Thúc đẩy nhà ở xã hội: Bài học quốc tế và giải pháp chính sách về nguồn vốn

1. Giới thiệu:

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng trên toàn cầu, đặc biệt tại các nước đang phát triển như Việt Nam, đã làm gia tăng nhu cầu nhà ở giá rẻ trong khi nguồn cung không đáp ứng đủ. Theo Ngân hàng Thế giới, áp lực đô thị hóa gây thiếu hụt nhà ở, dẫn đến sự mở rộng của các khu ổ chuột, gia tăng bất bình đẳng, và cản trở phát triển bền vững. Tại Việt Nam, các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đối mặt với giá bất động sản tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của người thu nhập thấp và trung bình, khiến nhà ở xã hội (NOXH) trở thành giải pháp then chốt.

NOXH không chỉ đảm bảo quyền tiếp cận nơi ở ổn định, an toàn mà còn góp phần thúc đẩy kinh tế và ổn định xã hội. Việc cung cấp nhà ở giá rẻ tạo việc làm trong ngành xây dựng, kích thích thị trường vật liệu, và hoàn thiện hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, các thách thức như thiếu vốn, thủ tục phức tạp, và quỹ đất hạn chế đang cản trở hiệu quả của chính sách NOXH tại Việt Nam, đòi hỏi những cải cách đột phá và học hỏi từ kinh nghiệm quốc tế.

Báo cáo này nhằm: (1) phân tích thực trạng chính sách tín dụng NOXH tại Việt Nam từ năm 2010, đánh giá thành tựu và hạn chế; (2) so sánh kinh nghiệm từ Úc, Canada, Trung Quốc, Thổ Nhĩ Kỳ, Hàn Quốc, và Indonesia để rút ra bài học; (3) đề xuất giải pháp cụ thể, đóng góp vào dự thảo Nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù phát triển NOXH, hướng tới xây dựng hệ thống NOXH bền vững, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân.

2. Thực trạng NOXH và chính sách tín dụng tại Việt Nam:

2.1. Khung pháp lý:

Luật Nhà ở (2005, 2014, 2023) là nền tảng pháp lý cho phát triển nhà ở xã hội, định nghĩa NOXH là nhà ở được Nhà nước hỗ trợ cho các nhóm thu nhập thấp, công chức, công nhân khu công nghiệp, và đối tượng chính sách như người có công. Nghị định 100/2015/NĐ-CP (thay bằng Nghị định 100/2024/NĐ-CP) cụ thể hóa quy định về quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư, và ưu đãi tín dụng. Luật Nhà ở 2023, hiệu lực từ 1/1/2025, cải cách cơ chế giá, điều kiện vay vốn, và khuyến khích đầu tư tư nhân. Các Nghị quyết (33/NQ-CP, 2023) và Quyết định (655/QĐ-TTg, 2017) đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021-2030, thể hiện cam kết mạnh mẽ của Nhà nước.

2.2. Thực trạng chính sách tín dụng:

Chính sách tín dụng là động lực chính thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, hỗ trợ cả chủ đầu tư và người mua/thuê mua. Từ năm 2010, Việt Nam đã triển khai nhiều gói tín dụng ưu đãi, nhưng hiệu quả và tính bền vững còn hạn chế do các rào cản về nguồn vốn, lãi suất và thủ tục hành chính.

Giai đoạn trước 2013: Trước năm 2013, tín dụng NOXH chủ yếu được cung cấp qua Ngân hàng Chính sách Xã hội (VBSP) với quy mô nhỏ, tập trung vào các chương trình lồng ghép cho đối tượng chính sách. Lãi suất ưu đãi nhưng nguồn vốn hạn chế, phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách nhà nước, dẫn đến phạm vi tác động hẹp. Việc triển khai thiếu đồng bộ và quy mô nhỏ khiến nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp chưa được đáp ứng đáng kể.

