Giải pháp triển khai thành công Quỹ nhà ở quốc gia

I. Dẫn nhập

Kinh nghiệm tại một số quốc gia cho thấy trong một nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, luôn tồn tại các đối tượng yếu thế không đủ khả năng mua nhà ở thương mại (ngay cả phân khúc giá rẻ nhất). Bởi vậy, các đối tượng này cần được hỗ trợ để ổn định nơi ở, chỗ ở. Thực tế chỉ ra rằng ở các quốc gia, nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc đa dạng hóa và tăng lượng cung nhà ở, trong đó có loại hình nhà ở xã hội. Các biện pháp mà các quốc gia áp dụng khá đa dạng, bao gồm các cơ chế, chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích khu vực tư nhân phát triển nhà ở. Ngoài ra còn có sự hỗ trợ trực tiếp từ phía nhà nước trong việc chủ động đầu tư, tạo lập và cung cấp các loại hàng hóa bất động sản mà khu vực tư nhân không mặn mà tham gia như nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê…

Tại Việt Nam, Luật Nhà ở quy định cụ thể, rạch ròi hai loại hình nhà ở chủ yếu, gồm nhà ở thương mại là “nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường” và nhà ở xã hội là “nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”.

Như vậy, nhà ở thương mại được quyết định bởi thị trường và tuân theo các quy luật vận động khách quan của thị trường: Quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật thuận mua - vừa bán, lời ăn - lỗ chịu… Giá nhà ở thương mại hoàn toàn do chủ đầu tư quyết định dựa trên quy luật thị trường. Chủ đầu tư được quyết định bán nhà cho ai và với giá bao nhiêu.

Ngược lại, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở nên không chi phối bởi quy luật thị trường. Chủ đầu tư không được lựa chọn đối tượng bán trong khi giá bán được Nhà nước kiểm soát, đảm bảo chủ đầu tư không được nhận quá lợi nhuận định mức do nhà nước ấn định.

Nhà ở xã hội đóng một vai trò thiết yếu trong việc đảm bảo an sinh xã hội và thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững của một quốc gia. Để thực thi chính sách nhà ở xã hội thì vấn đề nguồn vốn là hết sức cần thiết. Đối với Việt Nam, nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân tại các khu vực đô thị đang ngày càng trở nên cấp thiết. Để giải quyết thách thức này một cách hiệu quả và bền vững, việc nghiên cứu và thành lập một quỹ tài chính tập trung có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Báo cáo này tập trung phân tích các mô hình quỹ phát triển nhà ở của các quốc gia có kinh nghiệm đi trước như Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản, Đức, Mỹ và Hà Lan… để rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu. Từ đó, báo cáo sẽ đề xuất các giải pháp và khuyến nghị chính sách cụ thể, phù hợp với bối cảnh Việt Nam, nhằm định hướng cho việc xây dựng và vận hành Quỹ Nhà ở Quốc gia một cách hiệu quả.

II. Kinh nghiệm quốc tế về Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia

1. Định nghĩa và mục tiêu của Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia

“Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia” thường được hiểu là một cơ chế tài chính do nhà nước lập ra nhằm huy động nguồn vốn bền vững để phát triển “nhà ở giá phải chăng” - affordable housing (gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp…). Mục tiêu chung của các quỹ này là hỗ trợ người dân có nơi “an cư”. Cụ thể, quỹ nhà ở quốc gia tạo kênh cấp vốn ưu đãi dài hạn (lãi suất thấp, thời hạn cho vay dài) cho các chương trình nhà ở, giúp người thu nhập thấp và trung bình có thể vay mua nhà trả góp, thuê nhà giá rẻ hoặc cải thiện nhà ở với chi phí phù hợp. Đồng thời, quỹ cũng nhằm ổn định thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ nhà ở và kích thích phát triển nguồn cung nhà giá rẻ. Tóm lại, quỹ phát triển nhà ở quốc gia là một công cụ chính sách kinh tế - xã hội quan trọng, giúp huy động nguồn lực xã hội (tiết kiệm của người dân, ngân sách, vốn tín dụng…) để giải quyết bài toán nhà ở cho các nhóm yếu thế một cách bền vững.

2. Mô hình quỹ phát triển nhà ở và chương trình hỗ trợ nhà ở tại một số quốc gia

2.1. Singapore

Singapore được xem là một trong những mô hình thành công nhất về phát triển nhà ở công cộng - tương đồng với khái niệm nhà ở xã hội ở Việt Nam. Năm 1960, Singapore thành lập “Hội đồng Phát triển Nhà ở” (Housing & Development Board - HDB) với nhiệm vụ quy hoạch, xây dựng và quản lý toàn bộ quỹ nhà ở công cộng. Chỉ 3 năm sau khi thành lập, HDB đã xây dựng hơn 31.000 căn hộ, giúp giải quyết căn bản cuộc khủng hoảng nhà ở tại thời điểm đó. Mô hình Singapore dựa trên nguyên tắc “Nhà nước xây - dân mua”: HDB xây dựng các khu chung cư với nhiều phân khúc từ cơ bản đến cao cấp, sau đó bán cho người dân với giá trợ cấp (các căn hộ sở hữu có thời hạn 99 năm) hoặc cho thuê với một tỷ lệ nhỏ [1]

Nguồn vốn phát triển nhà ở Singapore đến từ hai kênh chính: (i) Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) - đây là quỹ bảo hiểm xã hội bắt buộc, trong đó người lao động và chủ sử dụng lao động cùng đóng góp một tỷ lệ lương; người dân được phép dùng tiền CPF tích lũy để mua nhà HDB. (ii) Ngân sách chính phủ - nhà nước hỗ trợ giá đất, đầu tư hạ tầng và cung cấp trợ cấp nhà ở trực tiếp cho người mua nhà lần đầu. Chính phủ Singapore tạo điều kiện cho người dân vay mua nhà thông qua các chương trình cho vay ưu đãi của HDB và trợ cấp bằng tiền mặt hoặc tài khoản CPF (ví dụ: khoản trợ cấp nhà ở lên tới 80.000 SGD cho hộ gia đình mua căn hộ HDB trên thị trường bán lại). Các căn hộ HDB có quy định quản lý chặt chẽ: chỉ công dân thường trú mới đủ điều kiện, phải giữ nhà tối thiểu 5 năm mới được bán lại, và người mua nhà ở không được sở hữu bất động sản khác, nhằm đảm bảo nhà ở đến đúng đối tượng và ngăn ngừa đầu cơ, trục lợi.

Trên thực tế, HDB ít lệ thuộc vào trợ cấp trực tiếp từ chính phủ (như mô hình ở một số quốc gia như Hà Lan), mà chủ yếu dựa vào CPF. Điều này cho thấy một mô hình tài chính tự chủ cao, nơi người dân đóng góp vào quỹ quốc gia, sau đó quỹ này được sử dụng để tài trợ cho nhu cầu nhà ở của chính họ [2]. Chính phủ đóng vai trò kiến tạo và điều tiết, đảm bảo quỹ được sử dụng hiệu quả và công bằng.  

Điều này gợi mở một kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc nghiên cứu cơ chế tương tự như CPF: Quỹ Bảo hiểm Xã hội hoặc các quỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộc có thể là một nguồn vốn bền vững và tự chủ cho quỹ nhà ở, giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi một hệ thống quản lý quỹ minh bạch và hiệu quả để duy trì niềm tin của người dân.

Đối tượng thụ hưởng: Hầu như toàn bộ người dân Singapore có nhu cầu nhà ở đều được hỗ trợ - từ nhóm thu nhập thấp (căn hộ HDB loại nhỏ, trợ giá cao) cho đến trung bình (các căn hộ HDB cao cấp hơn). Singapore đặt mục tiêu là 90% người dân sở hữu nhà ở. Nhờ chính sách toàn diện, đến nay khoảng 80% dân số Singapore đang sống trong nhà ở do HDB xây dựng, và tỷ lệ sở hữu nhà ở chung đạt gần 90% - mức cao hàng đầu thế giới. Nhà nước Singapore thông qua HDB đã cung cấp hơn 1,1 triệu căn hộ, giải quyết căn bản nhu cầu nhà ở của đại bộ phận dân chúng.

2.2. Hàn Quốc

Hàn Quốc là ví dụ tiêu biểu về việc sử dụng quỹ tiết kiệm và phát triển nhà ở để thúc đẩy người dân mua nhà. Trải qua quá trình đô thị hóa nhanh những năm 1970-1980, Hàn Quốc đối mặt với thiếu hụt nhà trầm trọng và giá nhà leo thang tại các thành phố lớn. Để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, Chính phủ Hàn Quốc đã triển khai hai công cụ quan trọng: “Quỹ Tiết kiệm Nhà ở” và “Quỹ Nhà ở Quốc gia”.

