Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường chưa rõ ràng

Sáng 9/6, tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 5, Quốc hội nghe Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế (UBKT) của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Đối với một số nội dung lớn như "phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường", UBKT cho rằng chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết18 về phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh nêu rõ, đất đai là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước khi tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn, dẫn đến giảm sự cạnh tranh về giá hàng hóa, dịch vụ, cạnh tranh về thu hút đầu tư, không tạo ra nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội.

Việc duy trì mặt bằng hợp lý chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách Nhà nước.

UBKT đề nghị cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu chỉnh sửa để có quy định bảo đảm tính khả thi, bổ sung nguyên tắc định giá đất bảo đảm hài hòa; làm rõ "giá đất" hay "giá quyền sử dụng đất"; mối quan hệ giữa "giá đất" và "bảng giá đất". Một số ý kiến đề nghị tiếp tục rà soát, bổ sung những nội dung cốt lõi của các phương pháp định giá đất để quy định tại dự thảo Luật và giao Chính phủ quy định chi tiết…

Về bảng giá đất, UBKT cơ bản nhất trí việc xây dựng bảng giá đất hằng năm bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường. Đề nghị nghiên cứu để có lộ trình thích hợp và có phương án quy định linh hoạt hơn trong trường hợp đến thời hạn ngày 1/1/2026 vẫn chưa hoàn thành việc xây dựng bảng giá đất hằng năm… Một số ý kiến đề nghị nghiên cứu, cân nhắc quy định hằng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, trong mỗi năm áp dụng bảng giá và hệ số điều chỉnh, đối với các khu vực có biến động 20% trở lên thì điều chỉnh hệ số điều chỉnh.

Về đất sử dụng cho khu kinh tế, UBKT đề nghị cân nhắc kỹ lưỡng việc bỏ quy định này. Bởi chế định đất sử dụng cho khu kinh tế đã được quy định và thực hiện trong suốt thời gian dài, được thể hiện trong chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia được Quốc hội thông qua và đã được Thủ tướng phân bổ về các địa phương để thực hiện.

Theo đánh giá của một số địa phương, việc bãi bỏ quy định này sẽ tác động đến việc đầu tư xây dựng các khu chức năng trong khu kinh tế; giảm sự thuận lợi về thủ tục hành chính "một cửa tại chỗ" tại khu kinh tế; không còn sự khác biệt giữa đầu tư các khu chức năng theo quy hoạch khu kinh tế và đầu tư ngoài khu kinh tế, ảnh hưởng đến định hướng phát triển các khu kinh tế; giảm sự thuận lợi khi triển khai thực hiện các dự án có quy mô lớn; công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ gặp nhiều khó khăn hơn, tiến độ triển khai dự án sẽ chậm hơn.

Cho thuê đất cần tạo thuận lợi cho nhà đầu tư

Liên quan đến các trường hợp cho thuê đất, UBKT cho rằng, cần xác định theo hướng tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh, cho nhà đầu tư được trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm tương ứng với tính chất của hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh trên đất, thời hạn, mục đích sử dụng đất và khả năng tài chính của nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, giúp nhà đầu tư tính toán được chi phí đầu tư, xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và hình thành tài sản thế chấp có giá trị, không chỉ là tài sản đầu tư trên đất mà còn là giá trị gắn với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, UBKT đề nghị báo cáo cấp có thẩm quyền để xem xét, cho ý kiến chỉ đạo, làm cơ sở hoàn thiện dự thảo Luật.

Về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, UBKT đề nghị bỏ quy định về thứ tự ưu tiên việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, rà soát để quy định rõ hơn phạm vi đấu giá quyền sử dụng đất, phân biệt với phạm vi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất và phạm vi chủ đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất đang có để thực hiện dự án đầu tư.

Cùng với đó, rà soát kỹ lưỡng về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất để hạn chế tối đa các trường hợp không đấu giá, không đấu thầu quyền sử dụng đất.

Để bảo đảm tính hợp lý, khả thi, tiếp tục rà soát theo hướng loại trừ một số dự án có quy mô lớn, diện tích sử dụng lớn, yêu cầu hạ tầng kỹ thuật phức tạp, đồng bộ, việc lập quy hoạch chi tiết 1/500 khó khả thi, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lớn so với ngân sách địa phương thì giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án…

Liên quan đến nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh đề nghị hoàn thiện điều, khoản trong dự thảo luật theo hướng "các quy hoạch sử dụng đất có thể lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được phê duyệt, quyết định trước quy hoạch cấp thấp hơn". Đồng thời, để tránh xảy ra tình trạng quy hoạch cấp trên hoàn thành chậm, ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành quy hoạch cấp dưới, Chính phủ cần có các giải pháp chỉ đạo điều hành theo lộ trình phù hợp ngay trong bước lập quy hoạch để tránh lặp lại vướng mắc trên.

Còn về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, UBKT đề nghị cần có quy định cụ thể, rõ ràng, không dẫn chiếu sang các điều, khoản khác. Việc thu hồi đất trong các trường hợp này chỉ được thực hiện khi gắn với dự án cụ thể.

Đồng thời đề nghị rà soát về điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bảo đảm tuân thủ quy định của Hiến pháp năm 2013, không chỉ yêu cầu xác định các trường hợp thu hồi phải được quy định trong luật mà còn yêu cầu các trường hợp đó phải là trường hợp "thật cần thiết".

Bài liên quan

[Gặp gỡ thứ Tư] Sửa Luật Đất đai: Cần cân nhắc việc để doanh nghiệp tự thỏa thuận đền bù với người dân

Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung cơ chế tài chính để chống đầu cơ

'Lấy ý kiến Nhân dân về dự thảo Luật Đất đai cần tránh hình thức'

Đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội: Sửa đổi Luật Đất đai lần này xin đừng quên không gian ngầm