10 năm theo đuổi dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám của Phát Đạt

CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) công bố Nghị quyết HĐQT nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh tại CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN để trở thành cổ đông sở hữu 50% vốn cổ phần. Trước đó, Phát Đạt không sở hữu cổ phần AKYN. Giá trị mua không được tiết lộ.

Mục tiêu mua 50% vốn CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN của Bất động sản Phát Đạt là để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên khu đất số 239 Cách Mạng Tháng 8, phường Bàn Cờ, TP. HCM (trước đây là phường 4, quận 3, TP.HCM) do CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN làm chủ đầu tư. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 5.500 tỷ đồng, thời gian dự kiến từ năm 2026 đến 2030.

Theo tìm hiểu, đây vốn là dự án mà công ty do ông Nguyễn Văn Đạt làm Chủ tịch HĐQT đầu tư từ năm 2015. Báo cáo của Phát Đạt cho biết đã thực hiện nhận chuyển nhượng trên 80% số lượng căn hộ thuộc dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám vào năm 2015. Công ty dự kiến đến 6/2016 sẽ nhận chuyển nhượng toàn bộ 100% diện tích căn hộ, tiến hành các thủ tục pháp lý để năm 2017 triển khai thi công và đưa sản phẩm ra thị trường. Dự án sẽ được xây dựng chung cư với diện tích 3.640 m2, khởi công 2016 và hoàn thành 2018. Trong năm này, Phát Đạt ghi nhận chi phí đền bù, giải tỏa cho dự án là gần 81 tỷ đồng.

Đến năm 2016, doanh nghiệp báo cáo đã hoàn thành 100% công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng với trị giá gần 500 tỷ đồng. Đồng thời, vào tháng 6/2016, nhóm công ty ký hợp đồng hợp tác đầu tư và phụ lục có thời hạn 3 năm với CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ T.A.M, góp vốn số tiền 101 tỷ đồng.

Song, đến tháng 12/2017, hai bên tiến hành thanh lý hợp đồng, Phát Đạt chuyển giao toàn bộ quyền phát triển dự án cho T.A.M và thu về phần vốn góp ban đầu kèm lãi thỏa thuận 180 tỷ đồng. Giao dịch này đã đóng góp đáng kể vào kết quả kinh doanh năm 2017 của công ty.

CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ T.A.M được thành lập 2013, chính là tiền thân của CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN. Chủ tịch HĐQT và chủ sở hữu trước đó là bà Nguyễn Thị Mỹ Kim.

Giai đoạn 2017 – 2019, thời điểm T.A.M nhận chuyển giao toàn bộ quyền phát triển dự án từ Phát Đạt thì công ty được tăng vốn mạnh từ 100 tỷ lên 1.168 tỷ đồng, đổi tên thành CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN, chức Chủ tịch HĐQT được thay thế bởi bà Nguyễn Thị Minh Thư, con gái ông Nguyễn Văn Đạt – Chủ tịch HĐQT Phát Đạt. Sau đó, AKYN tiếp tục được tăng vốn điều lệ từ 1.168 tỷ đồng lên hơn 2.018 tỷ đồng tính đến cuối 2020.

Thế nhưng, vào cuối 2022 đầu 2023, trùng với thời điểm gặp khó khăn do khủng hoảng trái phiếu của thị trường bất động sản nói chung và Phát Đạt nói riêng, AKYN bị giảm vốn điều lệ xuống 513 tỷ đồng và ghi nhận cơ cấu quản trị thay đổi, ông Nguyễn Hoàng Tuệ (1968) làm Chủ tịch HĐQT và bà Nguyễn Thị Minh Thư (1994) làm Tổng Giám đốc. Ông Nguyễn Hoàng Tuệ là Phó Tổng Giám đốc Thaco, Tổng Giám đốc Đại Quang Minh.