(i) Quỹ Tiết kiệm Nhà ở (Housing Subscription Savings Fund): Đây là chương trình tiết kiệm tự nguyện có thưởng, được giới thiệu nhằm khuyến khích người lao động “tiết kiệm trước - vay sau” để mua nhà. Người tham gia đóng một phần thu nhập hàng tháng vào quỹ tiết kiệm nhà ở, sau một thời gian sẽ được quyền vay vốn mua nhà lãi suất thấp. Nguyên tắc vận hành là những ai đóng góp tiết kiệm đều xếp hàng để được vay ưu đãi mua nhà ở các dự án do chính phủ hỗ trợ. Cách làm này vừa giúp người dân hình thành thói quen tiết kiệm, vừa đảm bảo người vay có khả năng trả nợ và giảm rủi ro tín dụng.

(ii) Quỹ Nhà ở Quốc gia (National Housing Fund - NHF): Thành lập năm 1981, Quỹ Nhà ở Quốc gia của Hàn Quốc là nguồn vốn chính phủ tập trung để tài trợ xây dựng nhà ở giá rẻ (nhà cho thuê xã hội, nhà bán cho người thu nhập thấp) và cho các hộ gia đình vay mua nhà giá rẻ. Nguồn vốn của NHF rất đa dạng, gồm: ngân sách nhà nước, trái phiếu nhà ở bắt buộc, trái phiếu xổ số nhà ở, vốn vay ODA và các quỹ liên quan khác. Đáng chú ý, Hàn Quốc quy định khi người dân thực hiện một số giao dịch (như mua ô tô, xin cấp phép xây dựng…) phải mua một lượng trái phiếu nhà ở do nhà nước phát hành - đây là cách huy động 70% vốn cho Quỹ [3]. Khoảng 30% vốn còn lại huy động từ tiền gửi tiết kiệm của người dân (những người tham gia chương trình tiết kiệm nhà ở) và các nguồn khác. Quỹ NHF hoạt động phi lợi nhuận dưới sự quản lý trực tiếp của Chính phủ Hàn Quốc; nguyên tắc là người dân phải tham gia tiết kiệm một thời gian mới được vay, nhờ đó quỹ luôn có vòng vốn luân chuyển ổn định.

Cơ chế hỗ trợ: Chính phủ Hàn Quốc giao Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH Corporation) trực tiếp phát triển nhà ở xã hội (chủ yếu là căn hộ cho thuê dài hạn) và thực hiện nghiêm ngặt các yêu cầu về tỷ lệ nhà ở xã hội trong các dự án thương mại. Các hộ gia đình thu nhập thấp, công nhân, người chưa có nhà được ưu tiên vay vốn NHF để mua căn hộ diện tích nhỏ (dưới 85m²) với lãi suất ưu đãi. Ví dụ, Chương trình cho vay Chonsei hỗ trợ người mua nhà lần đầu tới 70% giá trị căn hộ với lãi suất chỉ khoảng 6%/năm; hộ thu nhập thấp nhất thậm chí được vay 70% giá trị nhà với lãi suất 3%/năm. Nhìn chung, đối tượng thụ hưởng của quỹ nhà ở Hàn Quốc là người lao động phổ thông, hộ gia đình thu nhập trung bình - thấp, đặc biệt là giới trẻ mới lập gia đình. Những người chưa sở hữu nhà sẽ được ưu tiên khi mua các căn hộ do chính phủ hỗ trợ.

Tác động và hiệu quả: Các chương trình quỹ nhà ở đã giúp hàng triệu người Hàn Quốc tích lũy tài chính và mua nhà dễ dàng hơn, góp phần đáng kể nâng tỷ lệ hộ gia đình sở hữu nhà và cải thiện điều kiện ở. Đồng thời, quỹ cũng giúp ổn định giá nhà, ngăn chặn đầu cơ trong những giai đoạn “sốt” bất động sản.

Về phát triển nhà xã hội, tính đến năm 2015, Tổng công ty LH đã trực tiếp sở hữu hơn 733.000 căn hộ cho thuê (chiếm khoảng 3,8% tổng số nhà ở cả nước), cung cấp chỗ ở giá rẻ cho hàng trăm nghìn công nhân và người thu nhập thấp đô thị. Hàn Quốc được đánh giá là một trong những nước thành công về quản lý và phát triển nhà ở: từ chỗ thiếu nhà trầm trọng sau chiến tranh, đến nay cơ bản người dân đô thị có nhà ở phù hợp. Bài học kinh nghiệm từ Hàn Quốc là nhà nước cần đóng vai trò “bà đỡ”, huy động đa dạng nguồn lực (tiết kiệm người dân, trái phiếu, ngân sách, xổ số…) và khuyến khích người dân cùng tiết kiệm để tạo nguồn vốn bền vững, lâu dài.

2.3. Trung Quốc

Trung Quốc trước thập niên 1990 thực hiện chế độ nhà ở bao cấp: Chính phủ hoặc đơn vị cung cấp nhà miễn phí hoặc giá rẻ cho cán bộ, công chức (Việt Nam cũng tham khảo mô hình này). Mô hình bao cấp về nhà ở tỏ ra kém hiệu quả khi nền kinh tế chuyển sang thị trường, dẫn đến thiếu hụt nhà ở trầm trọng và giá nhà tăng vọt đầu thập niên 1990. Để cải cách, Trung Quốc năm 1991 đã thiết lập “Quỹ Tiết kiệm Nhà ở bắt buộc” (Housing Provident Fund - HPF), đây là chương trình tiết kiệm nhà ở bắt buộc trên phạm vi toàn quốc, hoạt động theo nguyên tắc “Người lao động và doanh nghiệp cùng đóng góp - người lao động vay ưu đãi để mua nhà” [4]

Nguồn vốn và cơ chế: Hàng tháng, mỗi người lao động Trung Quốc trích 5%-12% lương vào tài khoản quỹ nhà ở, đồng thời doanh nghiệp đóng góp một khoản tương đương cho nhân viên đó. Tỷ lệ cụ thể do từng địa phương quy định (ví dụ Bắc Kinh thường áp dụng mức cao 12%, các tỉnh nhỏ khoảng 5-8%). Số tiền này được gửi tại các ngân hàng do nhà nước chỉ định và hưởng lãi suất ổn định. Sau khi đóng quỹ tối thiểu 2 năm, người lao động được quyền vay tiền từ quỹ để mua nhà với lãi suất thấp hơn nhiều so với lãi suất thương mại. Khoản vay có thể lên tới 80% giá trị căn nhà, thời hạn trả nợ linh hoạt 10-30 năm, giúp giảm đáng kể áp lực tài chính cho người mua. Ngoài ra, Quỹ HPF còn cho phép người tham gia rút tiền để trả tiền thuê nhà (nếu chưa mua được nhà) hoặc sửa chữa, cải tạo nhà ở; trường hợp người lao động thất nghiệp có thể rút khoản đóng góp của mình để trang trải cuộc sống.

Quỹ Tiết kiệm Nhà ở của Trung Quốc được vận hành dưới dạng quỹ đóng tại từng địa phương: mỗi thành phố lập một Trung tâm Quản lý Quỹ Nhà ở trực thuộc chính quyền thành phố. Các trung tâm này quản lý tiền đóng góp, xét duyệt cho vay mua nhà và thu hồi nợ vay. Về đối tượng, do quỹ gắn với quan hệ lao động chính thức nên chỉ áp dụng cho người lao động đô thị có hợp đồng (khu vực nhà nước và doanh nghiệp tư nhân chính thức). Nhóm nông dân và lao động phi chính thức không tham gia quỹ này, và họ chủ yếu được hỗ trợ nhà ở thông qua các chương trình khác của chính phủ (như xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, tái phát triển khu ổ chuột từ ngân sách nhà nước).

Tác động: Quỹ nhà ở Trung Quốc đã hình thành nguồn vốn đồ sộ từ tiết kiệm của hàng trăm triệu lao động, tạo ra một kênh tín dụng nhà ở ưu đãi quy mô lớn. Nhờ đó, ngày càng nhiều người Trung Quốc có cơ hội mua nhà ở các thành phố lớn - ví dụ tại Bắc Kinh, Thượng Hải, phần lớn người mua nhà lần đầu đều sử dụng vốn vay từ Quỹ HPF (lãi suất chỉ khoảng 3-4% so với lãi suất vay thương mại 5-6%) [5]

Tính đến năm 2020, Quỹ HPF đã hỗ trợ hàng chục triệu hộ gia đình vay mua nhà, góp phần đưa tỷ lệ sở hữu nhà tại Trung Quốc lên mức trên 80% ở khu vực đô thị. Tuy nhiên, hạn chế là chỉ người có việc làm chính thức mới được hưởng, trong khi nhóm lao động nhập cư thu nhập thấp ở đô thị phải thuê nhà hoặc dựa vào nhà ở do chính quyền xây.

Để khắc phục, từ những năm 2010, chính phủ Trung Quốc chi ngân sách lớn xây dựng các dự án nhà ở cho thuê công cộng và nhà ở thương mại giá rẻ bán cho người thu nhập trung bình, giúp bổ sung cho Quỹ HPF nhằm đáp ứng nhiều đối tượng hơn. Bài học từ Trung Quốc là kết hợp tiết kiệm bắt buộc với hỗ trợ của Nhà nước: yêu cầu cả người lao động và chủ sử dụng lao động cùng góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở, tạo ra quỹ xoay vòng lớn để cho vay mua nhà lãi suất thấp.

