Ba 'nút thắt' với phát triển nhà ở xã hội

Sáng 20/5, thừa ủy của Thủ tướng, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh báo cáo dự thảo Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (NOXH) hướng tới đẩy nhanh tiến độ sớm hoàn thành mục tiêu Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội do Chính phủ đề ra.

Thẩm tra dự thảo nghị quyết, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp (UBPLTP) của Quốc hội tán thành các đề xuất của Chính phủ và đánh giá đây đều là những chính sách mới, lớn, có tác động sâu rộng đến nguồn lực nhà nước, quyền, nghĩa vụ của các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Ủy ban tán thành việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia; cơ chế đặc thù về việc giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH không thông qua đấu thầu.

Tuy nhiên, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cũng đề nghị, Chính phủ làm rõ vị trí pháp lý, mô hình tổ chức và chức năng, nhiệm vụ của quỹ NOXH; cân nhắc thận trọng một số vấn đề chưa có đánh giá tác động chính sách kỹ lưỡng.

Để có thêm góc nhìn về những vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội trên thực tiễn, Nhadautu.vn đã có buổi trao đổi với luật sư Nguyễn Văn Đỉnh.

Từ thực tiễn tham gia các hoạt động tư vấn pháp lý phát triển các dự án nhà ở xã hội tại các địa phương trong một vài năm trở lại đây, theo ông đâu là những “điểm nghẽn” khiến các dự án nhà ở xã hội chậm tiến độ, cách rất xa mục tiêu Chính phủ đề ra?

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Thực tế chỉ ra 3 điểm nghẽn lớn nhất với phát triển dự án nhà ở xã hội.

Một là không đủ “quỹ đất sạch” cho các dự án nhà ở xã hội. Cần lưu ý là “quỹ đất sạch”, vì quỹ đất dành cho phát triển NOXH thì đã được xác định trong các đề án quy hoạch của tỉnh, thành phố và trên quy hoạch thì đất cho NOXH rất nhiều nhưng trên thực tế quỹ đất sẵn sàng để triển khai ngay dự án NOXH thì rất hạn chế, thường bị bó buộc bởi tư duy quỹ đất NOXH đã nằm trong các khu đô thị. Theo quy định hiện nay, một khu đô thị sẽ dành 20% quỹ đất ở để xây NOXH, dẫn tới việc các địa phương lệ thuộc vào quỹ đất NOXH trong dự án khu đô thị do chủ đầu tư bố trí. Trước đây khi tôi đặt vấn đề xây dựng các khu NOXH, một số lãnh đạo địa phương rất e dè, cho biết đã có đất để xây dựng NOXH trong khu đô thị rồi nên không cần các dự án NOXH khác nữa.

Trong khi, thực tế vướng mắc là với dự án khu đô thị thì chủ đầu tư hoàn toàn chủ động trong lập quy hoạch chi tiết. Đương nhiên, chủ đầu tư sẽ ưu tiên vị trí đẹp, kinh doanh tốt, thuận tiện cho nhà ở thương mại, còn lại vị trí không đẹp, khó giải phóng mặt bằng sẽ dành quy hoạch NOXH. Điều này không trái luật và tuân theo quy luật thị trường. Thực tế thời gian qua cho thấy, các phần diện tích quy hoạch NOXH trong khu đô thị trường ở các vị trí khó giải phóng mặt bằng, có thể đang là làng, xóm, có nhà ở hiện hữu, thậm chí quy hoạch cả nghĩa trang để làm NOXH, vì chủ đầu tư xác định chẳng kỳ vọng gì, bố trí cho đủ chỉ tiêu là được. Vì vậy, quỹ đất sạch cho NOXH là rất hạn chế.

