Đề xuất không bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Góp ý dự thảo sửa đổi Nghị định 44 quy định về giá đất và Thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, nhiều ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp đồng thuận rằng, không nên bỏ phương pháp thặng dư trong dự thảo vì điều này có thể dẫn tới khó khăn thêm khi xác định giá đất.

Ngày 27/7, Báo Đầu tư đã tổ chức Hội thảo khoa học "Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án".

Theo đó, nhiều doanh nghiệp, địa phương phản ánh, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Hiện, Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN&MT) đang lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Nghị định 44 quy định về giá đất và Thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Góp ý tại hội thảo, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế VCCI cho biết, băn khoăn lớn nhất của các doanh nghiệp là việc bỏ phương pháp thặng dư để xác định giá đất theo dự thảo sẽ tác động như thế nào tới việc triển khai dự án.

Đa số các ý kiến cho rằng, những phương pháp trong dự thảo khó thay thế được phương pháp thặng dư. Thặng dư là phương pháp quan trọng, đặc biệt để xác định giá các loại đất kinh doanh thương mại, phát triển công nghiệp… Đây cũng được cho là phương pháp xác định chính xác nhất giá đất.

Doanh nghiệp cũng lo ngại rằng, việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn cho việc định giá, khiến việc triển khai dự án thêm chậm trễ và có thể làm trầm trọng hơn tình trạng này.

Về mục tiêu quản lý nhà nước, bà Hồng cho rằng, phương pháp thặng dư được đánh giá đã xác định được giá đất sát nhất với thị trường, từ đó đảm bảo được quyền lợi và việc quản lý của nhà nước.

Cuối cùng, phương pháp thặng dư đang được các tổ chức thẩm định giá áp dụng rộng rãi và xem là phương pháp áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển. Phương pháp này đã được quy định trong tiêu chuẩn Thẩm định giá 11 ban hành theo Thông tư của Bộ Tài chính. Vì vậy, việc bỏ phương pháp thặng dư mang tới lo ngại không đảm bảo tính thống nhất của pháp luật.

Từ những phân tích trên, VCCI đề xuất, cần cân nhắc lại việc bỏ phương pháp thặng dư và đánh giá thận trọng những tác động của vấn đề này đối với việc triển khai dự án của doanh nghiệp.

Đồng quan điểm với đại diện VCCI, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, lý do để phương án thặng dư bị bỏ ra khỏi Thông tư 36, theo Bộ TN&MT là do "phương pháp này phức tạp, kết quả định giá không chính xác, không chắc chắn, dễ rủi ro…". Tuy nhiên, nếu không có phương pháp này, nhiều dự án không thể sử dụng các phương pháp khác vì không có tài sản tương tự để so sánh, chưa kể ít nhất cần 3 tài sản để so sánh. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì có chốt chặn 200 tỷ đồng…

Phó TGĐ Hưng Thịnh cho rằng, phương pháp thặng dư không đến nỗi phức tạp như Bộ TN&MT nhận định, bởi nó dựa trên dữ liệu thị trường, có khả năng để xác định tiềm năng phát triển, tốt cho cả doanh nghiệp và nhà quản lý.

Phương pháp thặng dư thể hiện được các thông tin như giá mua căn hộ mà thị trường có thể chấp nhận, giả định bán hàng, chi phí… Trong khi các phương pháp khác không có các yếu tố này, nên nếu sử dụng có khả năng chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá không thực tế, không hiệu quả, nhà nước không thể thu được khoản tiền phù hợp…

Theo đó, ông Dũng kiến nghị, giữ phương pháp thặng dư vì có tính khoa học và phù hợp thông lệ quốc tế. "Nhiều năm qua đã triển khai phương pháp thặng dư, tuy có nhiều vướng mắc nhưng thực tế tại các địa phương đã chứng minh được khả năng áp dụng. Không ít trường hợp nếu không áp dụng phương pháp thặng dư thì không xác định được giá đất", ông Dũng trao đổi.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội nhận định, nghề định giá là nghề chuyên nghiệp, đòi hỏi chuyên gia am hiểu, có chuyên môn cao. Vì vậy, đòi hỏi một phương pháp định giá đơn giản tới mức ai nhìn vào cũng có thể định ra giá đất là bao nhiêu - một con số cụ thể để không có rủi ro là bất khả thi.

"Trên thế giới và Việt Nam hiện nay đều đồng tình với 4 phương pháp định giá và chúng ta còn thêm vào 1 phương pháp là phương pháp hệ số điều chỉnh. Vậy tại sao có 5 phương pháp rồi mà vẫn không định giá được. Liệu việc sửa mà lại bỏ đi phương pháp thặng dư có thể gây ra tắc thêm?", ông Cường đặt vấn đề.