2.4. Nhật Bản

Sau Thế chiến II, Nhật Bản đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở nghiêm trọng. Chính phủ Nhật đã nhanh chóng triển khai “3 trụ cột” trong chính sách nhà ở công: (i) Ngân hàng cho vay nhà ở của Chính phủ; (ii) Nhà ở công cộng cho thuê; (iii) Tổng công ty Phát triển nhà.

Năm 1950, Nhật Bản thành lập Tổng công ty Tài chính Nhà ở Chính phủ (Government Housing Loan Corporation - GHLC) nhằm cung cấp tín dụng mua nhà dài hạn lãi suất thấp cho người dân [6] GHLC huy động vốn thông qua “Chương trình Tài chính và Đầu tư công” (FILP) - tức sử dụng nguồn tiền tiết kiệm và quỹ hưu trí công để cho vay lại trong lĩnh vực nhà ở. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở công năm 1951 cho phép chính quyền trung ương trợ cấp vốn để chính quyền địa phương xây dựng nhà ở cho thuê giá rẻ (nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp ở đô thị). Đến năm 1955, Nhật Bản thành lập thêm Tổng Công ty Phát triển Nhà ở Nhật Bản (JHC) để xây dựng khu đô thị mới và phát triển quỹ nhà ở cho tầng lớp lao động tại các thành phố lớn.

Nguồn vốn và cơ chế: GHLC hoạt động như một ngân hàng chính sách: Nhận vốn từ chính phủ (qua phát hành trái phiếu công, vốn FILP) rồi cho các hộ gia đình vay mua nhà dài hạn (20-30 năm) với lãi suất ưu đãi cố định. Các khoản vay GHLC chủ yếu nhắm tới hộ gia đình thu nhập trung bình và thấp chưa có nhà ở. Điều kiện ngặt nghèo hơn ngân hàng thương mại nhưng lãi suất thấp hơn và kỳ hạn dài hơn, giúp nhiều gia đình trẻ có thể mua được nhà. Song song, chính quyền địa phương sử dụng ngân sách nhà nước cấp để xây dựng các khu chung cư cho thuê giá thấp (diện tích tiêu chuẩn khoảng 40-60m²) cho công nhân và dân nghèo thuê với giá rẻ. Tổng công ty JHC thì lo xây dựng nhà ở để bán (nhà chung cư và nhà liền kề) ở các đô thị mới, sau đó bán cho dân với giá phải chăng, trả góp thông qua khoản vay GHLC.

Hiệu quả: Hệ thống trên đã giúp Nhật Bản giải quyết cơ bản vấn đề số lượng nhà ở vào đầu thập niên 1970 - số nhà ở đã vượt số hộ gia đình vào năm 1973. Về tín dụng, GHLC đã tài trợ cho 19,41 triệu căn nhà trong giai đoạn 1950-2007, chiếm khoảng 30% tổng số nhà ở xây dựng tại Nhật trong thời kỳ này. Nhờ GHLC, hàng triệu hộ gia đình (chủ yếu trung lưu - thu nhập thấp) đã được vay vốn mua nhà ở ổn định với lãi suất thấp, góp phần đưa tỷ lệ sở hữu nhà ở Nhật Bản lên khoảng 60% (dù Nhật Bản có đặc thù nhiều hộ thuê nhà vì lý do công việc).

Về nhà ở xã hội, Nhật Bản cũng xây dựng được khoảng 2,17 triệu căn nhà cho thuê thuộc sở hữu công (tính đến 2016) phục vụ người có thu nhập thấp. Đến năm 2007, Chính phủ chuyển GHLC thành Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản (JHF), chuyển hướng từ cho vay trực tiếp sang hỗ trợ thị trường thế chấp (bảo lãnh các khoản vay mua nhà), do thị trường tài chính tư nhân đã phát triển. Bài học từ Nhật Bản là trong giai đoạn đầu, Nhà nước có thể cần can thiệp mạnh thông qua ngân hàng chính sách và trợ cấp để nhanh chóng tăng nguồn cung nhà ở và thúc đẩy người dân mua nhà; khi thị trường đã bão hòa về lượng, chính sách sẽ chuyển sang nâng cao chất lượng nhà ở và tính bền vững (tiêu chuẩn xây dựng, cải tạo nhà cũ, chống thiên tai…).

2.5. Đức

Đức có truyền thống lâu đời về các quỹ tiết kiệm nhà ở theo “mô hình Bauspar” (Hợp đồng tiết kiệm vay mua nhà) [7]. Đây là ví dụ điển hình của mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở “đóng”: người dân ký hợp đồng với một Bausparkasse (ngân hàng tiết kiệm nhà ở) cam kết tiết kiệm hàng tháng một khoản cố định trong một thời gian (ví dụ 5-7 năm). Sau khi tích lũy được một tỷ lệ nhất định (thường vào khoảng 40-50% giá trị hợp đồng), khách hàng sẽ được vay khoản còn lại dưới dạng “vay Bauspar” với lãi suất cố định thấp (đã thỏa thuận từ khi ký hợp đồng). Toàn bộ hệ thống hoạt động theo nguyên tắc tương trợ: tiền tiết kiệm của người này sẽ cho người khác vay, và chỉ những người tham gia tiết kiệm mới được quyền vay ưu đãi. Nhà nước hỗ trợ mô hình này qua việc trợ cấp tiết kiệm (tiền thưởng hoặc ưu đãi thuế cho người tham gia) nhằm khuyến khích người dân đóng góp vào quỹ.

Nguồn vốn: Chủ yếu từ tiền tiết kiệm tự nguyện của các cá nhân. Hiện nay tại Đức, trung bình cứ 10 người dân thì có 3 hợp đồng tiết kiệm nhà ở. Mỗi năm, các Bausparkasse giải ngân khoảng 35 tỷ euro tiền cho vay mua hoặc sửa nhà từ nguồn vốn này [8]. Ngoài ra, người vay Bauspar còn có thể vay bổ sung từ ngân hàng thương mại (phần chênh lệch nếu giá trị nhà lớn hơn khoản Bauspar) - thường các ngân hàng sẽ hợp tác với Bausparkasse để cung cấp khoản vay “bắc cầu” cho khách hàng.

Cơ chế vận hành: Hệ thống Bauspar do các ngân hàng chuyên biệt (thường trực thuộc các ngân hàng tiết kiệm hoặc ngân hàng hợp tác) quản lý. Lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay được ấn định cố định ngay khi ký hợp đồng, giúp khách hàng yên tâm về lãi suất trong suốt thời gian tiết kiệm và vay. Ví dụ, lãi suất tiết kiệm 1%/năm và lãi suất vay 3%/năm được giữ cố định trong 15 năm. Người tham gia phải chờ đến khi “đủ điều kiện rút thăm” (khi quỹ có đủ tiền) mới được giải ngân khoản vay - cơ chế này đảm bảo quỹ luôn an toàn và tránh rủi ro thanh khoản.

Đối tượng thụ hưởng: Mô hình Bauspar hướng tới mọi người dân có nhu cầu sở hữu hoặc cải thiện nhà ở (không phân biệt giàu nghèo, miễn là tự nguyện tham gia). Thực tế, Bauspar đặc biệt phổ biến trong tầng lớp trung lưu và người trẻ chuẩn bị mua căn nhà đầu tiên - họ dùng Bauspar như một cách tích lũy vốn đối ứng và cố định lãi suất vay tương lai. Bên cạnh đó, Đức cũng có chính sách nhà ở xã hội cho thuê do các doanh nghiệp hoặc hiệp hội phi lợi nhuận xây dựng, được nhà nước hỗ trợ lãi suất hoặc trợ cấp một phần, nhưng mô hình này hoạt động tách biệt và không thuộc quỹ Bauspar.

Hiệu quả: Bauspar đã trở thành một trụ cột của thị trường tài chính nhà ở Đức. Nhờ nó, hàng triệu gia đình có thu nhập trung bình, thấp có thể vay mua nhà với lãi suất thấp cố định, tránh được rủi ro lãi suất tăng. Mô hình này cũng tạo thói quen tài chính tốt (tiết kiệm đều đặn) và rủi ro thấp (do người vay đã tích lũy một phần vốn tự có). Tuy nhiên, nhược điểm là khách hàng phải chờ đợi (có khi vài năm) mới được vay tiền, nên trong giai đoạn giá bất động sản tăng nhanh có thể lỡ cơ hội.

