[Gặp gỡ Thứ tư] Bán nhà cho người nước ngoài: Chưa rõ dự án nào ngoài phạm vi bảo vệ an ninh, quốc phòng

Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, đặc biệt là bất động sản khu vực phía Nam (như TP.HCM, Đồng Nai, Long An...) đang thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài, trong đó phần lớn là các nhà đầu tư đến đến từ Hồng Kông, Đài Loan (Trung Quốc) đại lục. Tuy nhiên, có hay không chuyện các nhà đầu tư Trung Quốc lấy danh các doanh nghiệp Singapore, Mỹ hay các doanh nghiệp đến từ các "thiên đường thuế" thậm chí là doanh nghiệp Việt để thâu tóm các dự án bất động sản tại Việt Nam?

Ông Lê Hoàng Châu: Những doanh nghiệp như Country Garden, HongkongLand là những công ty của Hồng Kông, Trung Quốc lục địa, là những công ty chính quốc đầu tư vào Việt Nam. Bên cạnh đó, cũng có những tập đoàn quốc tịch Trung Quốc nhưng lại lập công ty có quốc tịch Singapore hay tại các "thiên đường thuế" như quần đảo British Virgin Islands (thuộc Anh) để đầu tư vào Việt Nam, hoặc thậm chí có "dây mơ rễ má" với các công ty Việt Nam.

Bài liên quan

‘Đất vàng’ 90 Nguyễn Hữu Cảnh ‘thay tên đổi họ’: Hành trình nhượng cổ phần cho nhà đầu tư Trung Quốc của SC5

Tuy nhiên, chúng ta phải đặt trên giả định là các nhà đầu tư bình đẳng như nhau, hoạt động tại Việt Nam và chấp hành pháp luật tại Việt Nam. Đó là tiền đề đối xử công bằng với các nhà đầu tư nước ngoài đến từ các quốc gia khác nhau. Không thể nhìn bằng con mắt định kiến. Nếu Nhà nước định kiến như vậy thì các mối quan hệ quốc tế trong nền kinh tế mở sẽ bị tổn hại.

Quan điểm của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) là không thể phân biệt đối xử với doanh nghiệp nước này nước kia, quan trọng là họ đầu tư có đúng pháp luật Việt Nam hay không. Môi trường kinh doanh phải bình đẳng đối với các chủ thể và phải đối xử ngang bằng với doanh nghiệp trong nước.

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài mua lại cổ phần từ các doanh nghiệp Nhà nước sở hữu các bất động sản, các dự án thực hiện trên đất đai là công sản. Vậy khi nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ cổ phần chi phối tại các dự án, doanh nghiệp này, họ sẽ có quyền định đoạt đối với đất đai thực hiện dự án đó?

Ông Lê Hoàng Châu: Vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam có nhiều hình thức: thứ nhất là rót vào doanh nghiệp cổ phần, thứ hai là mua lại cổ phần. Hai hình thức này về bản chất là giống nhau. Mua lại cổ phần có thể dẫn tới chi phối doanh nghiệp. Thứ ba là cho vay, đầu tư tài chính. Doanh nghiệp nước ngoài có thể chọn 1 trong 3 hoặc sử dụng cả ba hình thức này để đầu tư vào Việt Nam.

Nếu nhà đầu tư nước ngoài trở thành cổ đông chi phối (trên 50%) và sổ đỏ cấp cho doanh nghiệp là sổ đỏ ổn định, lâu dài thì họ có quyền đối với đất đai tại sổ đỏ đã được cho phép.

Với những trường hợp đất đai là công sản cho doanh nghiệp cổ phần trong nước thuê, nếu nhà đầu tư nước ngoài đã mua cổ phần chi phối, họ cũng có quyền thuê đất đai đó, khi muốn đầu tư phải thực hiện theo pháp luật Việt Nam quy định.

Với doanh nghiệp đang sử dụng quỹ đất công được thuê hàng năm, phải thực hiện theo Luật quản lý tài sản công, nếu muốn làm dự án, lựa chọn nhà đầu tư thì phải đấu thầu, đấu giá công khai. Trong trường hợp chỉ định nhà đầu tư phải có lý do đặc biệt, theo Điều 56 Luật Đấu thầu. Trường hợp đặc biệt đó phải do Thủ tướng quyết định và doanh nghiệp phải chứng minh đó là trường hợp đặc biệt.

Quan điểm hiện nay đất đai là nguồn lực lớn của Nhà nước, là tư liệu sản xuất đầu vào của thị trường bất động sản. Đã qua rồi thời kỳ chỉ định tràn lan.

Nghĩa là trước đây có nhiều trường hợp chỉ định thầu tràn lan?

