Thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5%

Sáng 28/11, Quốc hội tiếp tục chương trình làm việc tại kỳ họp thứ 6. Thay mặt Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi).

Theo đó, đối với quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 Điều 23), để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo luật được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23 như sau: "Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng".

Về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh (Điều 24), có ý kiến cho rằng, Điều 24 không quy định rõ về trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong xác nhận nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và đất có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. UBTVQH tiếp thu và đề nghị Chính phủ quy định tại Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh BĐS theo hướng cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, chịu trách nhiệm về văn bản đã ban hành.

Bên cạnh đó, về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25).

Chủ nhiệm cho biết, dự thảo thiết kế 2 phương án, qua rà soát, UBTVQH lựa chọn phương án 1: "Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua" nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.

Ngăn chặn tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực

Về điều kiện chuyển nhượng 1 phần hoặc toàn bộ dự án BĐS (Điều 40), qua quá trình nghiên cứu và hoàn thiện dự thảo luật, để bảo đảm quy định chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực, chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận và nguyên tắc chỉ bán, chỉ chuyển nhượng những gì mà người bán, người chuyển nhượng đã có, UBTVQH giữ như dự thảo.

Cụ thể, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế phí liên quan (nếu có). Chủ nhiệm khẳng định, quy định này không hạn chế quyền của các bên trong quan hệ dân sự nếu thực sự có nhu cầu chuyển nhượng.

Mặt khác, có ý kiến đề nghị bổ sung quy định đối với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư. Dự thảo luật được bổ sung điểm đ khoản 2 Điều 1, không điều chỉnh đối với "Việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở".

Về người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhằm bảo đảm đồng bộ với tinh thần của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), UBTVQH chỉnh sửa quy định tại Điều 10, 15 theo hướng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch có quyền kinh doanh BĐS, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước; giữ chính sách hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch.

Sau khi nghe Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh, Quốc hội tiến hành biểu quyết thông qua luật này. Kết quả biểu quyết điện tử cho thấy, có 465 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành (chiếm tỷ lệ 94,13 %). Như vậy, với đa số đại biểu tham gia biểu quyết tán thành, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).

Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025, đảm bảo đồng bộ về chính sách với Luật Nhà ở sửa đổi.

Bài liên quan

'Luật Thủ đô sửa đổi bổ sung nhiều nội dung chính sách mang tính đột phá'

Quốc hội thông qua Luật Nhà ở sửa đổi

Sửa Luật Thủ đô giúp Hà Nội hút vốn FDI

Quốc hội thông qua Luật Viễn thông sửa đổi