Gói 30.000 tỷ đồng (2013): Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, được ban hành theo Nghị quyết 02/NQ-CP năm 2013, là nỗ lực lớn đầu tiên hỗ trợ thị trường bất động sản và NOXH. Với lãi suất ưu đãi 5-6%, gói này dành cho người mua NOXH và nhà thương mại giá rẻ, giúp kích thích thị trường đang đóng băng. Tuy nhiên, lãi suất thả nổi sau năm 2017 gây lo ngại cho người vay, và nguồn vốn chủ yếu từ tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thiếu tính bền vững, khiến hiệu quả bị giới hạn sau khi kết thúc giải ngân.

Chính sách theo Nghị định 100/2015 và Nghị định 100/2024: Nghị định 100/2015/NĐ-CP (thay bằng Nghị định 100/2024/NĐ-CP) quy định VBSP và các NHTM được chỉ định (Vietcombank, BIDV, Agribank, Vietinbank) cung cấp vay ưu đãi với lãi suất 6,6% (2024), tối đa 80% giá trị căn hộ, kỳ hạn lên đến 25 năm. Nhà nước cấp bù lãi suất, nhưng nguồn ngân sách hạn chế và cơ chế tái cấp vốn phức tạp khiến giải ngân chậm. Đến năm 2025, hiệu quả triển khai vẫn thấp, không đáp ứng được nhu cầu lớn từ thị trường.

Gói 120.000 tỷ đồng (2023): Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, theo Nghị quyết 33/NQ-CP năm 2023, huy động từ vốn tự có của bốn NHTM nhà nước, với lãi suất thấp hơn thị trường 1,5-2%. Gói này hỗ trợ cả chủ đầu tư và người mua NOXH, nhà công nhân, và cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, đến quý I/2025, chỉ 3.402 tỷ đồng (2,8%) được giải ngân do vướng mắc pháp lý, điều kiện vay vốn chặt chẽ, và sự thận trọng của NHTM. Sự tham gia của năm ngân hàng tư nhân (HD Bank, TP Bank, VPBank, MBBank, Techcombank) nâng tổng cam kết lên 145.000 tỷ đồng, nhưng tiến độ vẫn chậm.

Gói 30.000 tỷ đồng mới (đề xuất): Để khắc phục hạn chế, Chính phủ đề xuất gói 30.000 tỷ đồng mới, kết hợp 15.000 tỷ đồng từ trái phiếu Chính phủ và 15.000 tỷ đồng từ ngân sách địa phương, ủy thác qua VBSP và NHTM. Gói này hướng tới tính bền vững, giảm phụ thuộc tái cấp vốn NHNN, nhưng vẫn cần cơ chế rõ ràng để đảm bảo giải ngân hiệu quả và tiếp cận đúng đối tượng.

2.3. Đánh giá kết quả triển khai chính sách nhà ở xã hội

Thành tựu

Chính sách NOXH đã đạt nhiều kết quả tích cực. Đến quý I/2025, cả nước hoàn thành 103 dự án (66.755 căn) và đang triển khai 554 dự án (530.397 căn). Các gói tín dụng hỗ trợ đáng kể người thu nhập thấp, công nhân, và kích thích thị trường bất động sản trong giai đoạn khó khăn. Khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, tạo nền tảng vững chắc cho phát triển NOXH và thu hút đầu tư.

Hạn chế

Dù đã đạt một số kết quả, nguồn vốn cho các chính sách tín dụng nhà ở xã hội còn thiếu ổn định và bền vững do phụ thuộc lớn vào ngân sách nhà nước. Các gói tín dụng thường có thời hạn ngắn, gây tâm lý chờ đợi hoặc lo ngại cho cả chủ đầu tư và người mua. Việc phân bổ ngân sách không đáp ứng đủ nhu cầu thực tế, khiến nhiều dự án bị đình trệ và nguồn cung NOXH chưa thể tăng mạnh như kỳ vọng.

Lãi suất ưu đãi và kỳ hạn vay chưa thực sự hấp dẫn. Dù được hỗ trợ, lãi suất thường chuyển sang thả nổi sau giai đoạn đầu, tạo áp lực tài chính cho người vay. Kỳ hạn vay, dù đã kéo dài đến 25 năm, vẫn chưa đủ linh hoạt để giảm gánh nặng trả nợ hàng tháng, đặc biệt đối với nhóm thu nhập thấp, làm giảm tính khả thi của các chương trình tín dụng.