Theo đó, vị này cho rằng, vấn đề hiện tại không nằm ở phương pháp mà là ở con người, ở cách thực hiện. Vì vậy, dù có bỏ phương pháp thì tình trạng ách tắc, sai phạm vẫn không thể khắc phục được.

Ông Cường cho biết thêm, hiện nay hầu hết địa phương đồng tình với phương pháp hệ số bởi đây là phương pháp ai cũng có thể định giá được, có sẵn bảng giá của nhà nước, dùng hệ số nhân với bảng giá là ra giá. Tuy nhiên, thực tế phương pháp định giá này không thực chất, chưa đạt được mong muốn là dựa trên nguyên tắc thị trường.

Ngược lại, phương pháp thặng dư được doanh nghiệp quan tâm, phương pháp này có điểm tích cực những cũng có hạn chế. Hạn chế thấy rõ là dựa trên nhiều yếu tố giả định, dẫn tới khi tính giá đất và tới khi đầu tư xong thì giá đã thay đổi. Nhưng yếu tố tích cực là khuyến khích nhà đầu tư có năng lực, sáng tạo, tạo ra nhiều giá trị gia tăng hơn cho xã hội và nhà đầu tư.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cho biết, các phương pháp định giá, kể cả phương pháp thặng dư, so sánh, chiết trừ, thu nhập…, thị trường thế giới đều làm, đều là các phương pháp khoa học. Bên cạnh đó, có nhiều phương pháp khác như định giá hàng loạt, phương pháp giá thửa đất chuẩn và vùng giá trị…

Về việc bỏ phương pháp thặng dư, đây là phương pháp khoa học nhưng Bộ TN&MT đề nghị tạm dừng, chưa áp dụng, bởi phương pháp thặng dư bao trùm trong nó là phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập… Các địa phương, nhà đầu tư lo ngại bỏ phương pháp thặng dư làm đình trệ công tác định giá đất. Chúng tôi lại đặt câu hỏi ngược lại, tại sao bây giờ có phương pháp thặng dư mà vẫn chậm, vậy thì nguyên nhân ở điểm khác.

Theo đó, đại diện Bộ TN&MT cho rằng, phương pháp thặng dư hiện chưa phù hợp với Việt Nam tại một số điểm:

Trong phương pháp này, lấy doanh thu ước tính trừ đi chi phí ước tính. Trong chi phí, chúng ta tính cho 3, 5, 10 năm sau, mà có những điểm không chặt chẽ. Nếu xác định về chi phí, có chi phí lãi vay, quảng cáo, quản lý dự án. Với doanh thu có thời gian xây dựng bao lâu, bán hàng bao lâu, tỷ lệ bán hàng phân bổ thế nào…, các yếu tố này rất lỏng. Ví dụ, khi ước tính xây dựng 3 năm hay 4 năm thì chi phí đã rất khác. Chọn bán hàng 4 hay 5 năm thì chi phí cũng rất khác. Chưa kể, mỗi năm dự tính bán được bao nhiêu % cũng cho ra các đáp án rất khác nhau.

"Nếu chúng ta không chặt chẽ thì ý chí chủ quan của người định giá, của người thẩm định, của lãnh đạo địa phương sẽ ảnh hưởng rất lớn tới kết quả định giá", ông Chính nói.

Chưa kể chuyện phụ thuộc vào tỷ lệ tăng giá bất động sản, ông Chính cho rằng, chưa có cơ quan theo dõi, chưa đầy đủ thông tin, Cục Thống kê trả lời không theo dõi về tỷ lệ tăng giá bất động sản.

"Trên tinh thần này, chúng tôi đề nghị trước mắt chưa áp dụng. bởi điều kiện chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu, chưua có sự cập nhật", đại diện Bộ TN&MT lý giải. Tuy nhiên, vị này cũng cho biết, Bộ TN&MT sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến từ thị trường để có các giải pháp phù hợp.

Bộ TN&MT cũng đang có ý kiến cho rằng nên để quy định phương pháp xác định giá đất dưới hình thức Nghị định để Chính phủ có thể linh hoạt điều chỉnh dựa trên điều kiện thực tiễn. Cùng với đó, dù áp dụng phương pháp nào vẫn phải có các phương pháp khác để đối chiếu và cũng cần có giá tham chiều để cán bộ định giá yên tâm khi làm.

Bài liên quan

Nóng lòng đấu giá đất công

Giao dịch bất động sản qua sàn loại bỏ sự tồn tại cơ chế 2 giá đất

Đại biểu Quốc hội: Cơ sở xác định giá đất tiệm cận giá thị trường vẫn là điều mơ hồ

Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường chưa rõ ràng