Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội nhìn từ mục tiêu 1 triệu căn

Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn.

Trong giai đoạn 2021-2024, cả nước đã hoàn thành 66.755 căn hộ nhà ở xã hội (NOXH), đạt 6,3% chỉ tiêu giao tại Đề án đến năm 2030. Tuy nhiên, có thể thấy sự phân hóa trong tỷ lệ hoàn thành giữa các địa phương.

Xét về giá trị tuyệt đối, TP. Hà Nội đứng đầu cả nước khi 11.334 căn hộ NOXH hoàn thành, với tỷ lệ đạt 20,17%. 3 thành phố trực thuộc Trung ương có tỷ lệ hoàn thành cao gồm TP. Hải Phòng (2.745 căn – hoàn thành 15,65%), TP. Đà Nẵng (3.445 căn – hoàn thành 26,91%), TP. Cần Thơ (2.252 căn – hoàn thành 24,75%). TP.HCM là thành phố duy nhất trong nhóm trực thuộc Trung ương có tỷ lệ hoàn thành chỉ 3,94%.

Ở góc độ các tỉnh thành có diện tích khu công nghiệp đứng đầu cả nước, Bình Dương giai đoạn 2021-2024 mới chỉ hoàn thành 2.045 căn, đạt tỷ lệ 2,35%. Bình Dương được biết đến là thủ phủ khu công nghiệp cả nước tính đến hiện tại với hơn 12,7 ngàn ha gồm 29 khu công nghiệp thành lập.

Tính toán cho thấy nhiều tỉnh thành sở hữu diện tích KCN lớn có tỷ lệ đạt dưới 10% như Bắc Ninh (9,66%), Đồng Nai (7,38%), Hải Dương (3,89%), Bà Rịa - Vũng Tàu (2,5%), Hưng Yên (2,36%), Vĩnh Phúc (1,66%), Bình Phước (0,79%), Long An (0,65%)…

Đáng chú ý, thống kê cho thấy có đến 26 tỉnh thành chưa có dự án NOXH nào hoàn thành trong giai đoạn 2021-2024.

Theo Đại biểu Phạm Xuân Hòa (tỉnh Đồng Tháp), thực tiễn cho thấy việc triển khai NOXH cho người thu nhập thấp thời gian qua vẫn gặp nhiều bất cập, đặc biệt ở các tỉnh trung du miền núi phía Bắc, các tỉnh Nam Bộ và Đông Nam Bộ. Đáng nói, có những tỉnh có nhiều công nhân, đông dân cư song họ vẫn khó tiếp cận với NOXH.

Theo ông Hòa, một phần nguyên nhân do các doanh nghiệp chưa thực sự mặn mà làm NOXH do hiệu quả lợi nhuận không cao. Ngoài ra, thủ tục giao và cấp đất thời gian qua ở một số tỉnh và địa phương cũng có nhiều bất cập.

Đồng quan điểm, Đại biểu Trần Văn Lâm (Bắc Giang) cũng cho rằng biên lợi nhuận tối đa trong NOXH là một rào cản khiến ít nhà đầu tư chưa mặn mà. Ông kiến nghị cần có các cơ chế ưu đãi từ vốn vay, thủ tục hành chính, đến quyền sử dụng đất để tạo động lực thực sự.

Trong khi đó, Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Dương) nhìn nhận vẫn còn những chi phí khác trong đầu tư làm NOXH chưa được giải quyết, đặc biệt là chi phí đầu tư hạ tầng tại các khu quy hoạch chưa hoàn chỉnh. Đây là tác nhân khiến giá thành đội lên.

Không chỉ về phía chủ đầu tư, nhiều dự án NOXH cũng gặp khó khăn trong việc tìm người dân mua hoặc thuê do các công nhân, người thu nhập thấp không đủ khả năng để chi trả.

Người dân cũng không mặn mà với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Trong báo cáo gửi tới Quốc hội, các đại biểu Quốc hội của Bộ Xây dựng cho biết, gói giải ngân 120.000 tỷ đồng từ tháng 4/2023 đến nay ước đạt khoảng 3.400 tỷ đồng. Dù lãi suất gói vay này có ưu đãi tốt, song theo Bộ Xây dựng, thời gian cho vay ngắn nên chưa thu hút được các doanh nghiệp, người dân vay vốn. Ngoài ra, quy định đối tượng thụ hưởng còn phức tạp khiến người dân gặp khó khăn khi vay ưu đãi.

“Với thu nhập hàng tháng không cao, người dân mang tâm lý ngại đi vay do sẽ phải phát sinh thêm khoản lãi vay hàng tháng bên cạnh các chi phí sinh hoạt khác. Đây cũng là một trở ngại”, ông Phạm Xuân Hòa nhận định.

Ngoài nguyên nhân về vốn, một lý do khác xuất phát từ vị trí địa lý của các tỉnh thành. Theo một số chuyên gia, các tỉnh miền núi phía Bắc có địa hình đồi núi phức tạp cùng hệ thống giao thông còn hạn chế. Do đó, việc xây dựng hạ tầng như điện, nước và các tiện ích công cộng gặp nhiều trở ngại, làm tăng chi phí đầu tư và kéo dài thời gian hoàn thiện dự án.

Thêm vào đó, một rào cản khác đến từ nhu cầu sử dụng NOXH của người dân ở các khu vực này còn thấp, do người dân địa phương thường có xu hướng xây dựng nhà theo truyền thống, gắn liền với nghề nông và các hoạt động sản xuất kinh doanh địa phương.

