[Café cuối tuần] 'Điểm cân bằng' trong kinh doanh bất động sản

Quá trình làm Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã chính thức khép lại vào sáng 28/11, khi Quốc hội biểu quyết thông qua dự thảo luật, thay vì chờ thêm một kỳ họp để "về đích" cùng Luật Đất đai.

Xuyên suốt quá trình làm luật, đã có rất nhiều chính sách được đưa ra bàn luận, nhiều phương án được nâng lên, đặt xuống để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên: bên bán, bên mua, bên trung gian, nhà quản lý… và khắc phục những vấn đề tồn tại của thị trường. Để rồi khi dự thảo được chốt lại để bấm nút thì dường như lại quay về với triết lý lập pháp quen thuộc: Người mua bất động sản (BĐS) - giống như người tiêu dùng nói chung được coi là "bên yếu thế" trong quan hệ mua bán và luôn được bảo vệ.

Điểm sáng của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 so với luật hiện hành nằm ở việc cải tiến quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật hiện hành buộc chủ đầu tư trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng cấp bảo lãnh về việc chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Nếu chủ đầu tư bàn giao chậm thì khách hàng có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền mà mình đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Luật sửa đổi tiếp cận theo hướng một mặt vẫn buộc chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh nhưng đồng thời cho phép các bên thỏa thuận để khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán. Quy định này là điển hình của việc thiết kế chính sách nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích, vừa đảm bảo chặt chẽ, tránh chủ đầu tư "bán lúa non", tránh "dự án ma", vừa linh hoạt cho các bên.

Nếu khách hàng tin tưởng uy tín của chủ đầu tư thì khách hàng có thể lựa chọn không cần bảo lãnh để được giảm giá thành (phí bảo lãnh được chủ đầu tư trừ trực tiếp vào giá bán). Về phía danh nghiệp, quy định này cũng sẽ khuyến khích họ không ngừng nỗ lực cải tiến chất lượng, xây dựng thương hiệu để càng ngày càng được nhiều khách hàng miễn nghĩa vụ bảo lãnh, từ đó giảm giá bán và lại hấp dẫn khách hàng tiếp theo. Một "điểm cân bằng hoàn hảo" về quyền, lợi ích giữa các chủ thể trong kinh doanh.

Nhưng ở khía cạnh khác, một số chính sách đã được thiết kế theo thiên hướng bảo vệ người mua. Đề xuất 100% BĐS hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn giao dịch BĐS là một ví dụ điển hình (theo lập luận của cơ quan soạn thảo, quy định này nhằm bảo vệ người mua do có một bên đứng ra trung gian giúp thẩm định pháp lý của BĐS, đảm bảo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh). Rất may chính sách này đã được rút khỏi dự thảo luật trước khi trình ra Quốc hội.

Một chính sách quan trọng khác là về thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Đã có tới 3 phương án được đưa ra xem xét. Phương án 1 thiết kế như luật hiện hành: Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng); phần giữ lại (tối thiểu 5%) chỉ được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp sổ hồng cho bên mua.

Đứng về phía người mua, có ý kiến cho rằng khi BĐS chưa được cấp sổ thì thu 95% cũng là nhiều, yêu cầu giảm xuống còn 90% và 10% còn lại chỉ được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp sổ hồng cho bên mua(phương án 3).

Nhưng đứng về phía người bán, thực tiễn chỉ ra rằng không khiếm trường hợp khách hàng đã nhận bàn giao nhà và sử dụng ổn định nhưng do chưa cần nhận sổ hồng (do chưa có nhu cầu mua bán, thế chấp nhà ở) nên chây ì, không nộp hồ sơ để cấp sổ hồng (vì khi được cấp sổ sẽ phải nộp nốt 5% còn lại).

Bởi vậy, một phương án được đề xuất là: Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng); phần giữ lại (tối thiểu 5%) được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư tại ngân hàng để quản lý; chủ đầu tư chỉ được dùng số tiền này khi cơ quan nhà nước đã cấp sổ hồng cho bên mua (phương án 2).

Phương án 2 rõ ràng là một "điểm cân bằng hoàn hảo" nữa về quyền, lợi ích giữa các chủ thể. Tiếc thay, phương án 2 đã không được lựa chọn mà thay bằng phương án 1, giống như Luật Kinh doanh bất động sản 2014 với lời giải thích là để bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành.

Một quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là về đặt cọc: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi BĐS đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Như vậy, luật kiểm soát rất chặt cả thời điểm được nhận cọc (khi BĐS đã đủ điều kiện giao dịch) và mức tiền đặt cọc (không quá 5% giá bán).

Quy định mới này được hiểu là nhằm mục đích bảo vệ người mua - bên yếu thế trong quan hệ kinh doanh, tránh các hiện tượng lừa đảo, "dự án ma" thời gian qua; tuy nhiên vẫn gây không ít băn khoăn bởi đặt cọc là quy định của Bộ luật dân sự, trong khi pháp luật dân sự không giới hạn thời điểm nhận cọc và giá trị tài sản đặt cọc. Ngoài ra, tác dụng thực sự của quy định này còn là dấu hỏi nếu chủ đầu tư không sử dụng thuật ngữ "đặt cọc" mà ký kết dưới hình thức khác, chẳng hạn các thỏa thuận hợp tác đầu tư?

Đứng ở khía cạnh cân bằng lợi ích, việc khống chế mức đặt cọc thấp (5%) và thời điểm nhận cọc muộn (khi BĐS đã đủ điều kiện giao dịch) liệu có luôn tốt choquyền lợi của khách hàng - được coi là bên yếu thế cần bảo vệ? Bởi trường hợp sau khi nhận cọc mà dự án trở nên "hấp dẫn", chủ đầu tư có thể chấp nhận "phạt cọc" (chỉ 5%) để ký hợp đồng với khách hàng khác với giá cao hơn. Hoặc trường hợp khách hàng muốn được mua với mức giá hấp dẫn nên chấp nhận đặt cọc sớm thì cũng không thể thực hiện do luật không cho phép.

Một đề xuất mới liên quan điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản. Luật hiện hành yêu cầu bên chuyển nhượng dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (đã nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…) Đã có rất nhiều đề xuất nới lỏng điều kiện này, cho phép các bên thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục hoàn thành nghĩa vụ tài chính thay cho bên chuyển nhượng. Việc nới lỏng điều kiện, thủ tục chuyển nhượng dự án sẽ tăng tính minh bạch, hạn chế tình trạng chuyển nhượng "chui", núp dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần công ty dự án, thực chất vẫn là chuyển nhượng dự án nhưng làm thất thu ngân sách nhà nước (do chỉ phải nộp thuế từ chuyển nhượng cổ phần thay vì phải nộp thuế thu thập doanh nghiệp).

Đáng tiếc là dự thảo luật đã được thông qua theo hướng bảo vệ quy định hiện hành: chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, với lý giải rằng: người bán chỉ được bán cái mình đã có. Với quy định này, hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ, những dự án của doanh nghiệp yếu năng lực, đang thực hiện dở dang sẽ tiếp tục rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan: chủ đầu tư không có tiền để làm tiếp mà cũng không thể "bán" dự án do không đủ điều kiện.

Bài liên quan

Những dự án bất động sản bất ổn của LDG

Lộ diện doanh nghiệp 'rộng cửa' thực hiện dự án bất động sản 7.100 tỷ ở Quảng Ngãi

Thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5%

Doanh nghiệp bất động sản 'tất tay' dịp cuối năm