Nhà ở xã hội – Bối cảnh mới cần tư duy mới

Ngày 27/2/2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký ban hành Quyết định số 444/QĐ-TTg giao chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030 để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Theo đó, Đề án phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, Hà Nội được giao chỉ tiêu tới 56.200 căn hộ, chỉ thấp hơn TP.HCM là 69.700 căn hộ.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn cả nước có 655 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 593.428 căn, trong đó có: 103 dự án dự án hoàn thành với quy mô 66.755 căn; 137 dự án dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 114.618 căn; 415 dự án dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 412.055 căn. Như vậy, với số lượng 66.755 căn hộ hoàn thành đến nay và đạt khoảng 15,6% mục tiêu của Đề án đến năm 2025.

Để tháo gỡ vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội hướng tới mục tiêu 1 triệu căn hộ năm 2030, Tạp chí Nhà đầu tư đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng.

Bộ Xây dựng đang đề xuất Quỹ nhà ở quốc gia nhằm thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, xin ông cho biết kinh nghiệm quốc tế về vấn đề này?

TS. Nguyễn Đức Kiên: Cho đến thời điểm hiện tại, mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp là thống nhất, tuy nhiên, cách kiến nghị tổ chức thực hiện có sự khác nhau.

Theo tôi, để đạt mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, thứ nhất là không nên xây dựng Quỹ nhà ở quốc gia mà nên xây dựng Quỹ nhà ở tại các địa phương, vì đó là trách nhiệm của các tỉnh, thành phố.

Theo Luật Đất đai hiện nay quy định, đất đai là do chính quyền địa phương quản lý, Chính phủ chỉ quản lý về quy hoạch nên dùng “Quỹ nhà ở quốc gia” là chưa chuẩn xác mà phải là “Quỹ nhà ở của các địa phương”. Quỹ này sẽ phát huy tính năng động sáng tạo của từng địa phương, là công cụ tạo lợi thế cạnh tranh trên địa bàn để mời chào các chuyên gia, doanh nghiệp về đầu tư. Có thể hình dung đơn giản là hiện nay nhiều doanh nghiệp FDI, doanh nghiệp lớn cần nhà ở cho người lao động thuê nên nếu địa phương nào có quỹ nhà ở xã hội sẽ trở thành lợi thế thu hút đầu tư thay vì các công cụ ưu đãi trước đây chủ yếu là thuế.

Trên thế giới, các nước không có quỹ nhà ở do Chính phủ quản lý mà giao cho các địa phương, như ở Mỹ, Đức thì Quỹ nhà thuộc tiểu bang quản lý; ở Pháp là thuộc chính quyền các quận, tỉnh.

Thứ hai là cần thay đổi về nhận thức. Nhà ở xã hội theo đó không phải là để bán. Hiện nay, Hiến pháp quy định đất đai là tài sản toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Chính quyền địa phương là đại diện Nhà nước quản lý đất đai ở đó và Chính phủ thông qua quy hoạch phát triển đô thị đưa nhà ở xã hội vào.

Cần lưu ý rằng, hiện “nhà ở xã hội” đang bị đánh đồng với nhà ở thu nhập thấp, chất lượng thấp, được xây dựng ở những vùng đất xa xôi, đầu thừa đuôi thẹo để bán giá rẻ. Trong khi thực tế nhà ở xã hội phải được hiểu là nhà ở do nhà nước quản lý, để nâng cao đời sống của người dân, là công cụ để các địa phương cạnh tranh, là lợi thế để chào mời các chuyên gia, doanh nghiệp về hoạt động thay vì các địa phương đua nhau hạ thuế đất, xin giảm thuế TNDN.

Vậy theo ông, vướng mắc lớn nhất để phát triển nhà ở xã hội hiện nay là gì?

TS. Nguyễn Đức Kiên: Theo tôi vướng mắc lớn nhất với nhà ở xã hội hiện nay vẫn là nhận thức. Điều này khiến chúng ta không thể đa dạng hóa được mô hình giải quyết nhà ở cho người dân. Nếu như trước đây chúng ta mặc định nhà ở xã hội là "nhà do nhà nước xây dựng" thì hiện nay lại “khoán trắng” cho doanh nghiệp tư nhân.

Trong câu chuyện phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước phải là người định luật chơi, doanh nghiệp là tuân thủ và tận dụng cơ hội.

Với cùng một miếng đất, nếu doanh nghiệp muốn mua, Nhà nước sẽ bán đấu giá. Vì đó là chuyển từ sở hữu công, toàn dân sang sở hữu tư nhân, anh phải chịu nhiều loại thuế, phí. Còn nếu doanh nghiệp không muốn tham gia, chính quyền có thể xây nhà ở cao tầng, cho người lao động thuê.