Lấy ví dụ trường hợp tỉnh Hà Giang vẫn chưa có dự án NOXH nào trong giai đoạn 2021-2024, Hà Giang nhìn nhận nguyên nhân do dự án thiếu sức hấp dẫn, mức lợi nhuận thấp, giá bán thấp do vị trí xây nhà xã hội luôn ở  khu vực kém lợi thế, quỹ đầu tư của tỉnh còn hạn chế. Thêm vào đó, thời gian qua tỉnh ưu tiên nguồn lực để xóa nhà tạm, nhà dột nát cho hộ nghèo nên chưa thể bố trí nguồn lực cho phát triển nhà ở xã hội.

Thống kê cho thấy xét riêng khu vực miền núi Phía Bắc, có 11 tỉnh vẫn chưa có NOXH giai đoạn 2021-2024. Trong khi đó, tỉnh Lạng Sơn có tỷ lệ hoàn thành đạt 14,13%, xếp sau là Bắc Giang (6,78%) và Phú Thọ (1,51%).

Cần có chính sách hỗ trợ nhà đầu tư và người dân

Dự thảo Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH đã đem đến nhiều kỳ vọng việc hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn NOXH, cũng như giải quyết bài toán an cư cho người dân.

Tại Nghị quyết, Chính phủ đã đưa ra nhiều đề xuất như thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, cơ chế đặc thù chỉ định thầu, thí điểm tỉnh quyết đầu tư dự án, cho phép chủ đầu tư quyết giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội…

Theo ông Phạm Xuân Hòa, cần có các chính sách hỗ trợ từ cả phía nhà đầu tư và người dân. Đối với các doanh nghiệp, cần có chính sách để họ xây dựng NOXH, đặc biệt là những doanh nghiệp tư nhân cần có lợi nhuận, lợi ích khi bỏ ra đồng vốn đầu tư. Ông kỳ vọng việc nâng mức tỷ lệ lợi nhuận, cắt giảm các thủ tục hành chính sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư NOXH.

Về phía người dân, ông Hòa cho rằng cốt lõi là Nhà nước cần tạo chính sách để người dân có thể vay mua NOXH với lãi suất thấp hoặc có thể không có lãi suất, kỳ hạn vay dài hơn, có thể từ 5 đến 20 năm. Chính sách vay cũng cần thuận lợi, dễ dàng hơn với đối tượng cần vay. Ngoài ra, việc xây dựng diện tích sàn, tiện tích các căn NOXH cũng cần chú ý để phù hợp nhu cầu của người dân.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Dương) kiến nghị cần xem xét lại toàn diện quy hoạch và chính sách hỗ trợ, từ việc bố trí quỹ đất hợp lý, đến hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Ngoài ra, công tác xét duyệt đối tượng thụ hưởng cần thực sự minh bạch, tránh tình trạng "lách luật", người không thuộc diện vẫn mua được nhà ở xã hội.

Một hướng đi quan trọng nữa là chuyển dần sang phát triển nhà ở xã hội cho thuê dài hạn, thay vì chỉ xây để bán. Mô hình này đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công. Tuy nhiên, để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, Nhà nước cần ưu đãi mạnh hơn về vốn, thủ tục, tín dụng, đảm bảo lợi nhuận đủ hấp dẫn để họ đầu tư.

Với TP.HCM, nhằm tháo gỡ vướng mắc và bảo đảm công khai, minh bạch trong xác định hình thức thực hiện nghĩa vụ NOXH tại các dự án nhà ở thương mại khi chấp thuận chủ trương đầu tư, Chủ tịch UBND TP.HCM kiến nghị Ban Thường vụ Đảng ủy UBND TP.HCM xem xét, chấp thuận đề xuất của Sở Xây dựng về việc thực hiện NOXH bằng hình thức đóng tiền tương đương giá trị 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo đề xuất của nhà đầu tư.

Ngoài ra, xem xét từng trường hợp đề xuất của nhà đầu tư về bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc thực hiện nhà ở xã hội tại vị trí khác. Qua đó, bảo đảm phù hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM được phê duyệt.

Tại các buổi trao đổi tháo gỡ dự án NOXH với địa phương, nhiều doanh nghiệp đưa ra kiến nghị hưởng ưu đãi vay vốn trong triển khai dự án; mở rộng đối tượng mua và thuê mua nhà ở công nhân; xem xét lại quy định thu nhập của người mua nhà; xác định 20% quỹ nhà ở thương mại trong dự án; cải cách hành chính trong quá trình xác nhận thu nhập của người dân khi làm thủ tục mua nhà tại xã phường; kiến nghị chính quyền địa phương phối hợp, quyết liệt trong công tác giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư kiến nghị UBND tỉnh quan tâm, tạo điều kiện điều chỉnh, gia hạn tiến độ thực hiện.

Sắp diễn ra hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới".

Nhằm góp ý hoàn thiện văn bản hướng dẫn của Chính phủ trong trường hợp Dự thảo Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được Quốc hội thông qua, đồng thời mở ra diễn đàn để tìm kiếm các giải pháp thúc đẩy nguồn lực xã hội vào phát triển nhà ở xã hội, ngày 27/5 tại Hà Nội, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới".

Hội thảo có sự tham gia của đại diện một số Ủy ban của Quốc hội, các Bộ, ngành, chuyên gia kinh tế, lãnh đạo các doanh nghiệp, ngân hàng thương mại và được tường thuật trên các ấn phẩm của Tạp chí Nhà đầu tư cũng như các cơ quan báo chí, truyền thông.