Vì sao thị trường bất động sản phục hồi chậm?

Báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, từ năm 2015-2023, TP.HCM có 138 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư. Trong đó chỉ có 52 dự án triển khai xây dựng, cung cấp 35.556 căn hộ và 6.081 nhà thấp tầng.

86 dự án bất động sản (BĐS) còn lại thì có đến 30 dự án đã ngừng thi công với 21.676 căn nhà, quy mô hơn 210 ha; 56 dự án chưa khởi công, quy mô 754 ha, tương ứng 32.375 căn.

Như vậy, tổng số sản phẩm BĐS tồn kho lên tới hơn 54.000 căn, trong đó có 46.986 căn hộ và 7.065 nhà thấp tầng. Những dự án này nằm rải rác trên các quận, huyện, bao gồm các khu vực trung tâm như Khu dân cư Tân Tạo - Khu A, quận Bình Tân với diện tích hơn 330 ha đang trong quá trình giải phóng mặt bằng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, sự chậm trễ trong giải quyết tồn kho không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất mà còn làm mất cân đối cung - cầu, thừa nhà cao cấp nhưng thiếu nhà bình dân. Đây là nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng liên tục trong những năm qua, vượt xa khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp.

Bên cạnh đó, tình trạng tồn kho nêu trên là do vướng mắc pháp lý liên quan đến pháp luật về đất đai, BĐS. Dù các luật này đã được sửa đổi trong năm 2024, nhưng cần thời gian để đi vào thực tế.

Chưa hết, ông Châu chỉ ra, quy trình đầu tư xây dựng các dự án còn qua nhiều khâu xét duyệt phức tạp. Hiện tại, nhiều dự án BĐS lớn của TP.HCM vẫn bị kiểm tra, thanh tra, hoặc chưa được cấp phép đầy đủ để triển khai.

"2 năm qua, có 64 dự án bất động sản của 57 doanh nghiệp tại TP.HCM gặp vướng mắc pháp lý kéo dài. Đến tháng 7/2023, 9 dự án đã được giải quyết vướng mắc, nhưng phần còn lại vẫn chờ xem xét", ông Châu nói.

Ngoài ra, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp lớn cũng khiến các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong việc triển khai và hoàn thiện dự án. Ước tính, ngành BĐS phải đối diện với khoản đáo hạn trái phiếu khoảng 180.000 tỷ đồng vào năm 2025.

"Dù còn nhiều khó khăn nhưng thị trường BĐS TP.HCM đã phục hồi tích cực với mức tăng trưởng 9%, tổng doanh thu đạt 418.110 tỷ đồng, trong đó hơn 60% đến từ kinh doanh BĐS. TP.HCM thu được hơn 17.000 tỷ đồng từ đất đai, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2023", ông Châu đánh giá và cho rằng, nếu so sánh với con số dự thu gần 48.600 tỷ đồng từ nhà đất của Hà Nội, đà phục hồi của thị trường BĐS TP.HCM vẫn còn chậm.

Đà phục hồi vẫn còn chậm

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group nhìn nhận, có nhiều nguyên nhân khiến cho thị trường BĐS hồi phục chậm hơn sơ với dự kiến, trong đó tâm lý "chờ" của nhà đầu tư được xem là nguyên nhân chính tác động đến quá trình hồi phục. Hơn nữa, vướng mắc trong khâu cấp phép dự án vẫn tiếp tục gây sức ép lên doanh nghiệp cũng như nguồn cung mới đưa ra thị trường.

Số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, trong 11 tháng, TP.HCM chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, không có dự án nhà nào được giao đất, cho thuê đất và chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại được cấp giấy phép xây dựng.

Việc tháo gỡ pháp lý trong thời gian qua chưa có nhiều tiến triển rõ nét đặc biệt các dự án có đất xen cài. Theo thống kê, hiện nay chỉ tính riêng trên địa bàn TP.HCM đã có khoảng 126 dự án bị ảnh hưởng tiến độ pháp lý, tiến độ thi công liên quan đến vấn đề đất công xen cài.

Theo ông Thắng, mặc dù vấn đề này trước đây đã được quy định tại Nghị định 148/2020 hay gần đây là Luật Đất đai 2024 nhưng vẫn chưa thể được khai thông, giải quyết một cách triệt để. Ngoài ra, khâu tính tiền sử dụng đất còn nhiều vướng mắc, đây cũng là nguyên nhân chiếm đến 60-70% các vướng mắc pháp lý dự án trong thời gian qua trên phạm vi cả nước.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mặc dù đã được thông qua nhưng vẫn cần có những thông tư, nghị định hướng dẫn nhằm đảm bảo việc triển khai áp dụng có hiệu quả trên thực tế.

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp BĐS hiện nay đang gặp khó khăn về nguồn vốn, đặc biệt các doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu cao. Theo thống kê, lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2024 lên tới hơn 300.000 tỷ đồng, trong đó, riêng trái phiếu BĐS hơn 130.000 tỷ đồng.

"Đây là con số rất lớn trong tình hình thanh khoản thị trường BĐS còn rất khó khăn như hiện nay. Đồng thời, pháp lý dự án bị đình trệ doanh nghiệp khó tiếp cận được nguồn vốn vay mới từ ngân hàng", ông Thắng bình luận.