Về tổng thể, khoảng 46% dân số Đức sở hữu nhà - tỷ lệ không cao so với thế giới, nhưng đó là do văn hóa thuê nhà phổ biến ở Đức. Đối với những người muốn mua nhà, Bauspar là công cụ hữu ích giúp rút ngắn thời gian chờ đợi (trung bình nhờ Bauspar, người Đức mua được nhà sau 5 năm tiết kiệm thay vì 10 năm nếu tự tích lũy toàn bộ). Kinh nghiệm từ Đức cho thấy mô hình “tiết kiệm - vay ưu đãi” khép kín giúp người dân tự lực là một kênh bổ sung hữu hiệu bên cạnh các chương trình hỗ trợ trực tiếp của nhà nước để thực thi chính sách nhà ở.

2.6. Mỹ

Mỹ không có quỹ phát triển nhà ở quốc gia duy nhất cho toàn dân như một số quốc gia nêu trên, nhưng có nhiều chương trình tài chính hỗ trợ nhà ở cho các nhóm thu nhập thấp thông qua cả kênh ngân sách lẫn ưu đãi thuế. Hai trụ cột chính trong chính sách nhà ở liên bang Mỹ là: Chương trình tín dụng thuế nhà ở giá rẻ (LIHTC) và Quỹ tín thác Nhà ở Quốc gia (National Housing Trust Fund - NHTF), cùng với đó là hệ thống trợ cấp thuê nhà (voucher) cho người thu nhập thấp.

(i) Quỹ Tín thác Nhà ở Quốc gia (NHTF): Được thành lập năm 2008, NHTF là một quỹ liên bang dành riêng để phát triển nhà ở cho các hộ thu nhập rất thấp (dưới 30% thu nhập khu vực) [9]. Điểm đặc biệt là quỹ này không phụ thuộc ngân sách Quốc hội hàng năm, mà được cấp vốn ổn định từ nguồn thu của hai công ty cho vay thế chấp nhà ở quốc gia (GSEs: Fannie Mae và Freddie Mac). Cụ thể, luật quy định hai GSE phải trích 4,2 điểm cơ bản (0,042%) trên tổng giá trị các khoản thế chấp mới mua mỗi năm, chuyển vào NHTF và Quỹ Magnet (hỗ trợ cộng đồng). 65% số tiền trích sẽ vào NHTF, 35% vào Quỹ Magnet. NHTF do Bộ Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) quản lý, hàng năm phân bổ vốn về cho mỗi bang (tối thiểu 3 triệu USD/bang) để đầu tư xây mới hoặc cải tạo nhà cho thuê giá rẻ. Quỹ ưu tiên 90% vốn cho phát triển nhà cho thuê (có thể dùng 10% cho hỗ trợ mua nhà) và tập trung vào các dự án cho người vô gia cư, người thu nhập rất thấp.

(ii) Chương trình Tín dụng thuế nhà ở (LIHTC): Đây là chương trình khuyến khích đầu tư tư nhân vào nhà ở giá rẻ thông qua ưu đãi thuế, bắt đầu từ 1986. Chính phủ liên bang cấp quota tín dụng thuế cho mỗi bang hàng năm, các bang phân cho dự án xây dựng hoặc cải tạo nhà ở giá rẻ. Chủ đầu tư dự án nhận tín dụng thuế có thể bán lại cho các nhà đầu tư để lấy tiền mặt xây dựng nhà. Đổi lại, dự án phải cam kết dành tối thiểu 20-40% số căn hộ cho người thu nhập thấp thuê với giá thuê giới hạn theo thu nhập khu vực, trong thời gian ít nhất 30 năm.

Chương trình LIHTC đã rất thành công trong việc tạo nguồn cung: từ năm 1987 đến năm 2022, đã có ít nhất 3,65 triệu căn hộ giá rẻ được xây dựng hoặc cải tạo thông qua LIHTC, chiếm khoảng 90% tổng số nhà ở cho thuê giá rẻ mới tại Mỹ trong giai đoạn này. Mỗi năm, LIHTC đóng góp khoảng 50.000 căn hộ cho thuê mới cho thị trường. Đây là hạt nhân của chính sách phát triển nhà ở giá rẻ ở Mỹ.

(iii) Trợ cấp thuê nhà (Housing Choice Voucher - Section 8): Chính phủ Mỹ hàng năm chi ngân sách (khoảng 30 tỷ USD/năm) để cấp phiếu trợ cấp tiền thuê nhà cho khoảng 2,3 triệu hộ gia đình thu nhập thấp. Người thuê dùng phiếu này trả một phần tiền thuê (thường 30% thu nhập), phần còn lại chính phủ trả thẳng cho chủ nhà. Đây không phải quỹ phát triển nhà mới, nhưng giúp người nghèo tiếp cận nhà ở sẵn có trên thị trường bằng cách bù giá thuê.

Nhận xét hiệu quả: Chính sách nhà ở của Mỹ được phân tán qua nhiều chương trình, không tập trung một quỹ duy nhất. Quỹ tín thác NHTF tuy ý nghĩa (vì tạo nguồn ngoài ngân sách để phục nhóm thu nhập rất thấp) nhưng quy mô nhỏ, tác động còn hạn chế. Ngược lại, chương trình LIHTC lại rất hiệu quả trong việc huy động hàng trăm tỷ USD vốn tư nhân, tạo ra hàng triệu căn hộ giá rẻ trên toàn quốc - giải quyết chỗ ở cho hàng triệu hộ gia đình.

Chính sách nhà ở của Mỹ nhấn mạnh việc kết hợp khu vực tư nhân: dùng ưu đãi thuế và đòn bẩy tài chính để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, thay vì nhà nước trực tiếp xây nhà xã hội. Bài học rút ra là ngoài việc lập quỹ (như NHTF), chính phủ có thể thiết kế các cơ chế tài chính linh hoạt (như tín dụng thuế, bảo lãnh vay thế chấp, trợ cấp tiền thuê) để đạt mục tiêu nhà ở xã hội.

2.7. Hà Lan

Hà Lan sở hữu một hệ thống nhà ở xã hội độc đáo và có quy mô rất lớn, dựa trên mạng lưới các tổ chức phi lợi nhuận địa phương thay vì một quỹ tập trung của chính phủ. Hiện nay, nhà ở xã hội chiếm khoảng 29% tổng nhà ở tại Hà Lan (khoảng 2,3 triệu căn trên 8 triệu căn nhà toàn quốc). Những căn nhà này do 284 hiệp hội nhà ở (woningcorporaties) - là các tổ chức phi lợi nhuận tư nhân - xây dựng, sở hữu và quản lý [10]

Điểm đặc biệt của mô hình Hà Lan: Các hiệp hội vận hành theo nguyên tắc “doanh nghiệp xã hội tự chủ”, không nhận trợ cấp trực tiếp thường xuyên từ nhà nước. Thay vào đó, họ hoạt động trên cơ chế quỹ xoay vòng: thu tiền thuê nhà để trang trải chi phí vận hành, bảo trì, trả nợ vay, và lợi nhuận nếu có lại tái đầu tư xây dựng nhà mới.

Nguồn vốn: Để xây mới nhà ở xã hội, các hiệp hội chủ yếu dựa vào vay vốn dài hạn từ các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, để các hiệp hội vay được lãi suất thấp nhất, Hà Lan có Quỹ bảo lãnh nhà ở xã hội (Waarborgfonds Sociale Woningbouw - WSW) - một quỹ độc lập do chính các hiệp hội và chính quyền lập ra, mục đích bảo lãnh thanh toán cho các khoản vay của hiệp hội. Nhờ sự bảo lãnh này (và sự bảo trợ cuối cùng của chính phủ Hà Lan), các hiệp hội có mức xếp hạng tín nhiệm AAA, có thể vay vốn với lãi suất cực thấp gần bằng lãi suất chính phủ. Bản thân WSW hoạt động như một quỹ dự phòng: các hiệp hội đóng góp một khoản vào WSW và cam kết tương trợ lẫn nhau trả nợ nếu một hiệp hội nào đó mất khả năng thanh toán. Ngoài ra, chính phủ Hà Lan hỗ trợ gián tiếp qua chính sách thuế (ví dụ: khấu trừ tiền lãi vay thế chấp nhà cho người mua nhà để khuyến khích sở hữu nhà, và bù một phần chi phí cho các hiệp hội khi họ phải đầu tư hạ tầng hoặc dịch vụ phúc lợi kèm theo dự án nhà ở xã hội).

Cơ chế vận hành: Các hiệp hội nhà ở xã hội Hà Lan hoạt động độc lập, nhưng tuân theo khung pháp lý của nhà nước. Họ có nhiệm vụ xây dựng, cho thuê và bảo trì nhà ở giá rẻ cho những người khó khăn về nhà ở. Theo quy định hiện nay, nhà ở xã hội tại Hà Lan chủ yếu dành cho hộ gia đình thu nhập thấp đến trung bình thấp (thu nhập dưới 40.000 euro/năm) - nhóm này đủ điều kiện thuê nhà của hiệp hội với tiền thuê được khống chế (tối đa khoảng 763 euro/tháng, theo chính sách năm 2022).