Ông Lê Hoàng Châu: Nghị định Nghị định 15/2015/NĐ-CP của Chínhcủa Chính phủ trước đây, có 1 quy định khá “tức cười”. Nghị định 15 hiện nay hết hiệu lực vì đã được thay thế bởi Nghị định 63/2018/NĐ-CP của Chính phủ nhưng Khoản 1, Điều 29, Nghị định 15 cũ có quy định về lựa chọn nhà đầu tư cho dự án BT: "Việc lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện theo hình thức đấu thầu rộng rãi hoặc chỉ định thầu".

Cụm từ “hoặc chỉ định nhà đầu tư” đã phá vỡ toàn bộ nội hàm ở vế trước, khiến cho việc người thực hiện chỉ định nhà đầu tư là đúng luật chứ không như cách hiểu là “lợi ích nhóm”. Người ta gọi “lobby" chính sách là ở chỗ này.

Theo ông, còn những vướng mắc nào về mặt pháp lý quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia thị trường bất động sản Việt Nam?

Quy định tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay có hàm ý nhưng câu chữ chưa rõ, đó là: nhà đầu tư nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh. Địa phương khi phê duyệt dự án phải lưu ý vấn đề này.

Tuy nhiên, có những dự án nhà ở thương mại nhưng không phải dự án để bán mà trước đây cho thuê. Ví dụ ở đường Cộng Hòa có một vài công ty của Việt Nam thuê đất của Không quân, làm dự án căn hộ. Tới đây, khi các đơn vị của Bộ Quốc phòng thoái vốn, các bất động sản này có thể được bán lại cho nhà đầu tư. Như vậy thì khu vực này có được xem là khu bảo vệ quốc phòng, an ninh hay không? Khi đây là khu đất thuộc các đơn vị của Bộ Quốc phòng, một phần đất của sân bay Tân Sơn Nhất trước đây.

E rằng khi duyệt dự án nhà ở thông thường thì các địa phương không chú ý tới điều này.

Chúng tôi có gửi kiến nghị với Bộ Quốc phòng và Bộ Công an thì tới đầu năm 2017, thì hai Bộ này (Bộ Quốc phòng trong tháng 3/2017 và Bộ Công an trong tháng 5/2017) mới có văn bản hướng dẫn cho cấp tỉnh và đây là văn bản mật nên Hiệp hội cũng không được biết.

Không rõ rằng tại TP.HCM những khu vực vực nào được gọi là bảo vệ quốc phòng, an ninh? Hơn nữa vấn đề này cũng không thể tiết lộ được. Dự án nào nằm ngoài khu vực đó? Đến nay, việc xác định vẫn còn mù mờ.

Sau hơn 2 năm Luật Nhà ở có hiệu lực, thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho thấy đã có trên 1.000 căn hộ ở TP.HCM được bán cho người nước ngoài. Đến năm 2018 số lượng này có thể tăng lên gấp nhiều lần, tuy nhiên, đến nay chưa có người nước ngoài được cấp giấy chủ quyền nhà hay còn gọi là sổ đỏ vì vướng thủ tục.

Việc giới hạn người nước ngoài không được sở hữu quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư và không quá 250 nhà ở riêng lẻ/phường, tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở, cũng là một rào cản.

Với quy định này, dự án khu Phú Mỹ Hưng cũng “chịu thua”. Bởi khu đô thị Phú Mỹ Hưng nằm trên phường Tân Phong, Quận 7 và một phần của phường Tân Mỹ đã có rất nhiều người nước ngoài đang cư trú dưới nhiều hình thức như thuê, mua hoặc sở hữu nên vẫn hình thành những cộng đồng người nước ngoài cư trú chiếm tỷ lệ cao trong một chung cư hoặc một phường. Chưa kể còn một số công ty Việt Nam khác cũng có dự án tại đây, không chỉ riêng Phú Mỹ Hưng.

Chúng tôi có đề nghị dành quyền cho các địa phương cân nhắc và quy định cho phù hợp nhưng kiến nghị này của chúng tôi chưa được chấp nhận.

Xin cảm ơn ông!

Bài liên quan

Cách nhà đầu tư Trung Quốc thâu tóm hai dự án căn hộ đắt giá trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, ven sông Sài Gòn

Hé lộ về đại gia Trung Quốc thâu tóm siêu dự án HappyLand của Khang Thông ở Long An

Lộ diện công ty Trung Quốc đứng sau vụ thâu tóm đất vàng quận 7

Nguy cơ rửa tiền qua China UnionPay - tổ chức thẻ lớn nhất Trung Quốc