Dự án 152 Trần Phú: Đất vàng 10 năm chưa 'thức giấc'

Nhà máy thuốc lá Sài Gòn

Nằm ở trung tâm Quận 5, giáp ba mặt tiền hướng ra Trần Phú, Lê Hồng Phong và Trần Nhân Tôn, 30.972 m2 đất tại địa chỉ 152 Trần Phú là một trong những lô đất có diện tích lớn, vị trí đẹp còn sót lại ở trung tâm TPHCM.

Khu đất trước đây là Nhà máy thuốc lá Sài Gòn của Công ty TNHH MTV Thuốc lá Sài Gòn (công ty con 100% vốn của Tổng công ty Thuốc lá Việt Nam - Vinataba).

Năm 2008, với việc di dời nhà máy ra huyện Bình Chánh, Vinataba và Công ty Thuốc lá Sài Gòn quyết định góp vốn thực hiện dự án thương mại trên chính khu đất 152 Trần Phú, cùng các đối tác là CTCP Thương mại và đầu tư VI NA TA BA (thành viên của Vinataba), Công ty TNHH Đô Thành Việt và CTCP XD TM Căn nhà Mơ ước (nay là CTCP DRH Holdings).

Bài liên quan

Thanh tra quản lý và thoái vốn tại Vinataba

Dự án nhanh chóng được cấp Giấy chứng nhận đầu tư ngày 13/10/2008 và Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất ngày 19/1/2009.

Các bên thành lập doanh nghiệp dự án là Công ty TNHH Vina Alliance. Có vốn điều lệ 880 tỷ đồng (55 triệu USD). Dự án có tổng mức đầu tư 3.360 tỷ đồng, tương đương 210 triệu USD, quy mô xây dựng ba toà tháp căn hộ, một tháp văn phòng và một tháp khách sạn, dự kiến cung cấp ra thị trường 1.285 căn hộ với tổng diện tích sàn 154.860 m2.

Cơ cấu cổ đông của chủ đầu tư dự án 152 Trần Phú sau đó nhanh chóng có sự thay đổi. Căn Nhà Mơ Ước, VI NA TA BA và Đô Thành Việt lần lượt rút lui, nhường chỗ cho Công ty TNHH Sơn Đông và Công ty TNHH Pacific Alliance Land Limited thuộc quỹ đầu tư VinaCapital.

Tỷ lệ sở hữu của bốn nhà đầu tư lúc này là Pacific Alliance Land Limited (62%), Vinataba (20%), Công ty TNHH Sơn Đông (10,5%) và Công ty Thuốc lá Sài Gòn (7,5%).

Năm 2012, Vinataba có văn bản xin ý kiến Chính phủ và các Bộ Công thương, Tài chính và Tài nguyên Môi trường xin góp vốn bằng một phần giá trị quyền sử dụng đất tại khu đất 152 Trần Phú vào Công ty TNHH Vina Ailliance để thực hiện dự án thương mại.

Đề xuất của Vinataba sau đó được chấp thuận. Giá trị khu đất rộng 30.972,7 m2 tại 152 Trần Phú được định giá 1.302,3 tỷ đồng (42 triệu đồng/ m2).

Trong đó Vinataba góp 176 tỷ đồng, tương đương 20% vốn của doanh nghiệp dự án, phần còn lại (1.126 tỷ đồng) Vina Alliance phải thanh toán cho Vinataba.

Hẩm hiu số phận đất vàng

Hơn ba năm sau khi đề xuất Chính phủ cho phép Vinataba góp vốn vào dự án 152 Trần Phú bằng một phần quyền sử dụng đất (tháng 9/2012), ngày 1/8/2016, Bộ Công thương lại  có văn bản thông qua chủ trương thoái vốn của Vinataba tại dự án.

Trong phong trào di dời nhà máy, xí nghiệp có vốn nhà nước ra khỏi đô thị cách đây chừng một thập kỷ, Thủ tướng Chính phủ bằng Quyết định 86/2010 cho phép doanh nghiệp có nhà máy, xí nghiệp đầu tư hoặc góp vốn đầu tư vào các dự án thương mại được xây trên phần đất cũ. Tuy nhiên tỷ lệ góp vốn tối thiểu phải là 26%. Nhiều mảnh đất vàng sau đó đã rơi vào tay các công ty, tập đoàn tư nhân lớn khi các doanh nghiệp nhà nước chỉ góp vốn 'chiếu lệ' 26% rồi dần thoái vốn sau đó.

Trên cơ sở đó, trong hai ngày 24/5 và 13/6/2017, Công ty Thuốc lá Sài Gòn và công ty mẹ Vinataba lần lượt ký các hợp đồng chuyển nhượng 7,5% và 20% vốn trong liên doanh Vina Alliance cho cổ đông hiện hữu là Công ty TNHH Sơn Đông.

