Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua đã không cho phép phân lô, bán nền tại các phường của khu vực đô thị loại III trở lên. Luật chỉ phân cấp cho địa phương được quyết định phân lô, bán nền tại khu vực các xã, thị trấn và khu vực đô thị loại IV trở xuống.

Khu vực nội thành, nội thị của các thành phố, thị xã là đô thị loại III trở lên về cơ bản sẽ không được phân lô, bán nền. Hình thức kinh doanh đất nền của đối tượng là các cá nhân do vậy sẽ bị khống chế.

Thay vào đó, Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản 2023 lại bổ sung hình thức kinh doanh BĐS mới: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật (HTKT) trong dự án BĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.

Bùng nổ M&A?

Xét về bản chất, đây vẫn là hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất nhưng khác với hình thức phân lô, bán nền có đối tượng khách hàng hướng đến là các cá nhân (thường là đầu tư đất nền để "bán" lại kiếm lời; các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất mới này hướng đến chủ thể là tổ chức (chủ yếu là các doanh nghiệp BĐS). Theo đó, các tổ chức được nhận chuyển nhượng các thửa đất để tiếp tục đầu tư xây dựng công trình theo nội dung dự án được chấp thuận.

Quy định mới này sẽ tạo dư địa cho mảng M&A dự án BĐS thời gian tới. Bởi theo quy định hiện hành, các chủ đầu tư chủ yếu thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho đối tác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm. Thủ tục chuyển nhượng dự án được quy định rất phức tạp, phải được cơ quan nhà nước cho phép chuyển nhượng và thời gian lấy ý kiến, thẩm định thường kéo dài. Do đó, việc cho phép các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đảm bảo đã có HTKT) sẽ rút ngắn được thời gian cũng như giảm áp lực công việc cho cơ quan, công chức nhà nước.

Chồng chéo chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án?

Không thể phủ nhận ưu thế của việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có HTKT trong dự án BĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng nhưng vẫn có những câu hỏi cần đặt ra cho hình thức này trong mối tương quan với thủ tục chuyển nhượng dự án.

Việc chuyển nhượng dự án BĐS (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có đặc điểm là sẽ chuyển giao dự án/phần dự án BĐS và các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư, các bên có liên quan đối với dự án/phần dự án chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng cũng được kế thừa hồ sơ dự án, gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, các hồ sơ thiết kế được thẩm định, giấy phép xây dựng... mà không phải làm lại thủ tục.

Tuy nhiên với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mà không gắn với chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án) theo Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản 2023thì bên nhận chuyển nhượng ("bên mua") có được kế thừa hồ sơ dự án, gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, các hồ sơ thiết kế được thẩm định, giấy phép xây dựng... từ bên chuyển nhượng ("bên bán") hay không?

Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định "bên mua" có quyền "Đầu tư, xây dựng dự án đầu tư xây dựng tại phần đất nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại..."; "Đầu tư xây dựng các công trình phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án được chấp thuận, phê duyệt".

Ngoài ra, Điều 37 quy định "bên bán" có nghĩa vụ "Cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng để bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan"; "Tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại thực hiện đầu tư xây dựng theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận".

Như vậy, có thể hiểu rằng "bên mua" sẽ được kế thừa hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch theo dự án ban đầu nhưng phải thực hiện thủ tục đầu tư từ đầu để được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới trên diện tích đất đã nhận chuyển nhượng.

Quy định này rõ ràng là cần thiết bởi "bên mua" mới chỉ có quyền sử dụng đất mà chưa có dự án đầu tư nên chưa có tư cách chủ đầu tư để xin cấp giấy phép xây dựng cũng như thực hiện quyền kinh doanh sản phẩm (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ có chủ đầu tư dự án mới có quyền kinh doanh sản phẩm).

Vấn đề pháp lý đầu tiên: Điều gì sẽ xảy ra nếu quá trình thẩm định đưa đến kết quả là "bên mua" không được chấp thuận chủ trương đầu tư (chẳng hạn do không đủ năng lực tài chính)? Rõ ràng, nhà đầu tư trường hợp này sẽ bị đặt vào thế tiến thoái lưỡng nan mà lẽ ra sẽ không xảy ra nếu áp dụng hình thức chuyển nhượng dự án.

Để dễ hình dung, chúng ta cùng nghiên cứu một ví dụ sau:

Doanh nghiệp A là chủ đầu tư dự án khu đô thị có quy mô 30ha (Dự án 1), đã có quy hoạch chi tiết, được thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và đã hoàn thành đầu tư HTKT toàn dự án. Trong dự án có lô đất xây chung cư diện tích 1ha, gồm 2 tòa chung cư cao 10 tầng, có mật độ xây dựng 50%, số lượng 400 căn hộ. Doanh nghiệp A sau khi kinh doanh xong các sản phẩm thấp tầng trong dự án muốn chuyển nhượng lô đất chung cư trên cho doanh nghiệp B tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm.

Trường hợp này theo pháp luật hiện hành, doanh nghiệp A phải làm thủ tục chuyển nhượng một phần dự án đối với lô đất chung cư, trình tự, thủ tục đã quy định cụ thể trong Luật Đầu tư năm 2020, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Sau khi nhận chuyển nhượng một phần dự án, doanh nghiệp B làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (sang tên "Sổ đỏ") và tiếp tục đầu tư xây dựng 2 tòa chung cư theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết của dự án; không phải làm lại các thủ tục quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng.

Nay với nội dung mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp A sẽ có thêm một phương án khác là chuyển nhượng lô đất chung cư cho doanh nghiệp B để tiếp tục đầu tư, kinh doanh. Doanh nghiệp B sẽ phải thực hiện thủ tục đầu tư từ đầu để được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới trên diện tích đất đã nhận chuyển nhượng (Dự án 2).

Điều đó dẫn đến vấn đề pháp lý thứ hai: Trên cùng một thửa đất tồn tại đồng thời 2 dự án của 2 nhà đầu tư (do dự án ban đầu của doanh nghiệp A chưa điều chỉnh chủ trương đầu tư để giảm quy mô tương đương diện tích đất đã chuyển nhượng). Dự án 2 nằm trọn trong dự án 1. Nó tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp do không tách bạch được quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trên phần diện tích đất chồng lấn giữa 2 dự án (chẳng hạn, tranh chấp sẽ xuất hiện nếu 2 doanh nghiệp không thống nhất được bên nào bỏ tiền đầu tư, đấu nối các công trình hạ tầng).

Do vậy, hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất mới này cần phải được hướng dẫn, làm rõ trong các nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Vấn đề pháp lý thứ ba là: Trường hợp diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt quá 10% tổng diện tích dự án hoặc vượt quá 30ha thì sẽ rơi vào trường hợp phải điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Trường hợp này doanh nghiệp A phải nộp hồ sơ để xin điều chỉnh chủ trương đầu tư cho Dự án 1?

Điều đó dẫn đến lợi thế của phương án chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với phương án chuyển nhượng dự án là không còn (vẫn phải nộp hồ sơ xin cơ quan có thẩm quyền chấp thuận). Như vậy, phương án chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ ưu việt nếu diện tích đem chuyển nhượng nhỏ lẻ (dưới 10% tổng diện tích dự án).

Bài liên quan

[Café cuối tuần] 'Điểm cân bằng' trong kinh doanh bất động sản

Áp dụng công nghệ thay đổi kinh doanh bất động sản

Thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5%

Hé lộ siêu chính sách hứa hẹn 'thổi bùng' tiềm năng kinh doanh tại Flamingo Ibiza Hải Tiến