Thực chất, Nhà nước không cần dựa vào doanh nghiệp để tạo lợi nhuận. Nhà nước cũng không lấy mục tiêu người dân có nhà ở để làm mục tiêu kinh doanh mà lấy đó là mục tiêu phục vụ nên các chính sách sẽ rất tạo điều kiện.

Ví dụ, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích 100m2, thì hệ số sử dụng có thể là 40% xây dựng và doanh nghiệp chỉ phải trả giá với mức 40% này. Còn lại 60%, doanh nghiệp có thể xây dựng các dịch vụ công cộng, phần này sẽ tính giá khác, thậm chí có thể miễn cả 60% và chi phí đầu tư, xây dựng sẽ được được tính vào chi phí nhà ở để bán. Sau đó, 60% này sẽ được giao lại cho chính quyền địa phương để họ chịu trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng và quản lý.

Ở các nước, xây dựng, vận hành nhà ở xã hội sẽ có nhiều phương thức. Một là chính quyền địa phương có một khu đất, rồi tổ chức xây dựng và thành lập các công ty dịch vụ công quản lý tòa nhà đó và cho thuê. Giá cho thuê là do Chính phủ quyết định, đối tượng được thuê là chính quyền địa phương quyết. Tiền bỏ ra xây nhà đó được tính vào ngân sách địa phương, nó cũng như đầu tư con đường, tuyến xe điện ngầm, đây là đầu tư nhà ở để cho thuê, cũng là một loại tài sản công.

Hình thức thứ hai là các tổ chức, cá nhân có đất, được chính quyền địa phương quy hoạch thành khu nhà ở, có thể cho các chủ xây dựng nhà ở xã hội thuê đất 50 năm hay 90 năm. Khi đó chủ xây dựng sẽ được cấp giấy chứng nhận tài sản trên đất, còn đất ấy vẫn của chủ đất hoặc của thành phố.

Hình thức thứ ba là một ông chủ mua đứt miếng đất rồi xây lên theo quy hoạch và bán. Giá nhà lúc ấy có thể cao gấp 2-3 lần giá nhà chỉ đi thuê đất.

Có thể hiểu là có rất nhiều hình thức để xây dựng, vận hành nhà ở xã hội và vấn đề của chúng ta hiện nay là chưa đa dạng hóa được mô hình giải quyết nhà ở cho người dân.

Vậy ông nghĩ gì về những đề xuất hỗ trợ tài chính, lãi suất cho người mua nhà, thuê hiện nay?

TS. Nguyễn Đức Kiên: Chúng ta cần thống nhất cách nhận thức rằng, bối cảnh mới, cần tư duy mới. Chúng ta cứ nói chuyển đổi mô hình kinh tế - xã hội sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nhưng chúng ta lại lấy tư duy nền kinh tế kế hoạch hóa là nhà nước phải có “quỹ nhà” để bán là chưa trúng vấn đề.

Nền kinh tế thị trường là một hình thức đa dạng hóa nguồn lực để thực hiện đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, trong đó chấp nhận nhiều nguồn lực cùng tham gia xây nhà, chấp nhận nhiều hình thức sở hữu trong một thị trường nhà ở.

Lãi suất ngân hàng là theo cung – cầu của thị trường tiền tệ, là quan hệ dân sự giữa bên có nhu cầu vay và bên cho vay. Nhà nước không có trách nhiệm đảm bảo cho người dân phải vay được tiền giá rẻ để đi mua nhà. Nhà nước chỉ có trách nhiệm, nếu Nhà nước xây nhà, cho thuê, thì giá do Chính phủ quy định với điều kiện thuê rõ ràng (như là có hộ khẩu hay có hợp đồng lao động ở thành phố đó từ 3-5 năm). Lương doanh nghiệp trả cho người lao động đã bao gồm cả phần thuê nhà. Nhà nước sẽ hỗ trợ cho doanh nghiệp bằng hình thức nếu doanh nghiệp thuê công nhân có kỹ thuật từ vùng khác về, sẽ ưu tiên cho thuê nhà ở khu vực này. Đó là ưu đãi cho doanh nghiệp và gián tiếp ưu đãi cho người lao động.

Xin trân trọng cảm ơn Ông!

Sắp diễn ra hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới".

Nhằm góp ý hoàn thiện văn bản hướng dẫn của Chính phủ trong trường hợp Dự thảo Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được Quốc hội thông qua, đồng thời mở ra diễn đàn để tìm kiếm các giải pháp thúc đẩy nguồn lực xã hội vào phát triển nhà ở xã hội, ngày 27/5 tại Hà Nội, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới".

Hội thảo có sự tham gia của đại diện một số Ủy ban của Quốc hội, các Bộ, ngành, chuyên gia kinh tế, lãnh đạo các doanh nghiệp, ngân hàng thương mại và được tường thuật trên các ấn phẩm của Tạp chí Nhà đầu tư cũng như các cơ quan báo chí, truyền thông.