Mức giá nào cho đất vàng 198 Trần Quang Khải?

Như Nhadautu.vn đã đưa tin, Tổng công ty Du lịch Hà Nội (Hanoitourist) ngày 13/8 tới sẽ thoái hết vốn trong CTCP Đầu tư và Dịch vụ Du lịch Thăng Long thông qua hình thức đấu giá.

Cụ thể, 2,5 triệu cổ phần, tương đương 25% vốn của Du lịch Thăng Long sẽ được đấu giá với mức khởi điểm 13.000 đồng/ CP.

Bài liên quan

Hanoitourist muốn rút khỏi dự án 198 Trần Quang Khải

CTCP Đầu tư và Dịch vụ Du lịch Thăng Long được thành lập tháng 6/2014 (vốn điều lệ 100 tỷ đồng) để thực hiện dự án "Toà nhà thương mại dịch vụ và khách sạn" tại số 198 Trần Quang Khải, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.

Các cổ đông góp vốn là Hanoitourist (25%), Công ty TNHH Thắng Lợi Hà Nội (25%) và CTCP Đầu tư Xây dựng NHS (50%).

Khu đất 198 Trần Quang Khải có diện tích 2.327m2, trong đó đất thuộc phạm vi dự án là 1.180,7 m2. Thời gian thuê đất là 50 năm kể từ ngày 20/5/2009. Tại đây dự kiến sẽ mọc lên khách sạn hạng sang cao 21 tầng, 4 tầng hầm. Tổng vốn đầu tư 325,9 tỷ đồng.

Nhận diện 'ông chủ' dự án

Trong bản công bố thông tin thoái vốn, có một nội dung đáng chú ý: Công ty TNHH Thắng Lợi Hà Nội góp hộ CTCP Đầu tư Xây dựng NHS 30 tỷ đồng trong cơ cấu vốn điều lệ của doanh nghiệp dự án.

Số tiền góp hộ tương đương 30% vốn cổ phần, giúp NHS nắm tới một nửa vốn Du lịch Thăng Long. Do vậy, dù bỏ ra tới 55/100 tỷ đồng vốn điều lệ của doanh nghiệp dự án, song tỷ lệ sở hữu của Thắng Lợi Hà Nội cũng chỉ ngang với Hanoitourist, ở mức 25%.

Tại sao lại xuất hiện nghiệp vụ góp hộ ở đây?

Đầu tiên phải khái quát qua hai công ty tư nhân. NHS là chủ đầu tư bất động sản ít nhiều có chỗ đứng ở Hà Nội, với vốn điều lệ 400 tỷ đồng, đã và đang triển khai một số dự án lớn như Helios Tower, 33 Đốc Ngữ, tổ hợp 4,1ha tại huyện Từ Liêm và quận Hà Đông...

Trong khi đó, Thắng Lợi Hà Nội có vốn điều lệ bằng 1/10 NHS (40 tỷ đồng), được ông Tô Hữu Vinh và bà Trần Thị Ngà thành lập từ năm 2006, nhưng hiện nay hoạt động không mấy nổi bật, với ngành nghề kinh doanh chính theo đăng ký là "Hoạt động dịch vụ phục vụ cá nhân khác còn lại chưa được phân vào đâu" - mã ngành 96390.

Với một số thông như vậy, dường như việc NHS phải đi vay Thắng Lợi vài chục tỷ đồng để đầu tư vào dự án quan trọng như 198 Trần Quang Khải là điều khó hiểu.

Nhưng ở một góc nhìn khác, câu chuyện có thể sẽ dễ hiểu hơn phần nào: Đó là NHS, với uy tín và thương hiệu sẽ tham gia vào liên doanh để đảm bảo dự án được cơ quan chức năng chấp thuận, còn nhà đầu tư thực sự đứng sau lại là một cái tên khác. Như đã đề cập, nếu tính cả phần góp hộ thì Thắng Lợi Hà Nội chiếm tới 55% vốn của dự án!

Dĩ nhiên, sau khi hoàn thành đầy đủ thủ tục để sở hữu sự án, 'ông chủ' của Du lịch Thăng Long sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Nhượng lại cho nhà đầu tư khác là một trong số đó.

'Chảy máu' đất vàng?

Một điểm đáng lưu ý nữa: Bản công bố thông tin cho thấy Hanoitourist góp 25% vốn của doanh nghiệp dự án bằng quyền khai thác tài sản trên đất của khu đất 198 Trần Quang Khải.

Trong các thương vụ tương tự, doanh nghiệp Nhà nước thường là bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên ở trường hợp 198 Trần Quang Khải, lô đất đến nay vẫn chưa được tách hợp đồng thuê đất nên Hanoitourist không thể thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong báo cáo, Hanoitourist không giải thích rõ tài sản trên đất mà tổng công ty này góp vào doanh nghiệp dự án là tài sản ở thời điểm hiện tại hay hình thành trong tương lai.

Nếu góp vốn bằng tài sản hình thành trong tương lai, và với thời hạn thuê đất lên tới 50 năm, thì bản chất không khác là mấy so với góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Giả thiết này nếu đúng, sẽ gợi đến nhiều băn khoăn.

Với mức giá khởi điểm 13.000 đồng/CP, tức Hanoitourist tính toán quyền khai thác tài sản trên 1.180,7 m2 đất 'vàng' 198 Trần Quang Khải từ nay tới năm 2049 là 32,5 tỷ đồng, tương đương 27,5 triệu đồng/m2.

Sẽ là một hình dung thú vị nếu so sánh với giá thị trường hiện nay (không dưới mức ba con số), hoặc lợi ích có thể mang về nếu đưa lô đất ra đấu giá.

Trong lúc này, với việc NHS và Thắng Lợi Hà Nội cùng nhau chi phối đến 75% dự án, phiên đấu giá dù chưa diễn ra, nhưng gần như đã an bài. Những nhà đầu tư 'nhiệt tình' nhất, xem ra lại chính là Thắng Lợi Hà Nội và NHS, khi họ đứng trước cơ hội phát triển gần 1.200 m2 mặt đường Trần Quang Khải ngay cạnh toà tháp Vietcombank với mức giá 'nhẹ nhàng'.

Với viễn cảnh như vậy, phiên đấu giá sắp tới khó có thể coi là một thành công với Ngân sách Nhà nước. Nên nhớ Hanoitourist cũng là doanh nghiệp Nhà nước. Băn khoăn lớn nhất là thời điểm góp vốn tham gia dự án năm 2014, không biết lãnh đạo của Hanoitourist có cân nhắc tới hoàn cảnh hiện nay?

Bài liên quan

3 cá nhân chi 85 tỷ mua chủ sở hữu khách sạn Hữu Nghị Móng Cái

Đấu giá chủ sở hữu Khách sạn Hữu Nghị Móng Cái

Hà Nội: Dự kiến đấu giá quyền sử dụng đất 1.767 dự án, thu 53,5 nghìn tỷ

TP.HCM sẽ đấu giá 26.000ha đất nông nghiệp, thu về 1,5 triệu tỉ đồng