Theo Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện vẫn đối mặt nhiều thách thức khi tăng trưởng kinh tế 2023 chưa đạt mục tiêu. Thị trường vốn chưa hoàn toàn hồi phục, nhiều loại lãi suất đã giảm nhưng lượng tiền gửi vẫn đang "đổ" vào ngân hàng thay vì BĐS.

Khảo sát môi giới BĐS quý IV/2023 của đơn vị này chỉ ra, 43% môi giới cho rằng giao dịch của thị trường vẫn đang giảm mạnh. Con số này ở quý III/2023 là 46%, quý II/2023 là 44%, quý I/2023 là 54%. Do đó, lượng giao dịch và hoạt động doanh nghiệp chưa cải thiện. Kéo theo, lợi nhuận trước thuế của một số doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn như Nam Long, Khang Điền, Cenland, Novaland, Đất Xanh Group, Phát Đạt cũng giảm mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, bối cảnh hiện tại khiến thị trường BĐS sẽ xuất hiện một số xu hướng. Trong đó, khách hàng và người mua sẽ đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án BĐS. Do vậy, các chủ đầu tư cần thuyết phục khách hàng bằng giá trị cốt lõi của sản phẩm.

Về thời điểm phục hồi của thị trường BĐS, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, giai đoạn 2024 sẽ là lúc thị trường đảo chiều. Tuy nhiên, thời điểm đảo chiều cho từng loại hình BĐS sẽ có sự khác biệt.

Đơn cử như các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Ngoài ra, Luật kinh doanh BĐS sửa đổi có một quy định đáng chú ý là việc chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Việc này sẽ giúp những dự án hình thành trong tương lai chất lượng hơn và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Dẫu vậy, quy định cũng đặt ra thách thức với các chủ đầu tư trong việc huy động dòng tiền để xây dựng các dự án. Do đó, Chính phủ cần có những biện pháp hỗ trợ cho chủ đầu tư, đặc biệt về các thủ tục như xin giấy phép hay vay vốn, để vừa đảm nguồn cung bền vững, vừa tạo môi trường an toàn cho người mua.

Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) thì dự báo, thị trường BĐS quý IV/2023 sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi với kết quả giao dịch được cải thiện rõ nét so với 3 quý trước do niềm tin nhà đầu tư đang được củng cổ, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp.

Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ khó tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn. Bởi thị trường BĐS trải qua một khoảng thời gian dài bị "bệnh". VARS cho biết, thị trường BĐS mới sẽ không phát triển nóng, chộp giật như quãng tăng trưởng trước mà sẽ phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững. Thị trường sẽ diễn ra quá trình thanh lọc những khách hàng ra quyết định dựa trên cảm tính, lạm dụng đòn bẩy tài chính, giữ lại những khách hàng thực, có trình độ, kiến thức và hiểu biết về thị trường. Đồng thời, những chủ đầu tư "3 tốt": sản phẩm tốt, pháp lý tốt, giá tốt mới còn ghế trong "sân chơi" mới.

Để thị trường phát triển thật sự an toàn, lành mạnh, bền vững phải từng bước rút ngắn lệch pha cung cầu. Vì vậy, nguồn cung cần được kích thích, được Nhà nước điều tiết phù hợp thông qua việc giao đất, cho thuê đất theo hướng có các cơ chế chính sách ưu đãi phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.

Tiếp tục đẩy mạnh cơ cấu danh mục đầu tư, thậm chí hạ giá bán

TS Cấn Văn Lực nhận định, để đón đầu xu hướng BĐS trong thời gian tới, các doanh nghiệp BĐS tiếp tục đẩy mạnh câu chuyện cơ cấu lại, bao gồm cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm, thị trường, danh mục đầu tư và dự án.

"Doanh nghiệp cần quyết tâm vượt qua áp lực tài chính, bao gồm tất cả nghĩa vụ liên quan quan đến nợ, một mặt đàm phán để giãn hoãn nợ, một mặt cơ cấu lại tài chính để bảo đảm trả nợ đúng hạn. Thậm chí, trong trường hợp cần thiết, doanh nghiệp bán BĐS ở mức chiết khấu thấp hơn để bảo đảm dòng tiền", TS Lực nói.

Đưa ra góc nhìn về thị trường BĐS thời gian tới, TS Đinh Thế Hiển cho biết, các nhận định nghiêng về khả năng phục hồi của thị trường vào khoảng quí II-IV/2024 dựa trên so sánh diễn biến nền kinh tế giai đoạn 2008-2013. Các điểm trùng khớp của 2 lần BĐS chịu cơn chấn động là siết tín dụng BĐS, lãi suất tăng, thanh khoản lao dốc (năm 2018 và 2022), lãi suất được điều chỉnh giảm, hạn mức tín dụng tăng trên 14%, gói cho vay hỗ trợ nhà ở (giai đoạn 2008-2013 và năm 2023). Cách đây 10 năm, BĐS đã có tín hiệu đảo chiều và những người lạc quan tin rằng, điều tương tự sẽ xảy ra vào năm sau.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này nhấn mạnh, giữa 2 quãng thời gian trên có sự khác nhau rất cơ bản. Giá BĐS giai đoạn 2011-2013 tương đối thấp, hạ tầng cho các dự án BĐS và tại các đô thị lớn vẫn tiếp tục được hoàn thiện sau đó, nền kinh tế tiếp tục bước vào chu kỳ tăng trưởng tốt và liên tục... Còn hiện tại, chúng ta sẽ phải nỗ lực hơn nhiều lần để đạt mức tăng trưởng ổn định như vậy.

Chưa hết, những năm 2013, sự quản lý ngành BĐS như dư nợ BĐS, các quy định đầu tư… còn chưa thật sự chặt chẽ. Nhưng từ năm 2022, nền kinh tế ngày càng được quản lý tốt, minh bạch và dần theo chuẩn mực thế giới. Cơ hội để các nhà đầu tư BĐS phân lô bán nền, găm hàng chờ tăng giá mà không cần dựa trên nhu cầu thực sẽ hầu như không có.

Vì thế cho nên, TS Hiển nhìn nhận, nếu nói về sự phục hồi của thị trường BĐS vào năm 2024 thì phải đặt vấn đề đó có phải là sự phục hồi trên nền tảng quản lý chặt chẽ, có sự ổn định và cân đối cung cầu hay không.

"Căn cứ vào các tiêu chí này, năm 2024-2025, những khu vực, dự án đáp ứng nhu cầu thực với mức giá hợp lý thì sẽ có giao dịch tốt, thậm chí tăng giá ở mức hợp lý. Còn với những dự án đón sóng đầu tư, các khu nghỉ dưỡng chờ người dân bỏ phố về quê sinh sống… thì phải mất nhiều thời gian hơn để ấm nóng trở lại", TS Hiển cho hay.

Bài liên quan

Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp: 'Doanh nghiệp bất động sản cần tận dụng tốt dòng vốn FDI'

Người mua sẵn sàng trả giá cao hơn cho những dự án bất động sản chỉn chu

Thị trường địa ốc chu kỳ mới không còn đất diễn cho doanh nghiệp 'ôm' nhiều dự án

Tác động của hai luật bất động sản mới với doanh nghiệp địa ốc