Ngày 28/11 vừa qua, Quốc hội đã biểu quyết thông qua dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một điểm mới rất đáng chú ý, có tác động lớn đến các nhà phát triển BĐS là quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (thường gọi là phân lô, bán nền; hay kinh doanh đất nền) đã đi theo hướng quản lý chặt chẽ hơn rất nhiều so với luật hiện hành.

Siết chặt phân lô

Cụ thể, tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rất chặt về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở: "Không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai".

Luật chỉ phân cấp cho địa phương được quyết địnhphân lô, bán nền tại khu vực các xã, thị trấn và khu vực đô thị loại IV trở xuống. Khu vực nội thành, nội thị của đô thị loại III trở lên (các thành phố thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã) về cơ bản sẽ không được phân lô, bán nền. Hình thức kinh doanh đất nền do vậy sẽ bị khống chế.

Ngoài ra, theo Điều 32 dự thảo còn đặt ra yêu cầu với chủ đầu tư khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền là "đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)".

Để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện đã bỏ hoàn toàn quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Điều kiện kinh doanh đất nền được quy định thống nhất tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và tương thích với quy định tại Điều 5 Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng vừa được Quốc hội thông qua ngày 27/11.

Ngăn chặn "bán lúa non"

Như đã nêu, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra điều kiện kinh doanh đất nền là phải thuộc khu vực được phân lô, bán nền do UBND cấp tỉnh công bố. Quy định này sẽ làm phát sinh một thủ tục hành chính mới là công bố bản đồ các vị trí, khu vực được phân lô, bán nền; và khi nào UBND cấp tỉnh chưa công bố thì các dự án mặc nhiên không thể kinh doanh đất nền mà chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán (tối thiểu là xây thô, hoàn thiện mặt ngoài). Đây là bước "tiền kiểm" với các dự án có nhu cầu phân lô.

Ở bước "hậu kiểm", cũng tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: Trước khi chuyển nhượng đất nền, chủ đầu tư dự án phải có văn bản xin ý kiến cơ quan quản lý về kinh doanh BĐS cấp tỉnh (Sở Xây dựng). Trong thời hạn 15 ngày, Sở Xây dựng kiểm tra và trả lời cho chủ đầu tư về việc đã đủ điều kiện kinh doanh đất nền hay chưa. Thủ tục này bản chất là một loại "giấy phép con", tương đương thủ tục thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Việc Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định rất chặt chẽ điều kiện, khu vực được phân lô, bán nền có thể xuất phát từ bối cảnh một số vụ lừa đảo từ kinh doanh đất nền liên tục nổ ra thời gian qua, điển hình là việc xét xử vụ án Alibaba. Ngoài ra, động thái "siết tín dụng" cho vay để đầu tư BĐS từ các ngân hàng cũng phần nào tác động đến khâu xây dựng chính sách kinh doanh đất nền.

Hoạt động kinh doanh đất nền từ xưa đến nay vẫn gây tranh cãi trong dư luận. Những ý kiến phản đối cho rằng đây là hình thức "bán lúa non", vốn chỉ phù hợp với các chủ đầu tư kém năng lực, gây ra tình trạng đầu cơ đất, sử dụng lãng phí tài nguyên đất, để hoang hóa đất đai (đã nêu rõ tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng).

Hình thức này cũng là căn nguyên của nạn đầu cơ đất, thổi giá, gây "sốt đất", tạo "bong bóng", tiềm ẩn rủi ro cho thị trường. Tuy nhiên không thể phủ nhận đây vẫn là một phương thức đầu tư bất động sản được ưa chuộng, đặc biệt là với các nhà đầu tư không chuyên.

Theo pháp luật hiện hành, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013, được quy định cụ thể tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và sửa đổi bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP. Theo đó, pháp luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Như vậy, hiện nay ngoại trừ các phường của 5 thành phố trực thuộc Trung ương (Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) thì các khu vực còn lại đều có thể được xem xét cho phép phân lô, bán nền sau khi thỏa mãn một số điều kiện cụ thể.

Nay với quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì hình thức phân lô, bán nền sẽ được quản lý chặt chẽ hơn, có thể tác động rất lớn đến giới đầu cơ BĐS cũng như các doanh nghiệp có thế mạnh phát triển loại hình đất nền tại các đô thị nhỏ.

Tuy nhiên, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về lâu dài sẽ có tác động đáng kể để thị trường BĐS trở nên chuyên nghiệp hơn, các doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non"; giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả; khắc phục tình trạng "đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang" như đã chỉ ra trong Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

Chính sách này cũng được kỳ vọng góp phần "sàng lọc" nhà đầu tư, hình thành nên các doanh nghiệp BĐS chuyên nghiệp hơn, giàu năng lực hơn sau khi các doanh nghiệp có hạn chế về khả năng tài chính, năng lực kỹ thuật bị thị trường đào thải.

Nếu cần thiết duy trì hình thức kinh doanh đất nền, coi như 1 phân khúc "thấp cấp", phù hợp khả năng thanh khoản của người dân địa phương, đặc biệt phục vụ nhu cầu tách hộ, tách khẩu (gia đình đông con nhưng bố mẹ không đủ đất chia cho các anh em, phải "ra riêng") thì nên thiết kế chính sách nhằm nâng cao vai trò của Nhà nước: Nhà nước thực hiện các dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư, hạ tầng khu đô thị và bán đấu giá đất nền cho người dân địa phương mua để xây dựng nhà ở (không cho người địa phương khác đến mua để tránh "cò", đầu cơ).

Bài liên quan

Điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Dư địa cho mảng M&A

Chuyên gia 'mách' thời điểm thị trường bất động sản khởi sắc

UAE, Oman và Qatar nằm trong top các quốc gia tốt nhất để đầu tư bất động sản vào năm 2024

Doanh nghiệp bất động sản '3 tốt' sẽ có ghế trong 'sân chơi' mới