Thủ tục hành chính phức tạp cản trở tiến độ triển khai NOXH. Quy trình phê duyệt dự án, xét duyệt đối tượng thụ hưởng, và thẩm định hồ sơ vay vốn còn nhiều tầng nấc, kéo dài thời gian và tăng chi phí. Điều này làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp và gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận các khoản vay ưu đãi.

Quỹ đất dành cho NOXH gặp nhiều rào cản. Quy định dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại cho NOXH thường không được thực thi nghiêm túc, do vị trí đất không phù hợp hoặc chủ đầu tư né tránh. Việc tạo quỹ đất sạch riêng cho NOXH cũng hạn chế, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi đất đai khan hiếm và giá cao.

Tiêu chí xác định đối tượng thụ hưởng và cơ chế giá bán NOXH còn bất cập. Tiêu chí xét duyệt thiếu rõ ràng, dễ dẫn đến chồng chéo hoặc tiêu cực trong phân bổ. Lợi nhuận định mức 10% cho chủ đầu tư được coi là thấp, không đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ, làm hạn chế nguồn cung NOXH.

Quỹ phát triển nhà ở địa phương hoạt động kém hiệu quả. Nguồn thu không ổn định, quản lý thiếu chuyên nghiệp, và quy mô vốn nhỏ khiến các quỹ này không đủ sức hỗ trợ các dự án lớn. Thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ cũng dẫn đến nguy cơ lãng phí hoặc sử dụng sai mục đích, làm giảm tác động của quỹ đối với phát triển NOXH.

3. Kinh nghiệm quốc tế về nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội

Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội từ Úc, Canada, Trung Quốc, Thổ Nhĩ Kỳ, Hàn Quốc, và Indonesia mang lại bài học giá trị cho Việt Nam. Mỗi quốc gia áp dụng mô hình riêng, phù hợp với bối cảnh kinh tế-xã hội, nhưng đều nhấn mạnh chiến lược dài hạn, nguồn vốn đa dạng, và phối hợp hiệu quả giữa các bên. Bảng so sánh dưới đây phân tích các khía cạnh chính, với các tiêu chí nhỏ giúp làm rõ cách triển khai và sự khác biệt giữa các quốc gia.

Bảng 1. So sánh chính sách cho phát triển nhà ở xã hội tại một số quốc gia

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy các mô hình thành công thường có chiến lược dài hạn, cơ quan điều phối hiệu quả, và nguồn vốn đa dạng. Thổ Nhĩ Kỳ tập trung hóa đảm bảo đồng bộ nhưng thiếu linh hoạt, trong khi Indonesia tận dụng hợp tác đa bên để huy động tư nhân và cộng đồng. Trung Quốc và Canada kết hợp ngân sách công với các công cụ tài chính sáng tạo như vay ưu đãi và quỹ đầu tư, còn Úc và Hàn Quốc chú trọng bảo lãnh và hỗ trợ thanh niên. Việt Nam có thể học hỏi để xây dựng cơ chế điều phối tập trung, vốn bền vững, và thu hút tư nhân nhằm nâng cao hiệu quả NOXH.

4. Một số khuyến nghị xây dựng Dự thảo Nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội

Dự thảo Nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù phát triển NOXH đưa ra các điểm mới đột phá, bao gồm thành lập Quỹ Phát triển NOXH Quốc gia, bỏ đấu thầu chọn chủ đầu tư, và đơn giản hóa thủ tục. Điểm mạnh của dự thảo nằm ở việc tạo hành lang pháp lý linh hoạt, khuyến khích tư nhân tham gia, và giảm bớt rào cản hành chính, phù hợp với kinh nghiệm quốc tế như Canada và Indonesia. Tuy nhiên, Dự thảo còn thiếu cơ chế cụ thể để đảm bảo nguồn vốn bền vững, minh bạch trong phân bổ quỹ đất, và kiểm soát gian lận trong xét duyệt đối tượng. Các giải pháp dưới đây được đề xuất để hoàn thiện dự thảo, học hỏi từ kinh nghiệm quốc tế và phù hợp với bối cảnh Việt Nam.