Bà Minh Thư không chỉ điều hành CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN, mà còn là người sở hữu chi phối việc ra quyết định tại nhiều đơn vị khác như CTCP Khu du lịch Nghỉ Dưỡng A, CTCP Đầu tư và Quản lý khách sạn AKYN, CTCP Du lịch Quang Hải, CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ Mount A, trích báo cáo quản trị Phát Đạt. Tại cuối quý III, Phát Đạt đang nợ CTCP Đầu tư và Quản lý khách sạn AKYN số tiền gần 290 tỷ đồng, tài sản đảm bảo là quyền sở hữu đối với toàn bộ cổ phần Bất động sản Commonwealth.

Chiến lược tiến về nội đô

Trước khi mua dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám, HĐQT công ty liên tiếp đưa ra chủ trương chuyển nhượng dự án tại các địa phương khác. Đó là, doanh nghiệp sẽ bán toàn bộ 99% cổ phần tại CTCP Đầu tư Bắc Cường với giá không thấp hơn 1.100 tỷ đồng. Công ty này có vốn 500 tỷ đồng, chủ đầu tư dự án Bắc Cường – Trần Phú tọa lạc tại 223 – 225 Trần Phú, phường Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng. Báo cáo Phát Đạt ghi nhận giá trị hàng tồn kho là chi phí xây dựng dở dang 640 tỷ đồng tại dự án.

HĐQT Phát Đạt còn thông qua chủ trương chuyển nhượng 79% cổ phần dự án Thuận An 1 tại Bình Dương (nay đã sáp nhập vào TP.HCM). Dự án do CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long (COTL) làm chủ đầu tư. Phát Đạt sở hữu gián tiếp 99,9% vốn điều lệ COTL qua CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Bình Dương (COBD).

Công ty khởi công dự án Thuận An 1 trong năm 2024. Tổ hợp dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và Thuận An 2 được Phát Đạt cho biết là dự án quy mô lớn nhất tại tỉnh Bình Dương (cũ). Tính đến hết quý III, giá trị hàng tồn kho dở dang tại Thuận An 1 và Thuận An 2 đạt 3.193 tỷ đồng, lớn thứ 2 trong danh mục dự án (chỉ sau dự án The EverRich 2 – 3.598 tỷ đồng).

Lý giải cho loạt hoạt động M&A trên, Phát Đạt cho biết nhằm thực hiện hóa chiến lược “tiến công” vào khu vực nội đô – nơi giá trị khai thác và khả năng sinh lời của các dự án bất động sản rất cao. Theo Phát Đạt, sự dịch chuyển này mang lại tác động dài hạn ở ba khía cạnh.

Thứ nhất, doanh thu và biên lợi nhuận từ dự án nội đô thường cao hơn trung bình thị trường, đóng góp tích cực vào kết quả kinh doanh từ giai đoạn 2027 trở đi.

Thứ hai, giá trị thương hiệu được củng cố khi doanh nghiệp có mặt trong phân khúc trung tâm – một phân khúc chịu cạnh tranh khốc liệt nhưng mang lại hiệu ứng lan tỏa lớn.

Thứ ba, chiến lược tái cơ cấu danh mục thông qua thoái vốn – tái đầu tư giúp Phát Đạt cải thiện thanh khoản, tối ưu cấu trúc tài chính và giảm rủi ro tồn kho.

Trong 9 tháng đầu năm, kết quả kinh doanh công ty có nhiều cải thiện so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu đạt 964,4 tỷ đồng, gấp 5,5 lần cùng kỳ; lãi sau thuế 201 tỷ đồng, tăng 31%. Dù vậy, kết quả này vẫn còn cách rất xa kế hoạch 3.300 tỷ đồng doanh thu và 728 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế cả năm mà cổ đông thông qua.

Lãnh đạo Phát Đạt từng cho biết kế hoạch kinh doanh năm nay được đề ra dựa trên dự kiến ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ dự án Bắc Hà Thanh (Quy Nhơn Iconic), chuyển nhượng cổ phần tại công ty con và mảng dịch vụ khác. Do vậy, nếu các giao dịch chuyển nhượng dự án trên được hoàn tất ngay trong quý IV thì triển vọng hoàn thành kế hoạch kinh doanh rất cao - điều mà công ty đã lỗi hẹn với cổ đông trong năm 2024.