Bất động sản Hà Nội và TP.HCM sẽ như thế nào trong chu kỳ mới?

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, xuyên suốt năm 2024, thị trường nhà ở, đặc biệt phân khúc căn hộ để bán tại Hà Nội đã ghi nhận sức quan tâm mạnh mẽ từ phía người mua.

Hết quý I, lượng giao dịch và giá bán tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Sang quý II, III, đà phục hồi tiếp tục ghi nhận. Đặc biệt, đây cũng là thời điểm các bộ luật liên quan tới thị trường BĐS như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực sớm, tiếp thêm niềm tin cho các nhà đầu tư.

Trong quý III, thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ. Nguồn cung căn hộ tăng mạnh và giá bán cũng tăng mạnh, với giá sơ cấp đạt 69 triệu đồng/m2 và giá thứ cấp đạt 51 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng giá mới tại thị trường Thủ đô. Trước sự ấm lên của thị trường, nhiều chủ đầu tư trong quý IV đã mở bán dự án mới sớm hơn dự kiến.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội cho biết, nhu cầu nhà ở lớn đi kèm nguồn cung lớn được mang tới thị trường trong thời gian vừa qua sẽ khiến lượng giao dịch trong quý IV/2024 tại Hà Nội tiếp tục tăng theo năm. Đồng thời, thị trường căn hộ bắt đầu được xem là một loại tài sản tích trữ.

Nếu trước đây người mua căn hộ đơn thuần là để ở hoặc đầu tư cho thuê, thì hiện nay họ còn kỳ vọng thêm vào sự tăng giá của căn hộ.

"Kỳ vọng này hoàn toàn có tính hiện thực khi nó có cả lợi suất đầu tư từ việc cho thuê cho tới lợi nhuận từ việc tăng giá. Trong bối cảnh giá nhà ở thấp tầng, bao gồm biệt thự liền kề và nhà phố đứng ở mức cao, căn hộ lại trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn khiến các nhà đầu tư đã hướng nhiều sự quan tâm", bà phân tích.

Cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và chủ đầu tư

Theo bà Hằng, sau mỗi chu kỳ, thị trường sẽ được nâng cấp và trở nên chuyên nghiệp, đồng bộ hơn so với chu kỳ cũ. Chu kỳ lần này sẽ hướng tới sự phát triển bền vững nhờ những trợ lực mạnh mẽ từ việc hoàn thiện khung pháp lý và các yếu tố tăng trưởng mạnh mẽ về kinh tế vĩ mô.

Cụ thể, các luật liên quan đến BĐS quan trọng đều đã được thông qua và có hiệu lực sớm hơn dự kiến trong năm 2024 như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và gần đây nhất là phê duyệt quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn 2050 đã tạo điều kiện cho người dân và nhà đầu tư nhìn rõ hơn định hướng và định hình phát triển không gian đô thị của Hà Nội.

Bên cạnh đó, bảng giá đất mới cũng được đặt nhiều kỳ vọng. Việc bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất theo cơ chế thị trường không chỉ ảnh hưởng đến giá BĐS mà còn tác động trực tiếp đến những đối tượng tham gia vào thị trường, từ người dân sở hữu đất cho đến các chủ đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án. Bảng giá đất được ban hành vào những thời điểm cuối năm và có hiệu lực ngay lập tức đã hỗ trợ các đơn vị phát triển có hình dung rõ hơn, các cơ quan liên quan cũng sẽ có từng bước tính toán quan trọng đối với việc phát triển dự án trong năm 2025.

"Trong chu kỳ mới, sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ tạo cạnh tranh mạnh mẽ hơn, dẫn đến cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và các chủ đầu tư. Nếu trước đây, các chủ đầu tư chỉ cần có vốn, có dự án là có thể tham gia vào thị trường thì hiện nay họ phải xây dựng uy tín, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính mới có thể phát triển dự án", bà Hằng cho hay.

Bà Hằng cho rằng, điểm khác của thị trường lần này là sự tham gia trực diện của các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia sâu và rộng hơn vào thị trường và đa dạng hóa phân khúc đầu tư. Hơn nữa, tiềm lực tài chính từ các thương vụ hợp tác này sẽ nâng cấp thị trường hiện hữu, khiến cánh cửa tham gia thị trường của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thu hẹp hơn.