Giá gốc của khoản đầu tư là 242 tỷ đồng, giá trị chuyển nhượng 371,5 tỷ đồng. Khoản lãi mà Vinataba (hợp nhất) nhận được là 129,5 tỷ đồng. Sơn Đông qua đó nâng tỷ lệ sở hữu trong dự án từ 10,5% lên 38% cổ phần.

Trước đó, đầu năm 2017, cổ đông lớn nhất của dự án là Pacific Alliance Land Limited cũng đã thoái hết 62% cổ phần trong dự án 152 Trần Phú, thu về 44,2 triệu USD. So với mức góp vốn 545,6 tỷ đồng (34,1 triệu USD thời điểm đầu tư), nếu xét theo đồng USD, công ty này lãi 10,1 triệu USD, tương đương tỷ suất lợi nhuận 30%. Còn nếu xét theo VNĐ, con số này là khoảng 80%.

Bên nhận chuyển nhượng là Công ty TNHH Bất động sản Trí Đức, có trụ sở tại 36-38 Nguyễn Văn Trỗi, Q. Phú Nhuận, TP.HCM.

Tới tháng 9/2017, dự án 152 Trần Phú chỉ còn lại hai nhà đầu tư là Bất động sản Trí Đức (62%) và Công ty Sơn Đông (38%).

Trong đó, Sơn Đông được thành lập năm 2002, hiện có vốn điều lệ 500 tỷ đồng, thuộc sở hữu của vợ chồng doanh nhân Trịnh Văn Tuyển ở Hàng Bè, Hoàn Kiếm, Hà Nội. Trong khi đó, Trí Đức được thành lập vào năm 2015, vốn điều lệ 600 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông của doanh nghiệp này thay đổi liên tục, song đều có liên quan tới một tập đoàn bất động sản lớn có trụ sở chính trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Quận 3, TPHCM.

Không lâu sau khi đổi chủ, Vina Alliance đã thực hiện tăng vốn điều lệ từ 880 tỷ đồng lên 1.200 tỷ đồng vào đầu năm 2018. Với diễn biến này, giới đầu tư địa ốc kỳ vọng gần 31.000 m2 đất vàng nằm ở khu vực sầm uất bậc nhất Quận 5 sẽ 'thức giấc'.

Tuy nhiên theo ghi nhận của Nhadautu.vn, dự án tới nay vẫn chỉ là bãi đất trống. Không những vậy, trên các trang mạng đang rao bán dự án với mức giá rất cao, từ 3-4.000 tỷ đồng cho cả lô đất. Cá biệt có đơn vị ra giá tới 4.520 tỷ đồng, tương đương 146 triệu đồng/ m2.

Băn khoăn

Dự án nằm ở vị trí đắc địa song 'quây tôn, đắp chiếu' suốt một thập kỷ, đặt ra những băn khoăn với các cơ quan chức năng của TP.HCM, liệu dự án đã đủ điều kiện và cần phải thu hồi?

Bài liên quan

Sabeco - Vietcomreal và thương vụ 'sang tay' đất vàng ít biết

Về phần Vinataba, tỷ lệ góp vốn của tổng công ty này cùng công ty con Thuốc lá Sài Gòn là 27,5%, chỉ nhỉnh hơn mới tối thiểu 26% theo Quyết định 86 của Thủ tướng năm 2010 về di dời nhà máy, xí nghiệp ra khỏi nội đô. Tỷ lệ góp vốn này có đủ để Vinataba duy trì tiếng nói có trọng lượng trong doanh nghiệp dự án hay không?

Lưu ý rằng Vinataba hay Thuốc lá Sài Gòn đều thuộc sở hữu 100% của Nhà nước. Với dự án 152 Trần Phú, hai doanh nghiệp này sau 10 năm đầu tư thu về khoản lãi gần 130 tỷ đồng, Ngân sách Nhà nước có tiền chuyển mục đích sử dụng đất, song chắc chắn đều thấp xa so với giá trị hiện nay của khu đất, nếu được đưa ra đấu giá công khai. Trên thực tế, các nhà đầu tư đã mua đi bán lại cổ phần dự án và thu lợi không nhỏ.

Đây sẽ là những vấn đề cần làm rõ trong đợt thanh tra tình hình quản lý, sử dụng vốn, tài sản và thoái vốn nhà nước tại Vinataba sắp sửa diễn ra.

Bài liên quan

Mức giá nào cho đất vàng 198 Trần Quang Khải?

Những mảnh đất vàng 'họ' nhà nước của Vietcomreal

Bắc Ninh: Đổi gần 100ha đất lấy tuyến đường dài 1,39km cho Dabaco

Hà Nội: Dự kiến đấu giá quyền sử dụng đất 1.767 dự án, thu 53,5 nghìn tỷ