Việc phân bổ nhà cho người thuê diễn ra công khai qua một hệ thống đăng ký chờ: người cần thuê nộp đơn và sẽ được xếp nhà dựa trên thời gian chờ và mức độ ưu tiên. Các hiệp hội cũng phải đáp ứng các tiêu chí chính sách: mỗi năm chính phủ đặt ra giới hạn tăng tiền thuê, tỷ lệ nhà cho các nhóm thu nhập, và yêu cầu về chất lượng dịch vụ. Tuy nhiên, chính quyền không can thiệp trực tiếp vận hành mà các hiệp hội tự quản lý tài chính như một doanh nghiệp, tự chịu lỗ lãi.

Hiệu quả: Mô hình phân quyền cho các hiệp hội giúp Hà Lan phát triển được một quỹ nhà ở xã hội rất lớn và bền vững. Hiện khoảng 43% dân số Hà Lan sống trong nhà thuê, và trong đó phần lớn thuê từ các hiệp hội nhà ở xã hội với giá hợp lý. Nhờ duy trì được quỹ nhà xã hội chiếm gần 1/3 tổng số nhà ở, Hà Lan có tỷ lệ nhà ở giá rẻ trên đầu người cao nhất châu Âu, đảm bảo hầu hết người thu nhập thấp đều có chỗ ở đạt tiêu chuẩn.

Các hiệp hội còn tích cực tham gia cải tạo đô thị, nâng cấp chung cư cũ và tái thiết khu thu nhập thấp, cũng như tiên phong trong cải tạo nhà ở theo hướng tiết kiệm năng lượng. Mô hình quỹ xoay vòng tự chủ giúp nhà ở xã hội Hà Lan không phụ thuộc ngân sách, tuy nhiên đòi hỏi nền tảng vững chắc: tài sản tích lũy qua nhiều thập kỷ và sự giám sát chặt chẽ để tránh lạm dụng.

Thực tế những năm gần đây, một số hiệp hội quản trị yếu kém đã gặp khó khăn tài chính, nhưng nhờ cơ chế liên đới của WSW và can thiệp của chính phủ khi cần nên hệ thống vẫn an toàn. Bài học từ Hà Lan là phát huy vai trò của khu vực phi lợi nhuận và cơ chế thị trường: nhà nước tạo khung pháp lý và hỗ trợ gián tiếp (bảo lãnh tín dụng, ưu đãi thuế…), còn việc vận hành giao cho các tổ chức xã hội tự lo liệu, qua đó đạt hiệu quả cao và quy mô lớn mà không tiêu tốn ngân sách hàng năm.

3. So sánh các mô hình quỹ phát triển nhà ở tại các quốc gia

3.1. Điểm tương đồng: Các mô hình quỹ nhà ở trên đều hướng tới mục tiêu huy động nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp để hỗ trợ nhóm thu nhập thấp có nhà ở. Nhiều nước áp dụng nguyên tắc “tiết kiệm trước - vay sau” nhằm tạo tính bền vững: ví dụ Hàn Quốc, Trung Quốc yêu cầu người lao động đóng góp tiết kiệm định kỳ, Đức khuyến khích tham gia “hợp đồng Bauspar”, Singapore dùng quỹ CPF bắt buộc. Nhà nước giữ vai trò dẫn dắt: hoặc trực tiếp quản lý quỹ (Hàn Quốc, Trung Quốc), hoặc gián tiếp qua luật pháp và bảo lãnh (Đức, Hà Lan).

Mục tiêu ưu tiên đều là nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân, người trẻ chưa có nhà, với các chính sách ưu đãi về lãi suất, thời hạn vay, giá bán/giá thuê. Hầu hết mô hình cũng kết hợp việc phát triển quỹ nhà ở xã hội (nhà cho thuê giá rẻ) bên cạnh hỗ trợ người dân mua nhà: như Singapore và Hà Lan tập trung xây nhà cho thuê, Hàn Quốc và Nhật có tổng công ty quốc gia xây nhà xã hội, Trung Quốc và Mỹ dùng ngân sách xây nhà thuê công cộng. Một điểm chung nữa là các quỹ này đều phi lợi nhuận, lãi suất cho vay chỉ để bù chi phí vận hành, thậm chí được bù đắp từ ngân sách.

3.2. Điểm khác biệt: Sự khác biệt chủ yếu nằm ở nguồn vốn huy động và cơ chế vận hành:

(i) Nguồn vốn: Một số mô hình dựa chủ yếu vào đóng góp bắt buộc của người lao động (Trung Quốc, Singapore - trích lương; Hàn Quốc - mua trái phiếu bắt buộc; Đức); một số mô hình lại dựa nhiều vào ngân sách và tài trợ công (Mỹ - quỹ NHTF lấy từ doanh thu GSE do chính phủ quy định; Nhật - dùng vốn tiết kiệm bưu điện quốc gia; Hà Lan trước 1995 chính phủ xóa nợ cho hiệp hội để họ tự vận hành). Một số nước kết hợp đa dạng: Hàn Quốc hiện 70% vốn từ trái phiếu chính phủ bảo lãnh, 30% từ tiết kiệm của người dân…

(ii) Cơ chế vận hành: Có nước chọn mô hình tập trung quốc gia (Hàn Quốc, Trung Quốc - quỹ quốc gia quản lý tập trung, cho vay qua ngân hàng nhà nước; Singapore - HDB lo toàn bộ; Nhật - GHLC là ngân hàng quốc gia duy nhất). Ngược lại, có nước lại phân quyền cho địa phương hoặc tư nhân hóa: Hà Lan giao cho hàng trăm hiệp hội địa phương; Mỹ giao vốn cho từng bang tự vận dụng; Đức giao cho các “Bausparkasse” tư nhân cạnh tranh nhau.

Sự khác biệt còn ở mô hình “đóng” và “mở”: Quỹ “đóng” (Đức, Trung Quốc) chỉ cho người tham gia vay; quỹ “mở” (Mỹ, Pháp) huy động vốn xã hội hóa và có thể đầu tư thêm bên ngoài. Hàn Quốc lại áp dụng mô hình hỗn hợp: quỹ nhà ở quốc gia kết hợp cả đầu tư phát triển (xây nhà cho thuê qua LH) và tiết kiệm - cho vay cho người dân mua nhà, do nhà nước quản lý.

(iv) Đối tượng phục vụ: Nhìn chung đều nhắm vào nhóm thu nhập thấp hoặc trung bình thấp. Tuy nhiên mức độ bao phủ khác nhau: Singapore và Hà Lan mở rộng cho cả tầng lớp trung lưu (Singapore có dự án HDB cao cấp, Hà Lan cho thuê cả người thu nhập trung bình khá). Trong khi đó ở Mỹ, NHTF chỉ phục vụ đối tượng thu nhập rất thấp, còn lại giao cho thị trường qua LIHTC cho đối tượng thu nhập cao hơn. Tại Nhật Bản, GHLC nhắm đến tầng lớp trung lưu và thu nhập thấp, còn nhà công cộng cho thuê chỉ dành cho người nghèo.

(v) Hình thức hỗ trợ: Một số nước thiên về hỗ trợ sở hữu nhà (Singapore - bán căn hộ, Trung Quốc - cho vay mua, Đức - vay mua; Nhật - cho vay mua qua GHLC), số khác chú trọng phát triển nhà cho thuê (Hàn Quốc - nhiều căn hộ LH cho thuê 50 năm, Hà Lan - hầu hết là thuê, Mỹ).

3.3. Ưu điểm và hạn chế của từng mô hình:

(i) Mô hình quỹ tiết kiệm bắt buộc (Singapore, Trung Quốc) tạo nguồn vốn lớn, ổn định mà ít phụ thuộc ngân sách, đồng thời xây dựng được thói quen tiết kiệm cho xã hội. Nhờ đó, các chương trình này đạt quy mô bao phủ rộng (ví dụ Singapore hầu như toàn dân tham gia CPF, Trung Quốc hàng trăm triệu người đóng quỹ HPF).

Tuy nhiên, nhược điểm là gánh nặng đóng góp đặt lên vai người lao động và doanh nghiệp, có thể không phù hợp ở những nước thu nhập còn thấp. Ngoài ra, nếu quản trị không minh bạch, quỹ dễ bị lạm dụng, sử dụng sai mục đích.

(ii) Mô hình quỹ quốc gia đa nguồn vốn (Hàn Quốc, Nhật Bản): kết hợp ngân sách, trái phiếu chính phủ, tiết kiệm dân và các nguồn khác. Ưu điểm là linh hoạt tận dụng mọi nguồn lực sẵn có, Nhà nước giữ vai trò chi phối nên có thể định hướng mạnh mẽ (như Hàn Quốc xây hàng loạt nhà cho thuê, Nhật cho vay ưu đãi trên diện rộng). Nhờ có ngân sách hỗ trợ nên lãi suất cho vay rất thấp, người dân được hưởng lợi. Nhược điểm là mô hình này dễ bị ảnh hưởng bởi tình hình tài khóa - nếu ngân sách eo hẹp hoặc nợ công cao thì có thể bị cắt giảm. Ngoài ra, việc vận hành một quỹ tập trung lớn đòi hỏi bộ máy quản lý hiệu quả để tránh tham nhũng, thất thoát.