Tăng cường chính sách tín dụng và nguồn vốn:

+ Nhanh chóng thành lập Quỹ Phát triển NOXH Quốc gia, học hỏi mô hình Housing Australia và CMHC (Canada), với cơ chế tự chủ, minh bạch, huy động vốn từ trái phiếu Chính phủ, thuế sử dụng đất, ODA, và vốn tư nhân.

+ Cung cấp các sản phẩm tín dụng đa dạng, bao gồm vay ưu đãi lãi suất cố định 10-15 năm, kỳ hạn 20-25 năm, không yêu cầu thế chấp khắt khe.

+ Khuyến khích ngân hàng thương mại tham gia qua giảm dự trữ bắt buộc và ưu đãi thuế.

+ Phát triển quỹ tiết kiệm nhà ở (như Đức, Hàn Quốc) và trái phiếu NOXH để tạo nguồn vốn bền vững, đồng thời lồng ghép tín dụng xanh cho các dự án đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng.

Cải cách quy hoạch và quỹ đất:

+ Đảm bảo thực thi nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại cho NOXH, với vị trí phù hợp gần khu vực tiện ích.

+ Nhà nước cần chủ động quy hoạch quỹ đất sạch gần khu công nghiệp, trường học, bệnh viện, đồng thời miễn giảm tiền sử dụng đất cho các dự án NOXH. Học hỏi Thổ Nhĩ Kỳ, áp dụng cơ chế giải phóng mặt bằng nhanh, ưu tiên đất công để giảm chi phí đầu tư và tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ.

Đơn giản hóa thủ tục hành chính:

+ Xây dựng cơ chế một cửa liên thông, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và xét duyệt hồ sơ vay vốn, học hỏi từ Indonesia.

+ Ứng dụng công nghệ số để tạo cơ sở dữ liệu quốc gia về NOXH, minh bạch hóa thông tin từ quy hoạch đến phân bổ.

+ Đơn giản hóa điều kiện vay vốn cho cả chủ đầu tư và người mua, giảm bớt các bước thẩm định không cần thiết, nhưng tăng cường hậu kiểm để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả.

Mở rộng đối tượng và điều chỉnh cơ chế giá:

+ Xây dựng tiêu chí xét duyệt rõ ràng, minh bạch, dựa trên hệ thống chấm điểm thu nhập và nhu cầu.

+ Nới lỏng điều kiện vay vốn nhưng đảm bảo khả năng trả nợ thông qua ứng dụng AI trong phân tích khả năng trả nợ.

+ Tăng lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư lên trên 13% đối với dự án bán, và cao hơn cho dự án cho thuê, kết hợp ưu đãi thuế và đất đai để thu hút doanh nghiệp.

Tăng cường vai trò các bên và các giải pháp bổ trợ:

+ Nhà nước cần đóng vai trò dẫn dắt, cung cấp vốn mồi và hành lang pháp lý thuận lợi.

+ Giao Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư các dự án NOXH cho công nhân, học hỏi mô hình hợp tác đa bên của Indonesia.

+ Khuyến khích tổ chức phi lợi nhuận tham gia vận hành NOXH cho thuê.

+ Ưu đãi đặc biệt cho các dự án NOXH cho thuê phục vụ công nhân và sinh viên, đồng thời tăng giám sát chất lượng xây dựng và quản lý vận hành để tránh gian lận, đảm bảo bền vững lâu dài.

(*) PGS.TS Trần Việt Dũng, Viện trưởng Viện NCKH, Học viện Ngân hàng

Sắp diễn ra hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới".

Nhằm góp ý hoàn thiện văn bản hướng dẫn của Chính phủ trong trường hợp Dự thảo Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được Quốc hội thông qua, đồng thời mở ra diễn đàn để tìm kiếm các giải pháp thúc đẩy nguồn lực xã hội vào phát triển nhà ở xã hội, ngày 27/5 tại Hà Nội, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới".

Hội thảo có sự tham gia của đại diện một số Ủy ban của Quốc hội, các Bộ, ngành, chuyên gia kinh tế, lãnh đạo các doanh nghiệp, ngân hàng thương mại và được tường thuật trên các ấn phẩm của Tạp chí Nhà đầu tư cũng như các cơ quan báo chí, truyền thông.