Bất động sản nghỉ dưỡng - bao giờ cho đến ngày xưa?

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, sau giai đoạn phát triển bùng nổ với mức tăng trưởng lên tới 50% mỗi năm, từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng liên tục biến động bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.

Đầu tiên là do ảnh hưởng của đại dịch COVID0-19. Mặc dù câu chuyện về đại dịch đã khép lại được khoảng 3 năm. Nhưng tác động của nó tới nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng là không thể phủ nhận. Đặc biệt với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, toàn bộ hoạt động khai thác cho thuê gần như bị đóng băng. Kể cả khi đại dịch đã được kiểm soát thì phân khúc này vẫn chưa thể rục rịch khởi động.

Trong khi, việc mở cửa đón khách du lịch quốc tế cũng bị hạn chế. Điều này ảnh hưởng nặng nề tới nguồn thu của phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Khiến phân khúc này mất hẳn sức hấp dẫn với khách hàng/nhà đầu tư.

Nguyên nhân tiếp theo chính là sự quan ngại về tính minh bạch pháp lý. Khi thị trường phát triển nóng, câu chuyện về kỳ vọng lợi nhuận khiến mọi sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư đều đổ dồn vào đó và tạm gạt yếu tố pháp lý sang một bên. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, khách hàng/nhà đầu tư bắt đầu chặt chẽ hơn thì kỳ vọng về lợi nhuận đã không còn đủ lực để trấn an hết các nỗi lo về tính an toàn pháp lý.

Cuối cùng, nguyên nhân chính yếu nhất được cho là sự "thất bại" của một số chủ đầu tư với những dự án quy mô khủng, cùng mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn, nhưng tất cả đều không được hiện thực hóa. Từ đó, khiến khách hàng, người dân hoang mang, mất niềm tin và dần thờ ơ.

Đơn cử, như dự án Thanh Long Bay của Nam Group tại tỉnh Bình Thuận. Dự án có có quy mô 90 ha, trong đó có 30 ha mặt biển. Được giới thiệu và mở bán từ những năm khoảng tháng 8 năm 2019 nhưng đến nay, dự án này vướng vào những lùm xùm khi mở bán khi chưa đủ điều kiện hoặc khi thu tiền của khách hàng nhưng không bàn giao đúng cam kết.

Tương tự là câu chuyện Charm Resort Hồ Tràm của Charm Group. Dự án này được giới thiệu là khu phức hợp nghỉ dưỡng 6 sao mang đẳng cấp quốc tế, quy mô 40 ha. Nhưng những ấn tượng đọng lại cũng là những tai tiếng khi pháp lý thiếu minh bạch. Tiến độ dự kiến là khởi công vào quý IV/2021 và thời gian bàn giao vào quý IV/2023. Nhưng đến nay dự án vẫn chưa hoàn thành.

Hay như gần đây, trên Cổng dịch vụ công quốc gia có người dân phản ánh việc nhiều khách hàng mua sản phẩm tại dự án Novaworld Phan Thiết đã bị chủ đầu tư lừa dối, bán sản phẩm khi chưa đủ điều kiện, chiếm dụng vốn trong một thời gian dài.

VARS cho rằng, điều này là hệ quả của việc đầu tư, phát triển một cách "bừa bãi", "ồ ạt", thiếu tính toán dẫn đến hiện tượng dư thừa nguồn cung một cách cục bộ. Đồng thời, nguồn cung cũng được sao chép, "áp đặt", không có sự phân tích, cải tiến cho phù hợp với nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Việc chỉ quan tâm tạo nguồn cung, tập trung vào các chiến dịch truyền thông mà không chú trọng vào sản phẩm, đặc biệt không quan tâm đúng mực vào khâu khai thác vận hành cũng khiến cho phân khúc này "sớm nở chóng tàn".

Bởi lẽ, phát triển BĐS nghỉ dưỡng cần xác định, ngoài mục tiêu tìm chốn nghỉ ngơi, an dưỡng, thì phần lớn nhu cầu đối với phân khúc này chính là nhằm thu được dòng tiền đều đặn, ổn định từ việc khai thác cho thuê. Nếu như sau một thời gian vận hành, dòng tiền không đều chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới quyết định "xuống tiền" tiếp theo của khách hàng/nhà đầu tư.

Ngành du lịch thúc đẩy quá trình phục hồi

Tuy nhiên, VARS bày tỏ sự lạc quan và đánh giá, BĐS nghỉ dưỡng vẫn là một phân khúc tiềm năng. Mặc dù chậm, nhưng theo thời gian, phân khúc này cũng cho thấy những dấu hiệu phục hồi đầy nỗ lực.

Cụ thể, năm 2023, cả nước chỉ có khoảng 3.165 sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch cũng chưa phục hồi như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công.

Năm 2024, nguồn cung BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã có sự cải thiện, toàn thị ghi nhận khoảng 4.400 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mới mở bán, tăng 40% so với năm 2023. Thanh khoản cũng ghi nhận kết quả tích cực. Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng 2.500 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng hơn 50%.

Chưa hết, kết quả phục hồi tích cực của ngành du lịch cũng thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng. Năm 2024, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam ước đạt 17,5 triệu lượt, tăng 38,9% so với cùng kỳ năm 2023; khách nội địa ước đạt 110 triệu lượt, tăng 1,6% so với cùng kỳ năm 2023. Tổng thu từ khách du lịch ước đạt khoảng 840 nghìn tỷ đồng, tăng 23,8% so với cùng kỳ.

Năm 2024 cũng là năm chứng kiến sự quay trở lại của một số ít dự án BĐS nghỉ dưỡng quy mô lớn. Bởi, thị trường hiện tại cần những sản phẩm đa dạng hơn, mới hơn và thỏa mãn nhu cầu ngày càng cao hơn.

Thời gian tới, cùng với kết quả phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch, cơ hội mở hơn từ hành lang pháp lý, BĐS nghỉ dưỡng sẽ cho thấy những kết quả xứng đáng với nỗ lực trong suốt thời gian qua.

Dẫu vậy, VARS cũng lưu ý một vấn đề cho phân khúc này.

Thứ nhất, đảm bảo sự chuẩn chỉ về mặt pháp lý. Hành lang pháp lý mới đã ngày càng chặt hơn với việc đầu tư, phát triển các dự án bất động sản. "Cuộc chơi mới" chỉ dành cho những chủ đầu tư chuẩn chỉ, có năng lực và sức khỏe tài chính tốt.

Thứ hai, cần xác định sản phẩm là quan trọng, hoạt động khai thác vận hành là then chốt. Doanh nghiệp cần đầu tư đúng mực cho khâu nghiên cứu phát triển sản phẩm, để đảm bảo đưa ra những dòng sản phẩm mới, không ngừng cải tiến nhằm đáp ứng ngày càng cao nhu cầu của khách hàng/nhà đầu tư. Các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng cũng cần đưa vào quy trình khai thác vận hành chuyên nghiệp, trơn chu để đảm bảo tính hiệu quả, có như vậy mới bền được.

Thứ ba, đầu tư phát triển BĐS nghỉ dưỡng không thể tách rời câu chuyện phát triển hạ tầng giao thông và ngành du lịch, dịch vụ. Đây được xem là trợ lực chính, có yếu tố quyết định tới bài toán hiệu quả của phân khúc này.

Giới chuyên gia cho rằng, những vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án chưa thể mở bán, trong khi lượng hàng tồn kho giá trị cao khiến thanh khoản gặp khó. Đồng thời, niềm tin của nhà đầu tư chưa khôi phục cũng là những nguyên nhân chính khiến thị trường vẫn kéo dài tình trạng khó khăn.