(iii) Mô hình ưu đãi thuế và huy động tư nhân (Mỹ với LIHTC): ưu điểm là thu hút được nguồn vốn khổng lồ từ khu vực tư, chia sẻ gánh nặng với nhà nước. Các doanh nghiệp tư nhân sẽ cạnh tranh để xây nhà giá rẻ hiệu quả nhất, trong khi nhà nước chỉ cung cấp ưu đãi gián tiếp. Tuy nhiên, hạn chế là phải có thị trường tài chính phát triển và hệ thống thuế minh bạch; đồng thời nhà nước mất đi khoản thu thuế không nhỏ (Mỹ mất khoảng 6 tỷ USD/năm cho LIHTC trong giai đoạn 2008-2017). Ngoài ra, nếu chỉ dựa vào tư nhân có thể không đảm bảo phục vụ nhóm thu nhập quá thấp, nên Mỹ vẫn phải có quỹ NHTF để hỗ trợ cho nhóm này.

(iv) Mô hình doanh nghiệp xã hội tự chủ (Hà Lan): ưu điểm là tính bền vững và quy mô lớn mà không tốn ngân sách thường xuyên. Các tổ chức xã hội tích lũy tài sản và tái đầu tư lâu dài, tạo ra một quỹ nhà ở giá rẻ độc lập với thị trường. Người thuê nhà được hưởng lợi từ giá thuê thấp và chất lượng dịch vụ tốt do các hiệp hội tái đầu tư liên tục vào duy tu, nâng cấp nhà cửa. Mô hình này cũng tạo sự cạnh tranh lành mạnh giữa các hiệp hội để phục vụ dân tốt hơn. Tuy nhiên, hạn chế là cần nhiều thập kỷ tích lũy và khung pháp lý chặt chẽ, dẫn đến mô hình này khó hình thành ở các nước chưa có sẵn quỹ nhà xã hội lớn. Ngoài ra, việc quản trị hàng trăm tổ chức độc lập cũng rất phức tạp, đòi hỏi cơ chế kiểm soát và phối hợp hiệu quả (Hà Lan từng có trường hợp hiệp hội đầu tư ngoài ngành thua lỗ, gây mất niềm tin).

Tóm lại, mỗi mô hình có ưu, nhược điểm và điều kiện triển khai riêng. Tuy nhiên, tổng kết kinh nghiệm từ các nước đều nhấn mạnh: để phát triển nhà ở xã hội thành công cần nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp, cần nhà nước hỗ trợ ban đầu và tạo khung pháp lý, đồng thời phải lôi kéo được sự tham gia của người dân và khu vực tư nhằm tạo nguồn lực lớn và động lực duy trì liên tục.

III. Giải pháp triển khai thành công Quỹ nhà ở quốc gia tại Việt Nam

1. Thực trạng chính sách và cơ chế hỗ trợ nhà ở tại Việt Nam hiện nay

Tại Việt Nam, nhu cầu nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp, công nhân lao động đang rất bức thiết, đặc biệt tại các đô thị lớn. Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở xã hội trong hơn một thập kỷ qua, nhưng kết quả còn hạn chế so với mục tiêu đề ra. Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đến 2020 cần xây dựng tối thiểu 12,5 triệu m² sàn nhà ở xã hội đô thị. Tuy nhiên, thực tế giai đoạn 2015-2020 cả nước chỉ hoàn thành khoảng 100.000 căn hộ nhà ở xã hội (đạt 41,4% kế hoạch) [11]

Tính đến đầu năm 2023, tổng cộng mới có khoảng 147.000 căn hộ (khoảng 7,35 triệu m² sàn) nhà ở xã hội được xây dựng trên toàn quốc, một con số rất khiêm tốn so với nhu cầu hàng triệu hộ dân. Trong khi đó, giá nhà thương mại tại đô thị tăng cao (bình quân 77 triệu đồng/m² ở TP.HCM năm 2023), vượt xa tầm với của người có thu nhập trung bình, chứ chưa nói đến người thu nhập thấp. Hệ quả là đa số người lao động đô thị phải ở thuê trong các phòng trọ chật chội, hoặc ở các khu ngoại thành xa xôi.

Nguyên nhân của tình trạng trên đến từ nhiều thách thức và vướng mắc trong cơ chế hiện hành:

(i) Thiếu vốn ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội: Sau khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (2013-2016) kết thúc, nguồn vốn mới rất hạn chế. Giai đoạn 2016-2020, Ngân hàng Chính sách Xã hội chỉ được ngân sách cấp 2.163 tỷ đồng để cho vay nhà ở xã hội, bằng 27% nhu cầu đã xác định (9.000 tỷ). Bốn ngân hàng thương mại nhà nước được chỉ định cho vay ưu đãi thì không được bố trí nguồn bù lãi suất, dẫn đến hầu như không có dự án nào vay được vốn ưu đãi trong giai đoạn này.

Việc thiếu vốn rẻ khiến nhiều dự án nhà ở xã hội bị đình trệ. Phải đến năm 2023, Chính phủ mới đưa ra Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng (thông qua 4 ngân hàng thương mại lớn) cho chủ đầu tư và người mua nhà xã hội vay với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so thị trường. Tuy nhiên, đây cũng chỉ là giải pháp tạm thời, triển khai còn chậm do thủ tục và điều kiện vay vẫn khó tiếp cận với người thu nhập thấp, hơn nữa lãi suất còn kém hấp dẫn, thời hạn cho vay quá ngắn.

(ii) Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội chưa đảm bảo: Theo quy định, các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích làm nhà ở xã hội hoặc nộp tiền tương đương. Thực tế nhiều địa phương chưa quản lý chặt quỹ đất 20% này - một số chủ đầu tư xin nộp tiền thay vì xây nhà xã hội, nhưng số tiền thu được lại không được tái đầu tư hiệu quả vào dự án khác. Bên cạnh đó, quỹ đất công dành cho nhà ở xã hội ở đô thị lớn rất khan hiếm; giá đầu vào cao làm đội chi phí, khiến giá bán nhà xã hội còn cao (khoảng 15-20 triệu đồng/m², rất khó tiếp cận với lao động thu nhập thấp).

(iii) Lợi ích cho nhà đầu tư chưa đủ hấp dẫn: Do giới hạn mức lợi nhuận 10% và thủ tục phê duyệt ưu đãi kéo dài, nhiều doanh nghiệp không mặn mà tham gia xây nhà ở xã hội. Các ưu đãi hiện có (miễn tiền sử dụng đất, vay vốn ưu đãi, giảm thuế) trên thực tế khó tiếp cận hoặc không đáng kể so với lợi nhuận nhà thương mại. Thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội bị đánh giá là phức tạp, thời gian kéo dài, làm nản lòng nhà đầu tư.

(iv) Thu nhập người dân thấp, khó tiếp cận tín dụng: Phần lớn đối tượng công nhân, lao động thu nhập thấp không tích lũy đủ tiền đối ứng và cũng khó chứng minh thu nhập để vay ngân hàng thương mại. Ngay cả khi có chính sách cho vay ưu đãi, yêu cầu trả góp hàng tháng trong 15-20 năm cũng là gánh nặng lớn với người dân. Nhiều người không dám vay mua nhà vì lo ngại không trả nợ được. Điều này dẫn đến nghịch lý tại một số nơi: nhà ở xã hội xây xong vẫn “ế” do người mua khó tiếp cận vốn (ví dụ, một số dự án ở Bình Dương giá 200-300 triệu đồng/căn nhưng công nhân do không vay được tiền nên tốc độ bán chậm).

(v) Các chính sách hỗ trợ chưa đồng bộ: Hiện Việt Nam chưa có quỹ phát triển nhà ở quốc gia. Một số địa phương trước đây lập quỹ phát triển nhà ở địa phương nhưng sau đó phải sáp nhập vào quỹ đầu tư phát triển, hoạt động kém hiệu quả. Chiến lược nhà ở quốc gia giai đoạn trước (2011-2020) từng đề cập nghiên cứu mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở, nhưng đến nay chưa triển khai.

Vì thiếu một định chế tài chính chuyên biệt, việc huy động và cho vay dài hạn phục vụ nhà ở xã hội chủ yếu trông chờ vào Ngân hàng Chính sách Xã hội và các gói tín dụng ngắn hạn, dẫn đến thiếu tính bền vững. Ngoài ra, chính sách ưu đãi thuế, tín dụng cho phát triển nhà ở xã hội còn nhiều hạn chế (ví dụ: chưa có ưu đãi thuế TNDN đủ mạnh cho doanh nghiệp, chưa có cơ chế phát hành trái phiếu nhà ở xã hội để huy động vốn dài hạn).

Tổng hòa các yếu tố trên khiến mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến 2030 của Chính phủ trở nên rất thách thức. Trong bối cảnh đó, đề xuất thành lập Quỹ Phát triển Nhà ở Quốc gia/Quỹ Nhà ở Quốc gia được kỳ vọng sẽ là “cú hích” tháo gỡ nút thắt về vốn và cơ chế, tạo bước đột phá cho phân khúc nhà ở xã hội.