Rồi ngay cả khi dự án NOXH may mắn được bố trí quỹ đất sạch thì chủ đầu tư cũng không quyết liệt để triển khai, một phần vì lợi nhuận không cao, một phần vì luật cũng không có quy định rõ ràng, chế tài xử lý, cưỡng chế khi chủ đầu tư không xây dựng NOXH. Theo quy định hiện nay thì chủ đầu tư không xây NOXH sẽ bàn giao lại cho nhà nước nhưng lại không có quy định cụ thể về thời điểm phải chuyển giao? Và nếu chủ đầu tư không bàn giao thì cưỡng chế như thế nào, thưởng, phạt ra sao? Vì vậy, hiện nay vẫn có tình trạng địa phương gửi công văn yêu cầu bàn giao nhưng chủ đầu tư không thực hiện, địa phương cũng không biết xử lý thế nào do luật không quy định rõ.

Vấn đề thứ hai là về nguồn vốn. Hiện nay đây vẫn là vấn đề khó khăn khi không có ưu đãi lãi suất đủ tốt cho chủ đầu tư và người mua nhà.

Ở Việt Nam, chủ đầu tư huy động vốn phát triển nhà ở xã hội chủ yếu vẫn là vay thương mại. Với lãi suất trung bình khoảng 10%/năm, nếu là các dự án nhà ở thương mại thì sẽ đẩy vào giá nhà nhưng với dự án NOXH, luật quy định lợi nhuận chỉ được tối đa 10%, thì chỉ cần sản phẩm bị tồn kho 2 năm là dự án đã không có lãi. Trong khi đó, khách hàng cũng không có gói tín dụng ưu đãi lãi suất đủ hấp dẫn để mua nhà.

Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ yêu cầu các ngân hàng thương mại triển khai chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi lãi suất với chủ đầu tư và người mua NOXH nhưng triển khai cho đến nay vẫn nhỏ giọt. Có thể hiểu rằng đây là gói vay của các ngân hàng thương mại, từ nguồn “thắt lưng buộc bụng” của họ với lãi suất thấp hơn thị trường khoảng 2% nhưng thời gian cho vay ưu đãi quá ngắn. Với người mua nhà, lãi suất ưu đãi trong khoảng 5 năm, sau đó thả nổi; với chủ đầu tư ưu đãi khoảng 2-3 năm, sau đó thả nổi. Chủ đầu tư chỉ triển khai chậm một vài năm là đã phải chịu lãi suất thương mại thì rất khó cho cả chủ đầu tư cũng như người mua nhà. Điều này làm các ngân hàng thương mại cũng không mặn mà, người mua nhà và chủ đầu tư cũng không dám vay (do lo ngại về khả năng trả nợ gốc và lãi).

Vướng mắc lớn thứ ba là thủ tục hành chính. Để hoàn thành thủ tục một dự NOXH rất phức tạp, đây cũng là lý do làm nản lòng nhà đầu tư.

Theo đó, để chuẩn bị thủ tục cho một dự án NOXH không chỉ kéo dài như 1 dự án nhà ở thương mại thông thường mà còn cộng thêm một loạt các thủ tục đặc thù như xét duyệt đối tượng được mua nhà, thẩm định giá bán nhà, vì NOXH có đặc điểm là Nhà nước kiểm soát cả đối tượng mua và giá bán. Sau đó còn hậu kiểm, quyết toán, giống với một dự án đầu tư sử dụng vốn nhà nước.

Vậy theo ông giải pháp để tháo gỡ 3 vướng mắc nêu trên là gì? Với dự thảo Nghị quyết quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (NOXH) Chính phủ đang trình Quốc hội có tháo gỡ được các vướng mắc nêu trên?

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Nghị quyết đang đi rất đúng hướng, giúp giảm thiểu thủ tục hành chính. Nếu nghị quyết được thông qua sẽ có tác dụng đáng kể trong giảm thủ tục lựa chọn nhà đầu tư.

Thứ nhất là giảm thủ tục lựa chọn nhà đầu tư. Hiện nay theo Luật Nhà ở, lựa chọn nhà đầu tư phải thông qua đấu thầu, còn Nghị quyết cho phép giao chủ đầu tư (một hình thức chỉ định) và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời, giúp rút ngắn được đáng kể thời gian, thủ tục.

Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng, nếu giao chủ đầu tư sẽ tiềm ẩn nguy cơ “giao cho ai?”, đi cùng với đó là cơ chế đặc quyền, đặc lợi, dẫn tới tiêu cực. Trong dự thảo nghị quyết có nêu các tiêu chí, ưu tiên kinh nghiệm, năng lực tài chính nhưng ở khâu ban hành nghị định quy định chi tiết và sau đó là quá trình thực thi cũng cần làm rõ một cách công khai, minh bạch, tránh cơ chế xin - cho.

Thứ hai là lập quy hoạch chi tiết. Nếu ở một dự án thông thường sẽ có 2 bước: Một là lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch và hai là lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch. Hiện nghị quyết bỏ phần lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, chỉ yêu cầu lập đồ án quy hoạch, vậy là giảm được khoảng một nửa thời gian lập quy hoạch. Đây là điểm tích cực.

Thứ ba là giải pháp chủ đầu tư không phải thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan nhà nước. Đây cũng là giải pháp tương đối hiệu quả, vì hiện bước này mất khoảng 30 ngày trình và phê duyệt.

Tiếp theo là thủ tục thẩm định thiết kế phòng cháy, chữa cháy, theo nghị quyết sẽ tích hợp trong thủ tục cấp phép xây dựng. Điều này cũng sẽ giúp tiết kiệm đâu đó 30 ngày nữa.

Ngoài ra, nếu chủ đầu tư dùng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình (giống “may công nghiệp” theo số đo có sẵn) sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Như vậy triển khai sẽ rất nhanh, tiết kiệm khoảng 30 ngày xin giấy phép.

Nghị quyết có một điểm đáng lưu ý là xác định giá bán. Trước đây tư duy là tiền kiểm, nhà nước phê duyệt giá trước thì nay chủ đầu tư tự xác định giá, nhà nước hậu kiểm sau. Nếu thấy khâu hậu kiểm cho giá thấp hơn giá chủ đầu tư đã bán thì chủ đầu tư trả tiền cho khách hàng, còn cao hơn thì chủ đầu tư cũng không được thu thêm. Điều này sẽ giúp tiết kiệm thời gian nhưng lưu ý chủ đầu tư cần tính toán chuẩn xác, tránh trường hợp hợp đồng ký rồi, sau lại có nguy cơ phải trả lại tiền. Như vậy, chủ đầu tư cần phải thuê đơn vị tư vấn thẩm tra, thẩm định giá.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại dự thảo Nghị quyết mới giải quyết được vướng mắc về thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian lựa chọn nhà đầu tư, cấp phép xây dựng, còn 2 nút thắt lớn hiện nay là quỹ đất và vốn thì chưa được giải quyết triệt để.

Thứ nhất, về quỹ đất. Chúng ta cần thay đổi theo hướng trao trách nhiệm cho địa phương, để họ tự bố trí đất cho dự án NOXH theo kế hoạch của địa phương. Chỉ có chính quyền địa phương mới hiểu nhu cầu của người dân và bố trí vị trí NOXH ở đâu cho phù hợp. Quỹ đất NOXH có thể nằm trong khu đô thị nhưng cũng có thể độc lập; điều này cần linh hoạt, phản ánh đúng tinh thần phân cấp, phân quyền triệt để, giúp địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm. Người dân ở địa phương nào thiếu nhà thì lãnh đạo địa phương đó phải chịu trách nhiệm.

Luật Nhà ở, Luật Đất đai cũng đã có cơ chế trao thẩm quyền cho địa phương. Và nếu đã bố trí NOXH rồi, đồng thời cũng phải bố trí ngân sách để chủ động giải phòng mặt bằng. Tức là đã dành quỹ đất để xây dựng NOXH trên quy hoạch rồi thì cũng phải có giải pháp để thực hiện, như vậy mới thu hút được chủ đầu tư, người dân mua NOXH.

