62% nguồn cung nhà ở mới đến từ các 'ông lớn' địa ốc

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) năm 2024 của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung tăng trưởng mạnh với ngày càng nhiều các dự án quy mô lớn mỡ bản vào thời điểm cuối năm, nhưng vẫn thiếu và yếu so với nhu cầu nhà ở thực tế của thị trường - ước tính nhu cầu tăng thêm 1 triệu đơn vị nhà ở mỗi năm ở khu vực đô thị

Thời điểm cuối năm, thị trường BĐS ghi nhận khoảng 56.000 sản phẩm chào bán trên thị trường sơ cấp, tương đương với thời điểm cuối năm 2023 do nhiều dự án "giải phóng" được lượng lớn hàng tồn trong bối cảnh thị trường phục hồi

Tình chung cả năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với năm 2023. Trong đó, có 65.376 sản phẩm chào bản mới, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023, nhưng mới chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch. Riêng quý IV, thị trường ghi nhận 28.000 sản phẩm chào bán mới, gấp 2 lần so với quỹ trước và gấp 4 lần cùng kỳ.

Điểm nhấn của thị trường trong năm chính là câu chuyện căn hộ chung cư (CHCC) tại TP. Hà Nội liên tục dẫn đầu tốc độ tăng trưởng về giá bán qua các kỳ, theo sau là thị trường Đà Nẵng. So với kỳ gốc (2019), giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM ghi nhận mức tăng lần lượt là 72,4%, 49,9% và 34,3%.

Về cơ cấu nguồn cung, VARS cho biết, CHCC vẫn giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng khoảng 70% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024. Tỷ trọng nguồn cung CHCC mới qua các quý đạt lần lượt là 43%, 75%, 69%, 72%.

CHCC thương mại giá bình dân - nhu cầu chính của thị trường, chính thức "vắng bóng". Nguồn căn hộ giá bình dân chỉ được đóng góp từ các dự án nhà ở xã hội.

65% nguồn cung CHCC mới trong năm 2024 thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên).

Tỷ trọng nguồn cung CHCC mới thuộc phân khúc cao cấp trong quý 4/2024 đạt mức 47%, tăng 16 điểm % so với quý IV/2023, tỷ trọng phân khúc CHCC hạng sang, siêu sang cũng tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý IV/2024, tăng 23 điểm % so với cùng kỳ năm 2023.

Tính cả năm, toàn thị trường ghi nhận gần 10.000 sản phẩm CHCC có giá từ 80 triệu/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.

"Cuộc chơi" của các doanh nghiệp lớn

Theo VARS, nguồn cung có sự phân hóa mạnh theo khu vực và địa phương. Cụ thể, 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%.

Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị ở khu vực vùng ven và các tỉnh, thành kề bên 2 đô thị đặc biệt.

Số lượng nguồn cung mở bán mới tại khu vực miền Nam tăng lên đáng kể trong quý cuối năm 2024 với hàng loạt dự án quy mô mở bản, nhưng vẫn không theo kịp tốc độ tăng nguồn cung từ các tỉnh, thành miền Bắc.

Đáng chú ý, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn. Đơn cử như, Vinhomes chiếm tới 20,5%; Vinhomes và đối tác 7%; Capitaland 10,5%; Masterise 9,4%; MIK 7%; Sungroup 5,5%; các doanh nghiệp khác 37,4%.

VARS cho rằng, những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính có ưu thế lớn trong việc phát triển các dự án quy mô lớn tại khu vực đô thị, có khả năng đảm bảo hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Đồng thời, các chủ đầu tư lớn cũng đang nắm giữ các quỹ đất có vị trí chiến lược vẫn đang không ngừng tìm kiếm cơ hội mở rộng quỹ đất ở các vùng đất tiềm năng.

Đối với, doanh nghiệp vừa và nhỏ chủ yếu phát triển các dự án nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp tại các khu vực vùng ven đang phải đối diện đối diện với nhiều khó khăn do nguồn vốn hạn chế và khó tiếp cận các nguồn vốn vay.