2. Giải pháp triển khai thành công Quỹ nhà ở quốc gia tại Việt Nam

2.1. Phương án thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia

Hiện nay, nhà nước đang tích cực triển khai xây dựng Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội với nhiều chính sách quan trọng, bao gồm việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia để góp phần thực thi hiệu quả chính sách phát triển nhà ở xã hội của Nhà nước.

Tại Báo cáo số 67/BC-BXD ngày 23/5/2025 về việc tiếp thu, giải trình ý kiến về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (tiếp thu ý kiến của các đại biểu Quốc hội qua thảo luận tại Tổ), Bộ Xây dựng nêu ý kiến: “Mục tiêu thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia để bổ sung thêm nguồn cung về nhà ở bên cạnh nguồn cung nhà ở xã hội do các doanh nghiệp, tổ chức đầu tư xây dựng, nhà ở xã hội thuộc tài sản công để bán, cho thuê mua, cho thuê. Do vậy, Quỹ Nhà ở quốc gia tập trung hình thành quỹ nhà ở để cho thuê, cho thuê mua với mục tiêu tiết kiệm nguồn lực về đất đai, nhiều người được sử dụng luân phiên quỹ nhà ở này, bảo đảm giải quyết nhu cầu về nhà ở ổn định, lâu dài cho những đối tượng không có khả năng chi trả để mua nhà ở xã hội (hiện nay phần lớn quỹ nhà ở cho thuê của các doanh nghiệp trong các dự án đều bán sau một khoảng thời gian nhất định nên không có tính ổn định cho đối tượng thuê nhà ở).”

Sau buổi thảo luận hội trường ngày 24/5, Bộ Xây dựng đã đề xuất chỉnh lý dự thảo như sau:

“Điều 4. Quỹ nhà ở quốc gia

1. Quỹ nhà ở quốc gia là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân, hoạt động không vì mục đích lợi nhuận.

Quỹ nhà ở quốc gia gồm: Quỹ nhà ở Trung ương do Chính phủ thành lập, Quỹ nhà ở địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập.

2. Quỹ nhà ở quốc gia được hình thành từ nguồn ngân sách nhà nước cấp, tiền trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, từ tiền bán nhà ở thuộc tài sản công, từ tiền đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 12 của Nghị quyết này; tiếp nhận nguồn hỗ trợ tự nguyện, nguồn đóng góp của tổ chức, cá nhân trong, ngoài nước và các nguồn huy động hợp pháp khác.

3. Quỹ nhà ở quốc gia để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tạo lập nhà ở xã hội, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê.”

Như vậy, mục tiêu của Quỹ Nhà ở quốc gia theo dự thảo đang trình Quốc hội hiện nay là:

(i) Về nguồn tiền tạo lập Quỹ Nhà ở quốc gia: Sử dụng các nguồn lực có tính chất là các khoản thu ngân sách (nguồn ngân sách nhà nước cấp; tiền trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; tiền bán nhà ở thuộc tài sản công; tiền trích từ số tiền đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở; tiền trích từ tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại...)

(ii) Về phương án sử dụng Quỹ Nhà ở quốc gia: Quỹ được sử dụng để trực tiếp đầu tư, tạo lập nhà ở xã hội là tài sản công để chủ yếu cho thuê (có thể sử dụng một tỷ lệ nhỏ nhà ở xã hội để cho thuê mua - hình thức bán trả góp, trả chậm). Quỹ nhà ở xã hội là tài sản công này sẽ được duy trì liên tục và sử dụng luân phiên nhằm đáp ứng được nhu cầu của nhiều hộ gia đình, cá nhân trong suốt vòng đời của sản phẩm.

2.2. Đánh giá về chính sách Quỹ Nhà ở quốc gia theo dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội:

a. Về nguồn tiền tạo lập Quỹ Nhà ở quốc gia:

Như đã nêu tại phần II tham luận này, kinh nghiệm từ các quốc gia đã thực thi thành công chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng yếu thế cho thấy để phát triển nhà ở xã hội thành công cần nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp, cần nhà nước hỗ trợ ban đầu và tạo khung pháp lý, đồng thời phải lôi kéo được sự tham gia của người dân và khu vực tư nhằm tạo nguồn lực lớn và động lực duy trì liên tục.

Tuy nhiên, theo dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội hiện nay thì nguồn tiền tạo lập Quỹ Nhà ở quốc gia sử dụng 100% các nguồn lực có tính chất là các khoản thu ngân sách (nguồn ngân sách nhà nước cấp; tiền trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; tiền bán nhà ở thuộc tài sản công; tiền trích từ số tiền đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở; tiền trích từ tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại...) Như vậy, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ không thu hút được các nguồn lực tư nhân, gồm tiền đóng góp, tiết kiệm của người dân để cùng chung tay phát triển nhà ở xã hội.

Việc chỉ sử dụng các nguồn lực có tính chất là tiền ngân sách nhà nước sẽ làm hạn chế đáng kể khả năng huy động vốn cho Quỹ Nhà ở quốc gia. Lý do là bởi các thành tố tạo lập lên Quỹ Nhà ở quốc gia gồm nguồn ngân sách nhà nước cấp; tiền bán nhà ở thuộc tài sản công; tiền trích từ số tiền đấu giá quyền sử dụng đất; tiền trích từ tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các địa phương hiện nay nhìn chung đều còn nhiều hạn chế và được sử dụng cho rất nhiều mục tiêu khác nhau (gồm quốc phòng, an ninh, y tế, giáo dục, đầu tư cơ sở hạ tầng...) Việc trông đợi hoàn toàn vào các nguồn tiền này sẽ khiến việc tạo lập Quỹ Nhà ở quốc gia ở mỗi địa phương trở nên thụ động, thay vì chủ động, tích cực tìm kiếm nguồn lực từ các nguồn bên ngoài.

b. Về phương án sử dụng Quỹ Nhà ở quốc gia:

Quỹ được sử dụng để trực tiếp đầu tư, tạo lập nhà ở xã hội là tài sản công để chủ yếu cho thuê (có thể sử dụng một tỷ lệ nhỏ nhà ở xã hội để cho thuê mua). Như vậy, phương án sử dụng Quỹ Nhà ở quốc gia theo dự thảo hiện nay rất hẹp, không hướng đến việc tạo lập quỹ nhà ở xã hội để bán cho người dân, làm giảm tính đa dạng của Quỹ, khiến chính sách có nguy cơ triển khai kém hiệu quả trong thực tế.

Ngoài ra, dự thảo Nghị quyết vẫn chưa thực sự làm rõ được địa vị pháp lý của Quỹ Nhà ở quốc gia, cách thức quản lý, sử dụng quỹ và cách thức triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cụ thể. Dự thảo quy định: “3. Quỹ nhà ở quốc gia để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tạo lập nhà ở xã hội, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê”, như vậy chưa làm rõ được đây bản chất chỉ là một quỹ tài chính để rót vốn cho các chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội, hay đồng thời cũng trực tiếp đóng vai trò là chủ đầu tư.

Để đảm bảo hiệu quả đầu tư, kiến nghị Quỹ Nhà ở quốc gia không trực tiếp đóng vai trò là chủ đầu tư do việc này sẽ buộc Quỹ phải thành lập các phòng, ban, bộ máy chuyên môn để quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, khiến Quỹ hoạt động như một ban quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình của nhà nước hoặc một doanh nghiệp xây dựng, bất động sản. Đề nghị làm rõ trong dự thảo Nghị quyết: Quỹ Nhà ở quốc gia chỉ là một quỹ tài chính để rót vốn cho các chủ đầu tư (các cơ quan quản lý nhà nước, ví dụ Sở Xây dựng, hoặc các ban quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình của nhà nước) để chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra, cần nhấn mạnh rằng Điều 80 Luật Nhà ở hiện hành quy định hình thức phát triển nhà ở xã hội bao gồm: (a) Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công để cho thuê, cho thuê mua; (b) Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn công trái quốc gia, trái phiếu, vốn vay ODA, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; vốn huy động từ Quỹ phát triển đất, các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác để bán, cho thuê mua, cho thuê. Như vậy, quy định về Quỹ Nhà ở quốc gia là một quỹ tài chính để cấp vốn cho các chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội theo dự thảo Nghị quyết có thể trùng lặp với hình thức phát triển nhà ở xã hội đã sẵn có trong Luật Nhà ở. Do đó, cần làm rõ trong dự thảo Nghị quyết việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia có phải một hình thức phát triển nhà ở xã hội mới không hay đã bao hàm trong Điều 80 Luật Nhà ở để thuận tiện trong triển khai thực hiện.