Hiện nay các quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở đều rất tiến bộ, chỉ có 1 hạn chế, là một số quy định chưa đồng bộ, còn mâu thuẫn như đã trao thẩm quyền cho địa phương nhưng vẫn có quy định, trong dự án khu đô thị vẫn phải dành 1 phần đất cho NOXH (cụ thể là 20% theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về phát triển nhà ở xã hội). Như vậy lại quay trở lại những vướng mắc trước đây, khi tư duy bố trí NOXH phải neo đậu vào một khu đô thị, sinh ra mâu thuẫn, chồng chéo.

Rồi cũng có quy định nếu chủ đầu tư khu đô thị không xây NOXH thì phải nộp tiền theo giá đất xác định tại thời điểm hoàn thành hạ tầng kỹ thuật. Quy định này dẫn tới câu hỏi về cách thức tính tiền nếu chủ đầu tư không xây NOXH. Trên thực tế là không tính được. Một số địa phương đã gửi công văn hỏi các Bộ, ngành về vấn đề này nhưng vẫn chưa có giải pháp, hướng dẫn để thực thi được.

Theo đó, cần sửa đổi Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, cần chấp nhận thay đổi triệt để hơn nữa theo hướng tôn trọng quyền định đoạt của địa phương. Địa phương sẽ xác định khu đất nào là để phát triển khu nhà ở thương mại cao cấp và và khu đất nào sử dụng làm NOXH. Tiền thu từ dự án thương mại có thể trích ra chi giải phóng mặt bằng và xây dựng, đấu nối hạ tầng cho các dự án NOXH, như vậy lợi ích cho cộng đồng sẽ lớn hơn nhiều việc yêu cầu chủ đầu tư khu đô thị dành 20% quỹ đất cho NOXH.

Về vấn đề thứ hai, liên quan tới nguồn vốn. Tôi cho rằng Nhà nước phải mạnh mẽ hơn nữa trong các giải pháp tài chính. Có ý kiến cho rằng, Nhà nước nên dùng ngân sách cấp bù lãi suất cho người mua cũng như chủ đầu tư dự án NOXH với thời gian ưu đãi lãi suất đủ dài (20, 30 năm) và đủ hấp dẫn (khoảng 5%). Như vậy thì mới có giá trị đột phá, tạo động lực cho phát triển NOXH.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nếu áp dụng giải pháp cấp bù lãi suất thì cũng cần làm rõ vấn đề thanh, kiểm tra việc sử dụng vốn, sẽ khiến địa phương, các ngân hàng thương mại, chủ đầu tư, người dân e ngại. Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 04/5/2025 của Bộ Chính trị đã nêu rõ một năm chỉ thanh, kiểm tra doanh nghiệp 1 lần, vì vậy khi thiết kế gói hỗ trợ này cần công khai, minh bạch, tôn trọng hoạt động kinh tế thông thường của ngân hàng, doanh nghiệp..., tránh can thiệp thông qua hoạt động thanh, kiểm tra.

Trân trọng cảm ơn Ông!

Sắp diễn ra hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới".

Nhằm góp ý hoàn thiện văn bản hướng dẫn của Chính phủ trong trường hợp Dự thảo Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được Quốc hội thông qua, đồng thời mở ra diễn đàn để tìm kiếm các giải pháp thúc đẩy nguồn lực xã hội vào phát triển nhà ở xã hội, ngày 27/5 tại Hà Nội, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới".

Hội thảo có sự tham gia của đại diện một số Ủy ban của Quốc hội, các Bộ, ngành, chuyên gia kinh tế, lãnh đạo các doanh nghiệp, ngân hàng thương mại và được tường thuật trên các ấn phẩm của Tạp chí Nhà đầu tư cũng như các cơ quan báo chí, truyền thông.