Về sản phẩm, bà Hằng đánh giá, trong chu kỳ mới, mỗi thị trường sẽ có những dòng sản phẩm khác biệt. Các chủ đầu tư còn cần đặt ra mục tiêu phải lấy việc làm hài lòng khách hàng làm tiêu chí phát triển sản phẩm, kể cả căn hộ hạng C hay nhà ở xã hội.

"Tại thị trường Hà Nội, Luật Thủ đô 2024, quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã đặt ra quan điểm, tầm nhìn, mục tiêu phát triển, để phát triển Thủ đô. Các dòng sản phẩm BĐS trong thời gian tới ở thị trường Hà Nội cũng cần phải tính đến các quy định, nội dung trong các văn bản này từ đó góp phần, làm đẹp cảnh quan đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống. Đồng thời đảm bảo mục tiêu của chương trình phát triển nhà ở, diện tích nhà ở bình quân đầu người", bà chi sẻ

Vị chuyên gia nhấn mạnh, nguồn cung căn hộ Hạng B sẽ tiếp tục chiếm tỷ trọng chính trên thị trường Hà Nội vào năm 2025, phân khúc Hạng C và nhà ở xã hội đều cải thiện hơn về nguồn cung.

Nguồn cung nhà ở trong thời gian tới sẽ tới từ những chủ đầu tư lớn tại các đại đô thị vùng ven bên ngoài vành đai, các dự án đảm bảo pháp lý, chất lượng, được trang bị đầy đủ tiện ích cũng như các tiêu chuẩn bền vững. Thậm chí, xu hướng nguồn cung mới với chi phí vừa túi tiền hơn có thể tập trung tại những khu vực lân cận Hà Nội khi bảng giá ở khu vực nội thành cũng như các khu vực lân cận vành đai ở ngưỡng cao.

Nguồn cung vẫn rất khiêm tốn

Trong khi đó, thị trường BĐS TP.HCM đối diện với nhiều thách thức hơn khi nguồn cung trong năm 2024 thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam nêu rõ, có 3 nguyên nhân chính khiến thị trường thiếu nguồn cung.

Đầu tiên, thủ tục pháp lý liên quan đến việc phê duyệt dự án đang gặp nhiều khó khăn, thời gian triển khai dự án kéo dài làm hạn chế khả năng đưa sản phẩm mới ra thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung sơ cấp nhà ở tại TP.HCM, ở mức giảm thấp nhất trong 5 năm qua.

Tiếp theo, chi phí đất đai và xây dựng tăng cao khi các chủ đầu tư cũng phải đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất sạch. Ngay cả khi có quỹ đất khả dụng, chi phí thâu tóm và xây dựng tăng cao đã làm bài toán tài chính trở nên phức tạp hơn.

Ngoài ra, yếu tố pháp lý và chi phí, tâm lý thận trọng của thị trường BĐS năm 2024 cũng là nguyên nhân đáng chú ý. Nhiều chủ đầu tư lựa chọn chiến lược thăm dò nguồn cầu trước khi chính thức mở bán, dẫn đến việc nguồn cung mới ra thị trường tiếp tục bị giới hạn.

Bà Giang Huỳnh dự báo, trong giai đoạn 2025-2027, nguồn cung dự kiến sẽ hồi phục dần, nhưng quy mô vẫn sẽ khiêm tốn so với giai đoạn 2018-2019.

Trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp (hạng A, B) sẽ chiếm hơn 50% nguồn cung tương lai, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền (hạng C) tiếp tục khan hiếm trong nội thành. Điều này đồng nghĩa với việc giá nhà khó có thể giảm sâu, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và các khu vực đô thị mới kết nối tốt với trung tâm.

"Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế tại TP.HCM, các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Long An và Đồng Nai là các thị trường tiềm năng, cung ứng nhiều lựa chọn hơn cho người mua nhà. Nhiều dự án tại đây không chỉ thu hút người mua để ở mà còn hấp dẫn các nhà đầu tư dài hạn nhờ tiềm năng phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện", bà bình luận.