2.3. Đề xuất giải pháp xây dựng Quỹ Nhà ở quốc gia:

Trên cơ sở đánh giá kinh nghiệm quốc tế tại mục II, tôi nghị một số chính sách sau đây để áp dụng cho Việt Nam nhằm xây dựng và vận hành Quỹ Nhà ở Quốc gia một cách hiệu quả:

(i) Về nguồn vốn ban đầu tạo lập Quỹ Nhà ở Quốc gia: Bên cạnh các nguồn vốn theo dự thảo Nghị quyết hiện nay, cần kết hợp đa dạng các nguồn vốn để nhanh chóng hình thành Quỹ có quy mô quỹ đáng kể thay vì lệ thuộc vào các khoản thu ngân sách. Trước mắt, Chính phủ có thể sử dụng một phần tiền ngân sách chuyển sang quỹ làm vốn “mồi”. Có thể áp dụng biện pháp phát hành trái phiếu Chính phủ chuyên cho nhà ở xã hội, được Nhà nước bảo lãnh, kỳ hạn dài 10-20 năm để huy động từ các nhà đầu tư.

Ngoài ra, Chính phủ có thể sử dụng vốn vay ưu đãi từ các tổ chức quốc tế (World Bank, ADB...) và kêu gọi đóng góp tự nguyện từ các doanh nghiệp, tổ chức trong ngoài nước vào quỹ cho mục đích an sinh xã hội. Tất cả nguồn trên sẽ tạo thành rổ vốn đa dạng, giảm phụ thuộc vào ngân sách.

(ii) Tiền tiết kiệm và huy động vốn từ người lao động: Trong ngắn hạn, có thể triển khai thí điểm chương trình “tiết kiệm nhà ở” tự nguyện dành cho công nhân, người lao động trẻ chưa có nhà... Người tham gia đóng một khoản hàng tháng (ví dụ 2-5 triệu đồng/tháng) vào quỹ và sau 3-5 năm sẽ được xem xét vay mua/thuê mua nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi. Chương trình này học hỏi từ mô hình Housing Subscription Savings của Hàn Quốc và Bauspar của Đức, nhằm bước đầu tạo thói quen tiết kiệm nhà ở và kiểm chứng mức độ tham gia (thông qua việc tham gia tiết kiệm, người lao động chứng minh được mình thực sự có nhu cầu và nghiêm túc với việc mua nhà ở xã hội).

Sau giai đoạn thí điểm ban đầu, có thể nghiên cứu phương án đóng góp bắt buộc: yêu cầu người lao động và chủ sử dụng lao động đóng quỹ nhà ở với tỷ lệ nhỏ tương tự mô hình CPF của Singapore hoặc HPF của Trung Quốc (tuy nhiên cần thận trọng đánh giá tác động trước khi áp dụng bắt buộc, tránh gây thêm gánh nặng khi thu nhập người dân còn thấp).

(iii) Về mô hình tổ chức và quản lý quỹ: Quỹ nên được tổ chức dưới dạng quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, hoạt động phi lợi nhuận, do mỗi địa phương chủ trì quản lý. Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan (Bộ Tài chính, Ngân hàng nhà nước...) ban hành quy chế và giám sát việc sử dụng quỹ đúng mục tiêu.

Về vận hành, có thể ủy thác cho một số ngân hàng. Đề xuất dùng mạng lưới Ngân hàng Chính sách Xã hội (nhằm tận dụng kinh nghiệm cho vay nhà ở xã hội hiện có) và một số ngân hàng thương mại do Nhà nước chiếm cổ phần đa số (Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank) làm đại lý nhận tiền gửi tiết kiệm, thẩm định cho vay, thu hồi nợ. Những ngân hàng này sẽ được trả phí dịch vụ, còn Quỹ chịu trách nhiệm sau cùng về nguồn vốn. Cách làm này tương tự quỹ tiết kiệm nhà ở Hàn Quốc (do Bộ Đất đai trực tiếp quản lý, ngân hàng chỉ là kênh phân bổ quỹ).

(iv) Về sản phẩm cho vay và hỗ trợ: Trong ngắn hạn, Quỹ nên tập trung vào hai mảng chính: cho người dân vay ưu đãi mua/thuê mua nhà ở xã hội và cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay vốn lãi suất ưu đãi.

Đối với người dân, có thể triển khai gói vay mua nhà ở xã hội lãi suất cố định khoảng 4-5%/năm, thời hạn vay ưu đãi 15-20 năm, số tiền vay tối đa 80% giá trị căn hộ. Điều kiện vay là người vay thuộc đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở và ưu tiên người đã tham gia đóng tiết kiệm nhà ở trong một thời gian tối thiểu. Đối với doanh nghiệp, Quỹ có thể cho vay một phần vốn xây dựng dự án nhà ở xã hội với lãi suất thấp (ví dụ 3-5%/năm) để giảm chi phí, đổi lại chủ đầu tư có cam kết về giá bán/giá cho thuê tương ứng.

Ngoài ra, Quỹ có thể hỗ trợ lãi suất (trợ cấp lãi) cho các ngân hàng thương mại khi cho vay thương mại tới người mua nhà ở xã hội, nhằm kéo giảm lãi suất thực trả của người dân xuống khoảng một nửa lãi suất thị trường. Trong ngắn hạn, tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho công nhân thuê và nhà ở thương mại giá rẻ (dưới 1,5 tỷ đồng/căn) - những phân khúc đang thiếu hụt nghiêm trọng hiện nay.

(v) Về nguyên tắc hoạt động: Quỹ phải tuân thủ nguyên tắc phi lợi nhuận, bảo toàn vốn. Mức lãi suất cho vay nên tính toán sao cho vừa đủ bù đắp lạm phát và chi phí quản lý, không đặt mục tiêu lợi nhuận. Mọi khoản thu (tiền lãi) sau khi trừ chi phí sẽ tái sử dụng cho vay mới. Song song, cần thiết lập cơ chế kiểm toán, giám sát độc lập (có thể mời Kiểm toán Nhà nước hoặc thuê kiểm toán quốc tế định kỳ) để đảm bảo tiền Quỹ được sử dụng đúng mục đích, minh bạch với người đóng góp và công chúng. Khi vận hành, Quỹ có thể phát huy vai trò như một công cụ tài chính vĩ mô - ví dụ linh hoạt điều chỉnh lãi suất cho vay để hỗ trợ thị trường bất động sản khi trầm lắng hoặc hạ nhiệt thị trường khi có dấu hiệu bong bóng.

Kết luận: Trong ngắn hạn Việt Nam cần nhanh chóng hình thành Quỹ với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ Nhà nước (vốn mồi, hành lang pháp lý) kết hợp huy động nguồn lực xã hội. Song song là thí điểm vận hành tại các đô thị lớn, tập trung vào đúng đối tượng (công nhân, người thu nhập thấp đô thị) để sớm chứng minh hiệu quả. Những bước đi vững chắc ban đầu này sẽ tạo tiền đề để mở rộng Quỹ trong tương lai, góp phần thực hiện mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến 2030 và đảm bảo an sinh về nhà ở cho người dân.

Dưới đây là bảng đề xuất cơ cấu nguồn vốn cho Quỹ Nhà ở Quốc gia (tham khảo kinh nghiệm Singapore, Hàn Quốc, Đức): tiền tiết kiệm bắt buộc 30%, trái phiếu nhà ở 20%, ngân sách nhà nước 20%, đóng góp từ dự án thương mại 25%, nguồn khác 5%:

Bảng đề xuất cơ cấu nguồn vốn cho Quỹ nhà ở quốc gia

Tài liệu tham khảo:

[1] “Quỹ Nhà ở Quốc gia: Bài học cho Việt Nam từ kinh nghiệm quốc tế”, Báo điện tử VTV ngày 28/4/2025.

[2] https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/buying-procedure-for-resale-flats/plan-source-and-contract/mode-of-financing.

[3] “Phát triển nhà ở cho công nhân tại Singapore và Hàn Quốc: Bài học cho Vĩnh Phúc”, Tạp chí Tài chính, ngày 02/9/2023.

[4] “Quỹ Nhà ở Quốc gia: Bài học cho Việt Nam từ kinh nghiệm quốc tế”, Báo điện tử VTV ngày 28/4/2025.

[5] “Trung Quốc đưa ra loạt giải pháp “cứu” bất động sản”, Tạp chí Vneconomy ngày 25/12/2022.

[6] “Social Housing Policy in Japan”, www.internationalhousingassociation.org

[7] “Quỹ phát triển nhà ở quốc gia: Giải pháp tạo nguồn vốn bền vững cho phát triển nhà ở xã hội”, Tạp chí Ngân hàng, ngày 7/5/2025

[8] “Bausparen in Europe”, www.efbs.org

[9] “The National Housing Trust Fund and Its Impact to Date”, Bipartisan Policy Center, ngày 23/4/2024

[10] “The People’s Housing: Woningcorporaties and the Dutch Social Housing System”, www.jchs.harvard.edu, ngày 08/6/2023

[11] “Những vấn đề đặt ra khi thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội”, Viện Kiến trúc QG, 6/10/2022