Những 'điểm nóng' của thị trường địa ốc 2024

Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2024 đã có điểm sáng nhất định nhưng vẫn còn đó những khó khăn và thách thức. Những tín hiệu khởi sắc rõ nét hơn được các chuyên gia dự báo sẽ xuất hiện vào giai đoạn giữa năm 2025, đầu năm 2026 khi các tồn đọng hiện nay được giải quyết một cách triệt để.

Nhadautu.vn xin điểm lại một vài thông tin đáng chú ý của thị trường trong năm qua.

Quốc hội thông qua 3 luật mới liên quan tới bất động sản

Ngày 29/6, Quốc hội đã chính thức thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023. 3 luật liên quan tới thị trường BĐS có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025.

Tuy nhiên, như nhiều chuyên gia, nhà làm luật đã tiên lượng, các luật mới cần thời gian để "thẩm thấu", đi vào cuộc sống. Do đó, dự kiến, sang năm 2025, luật mới có tác động cụ thể tới thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, ngày 30/11, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Nghị quyết được thông qua nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá BĐS tăng cao do một phần nguyên nhân là việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư còn khó khăn.

Nhà nước sẽ can thiệp khi giá nhà đất tăng 20% trong 3 tháng

Nghị định 96/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã dành một chương nhằm điều tiết thị trường BĐS.

Việc nghiên cứu, tổng hợp báo cáo đánh giá tình hình và đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường BĐS được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch BĐS có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng; hoặc thị trường BĐS có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.

Dẫu vậy, giới chuyên gia cho rằng, việc đưa quy định "cứng" tăng giá BĐS hơn 20% trong 3 tháng là chưa có cơ sở. Bởi, biến động giá trên thị trường BĐS được quyết định bởi cung - cầu. Cung ít, cầu nhiều thì giá tăng còn cung nhiều cầu ít thì giá sẽ giảm nên không thể can thiệp để thay đổi giá giao dịch.

Nghị định 96 cũng quy định, cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư; Số lần giao dịch bị giới hạn dưới 10 lần một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng. Trường hợp giao dịch 1 lần trong năm thì không tính giá trị. Cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế.

Nhiều ý kiến bày tỏ sự đồng tình rất cao với nghị định của Chính phủ, vì quy định giới hạn giao dịch này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá. Việc thu thuế cũng rất cần thiết nhưng, nếu để xảy ra tình trạng "bóng bóng" BĐS thì hệ lụy là rất lớn.

Đề xuất đánh thuế với người sở hữu nhiều bất động sản

Ngày 6/12, Bộ Tài chính cho biết, để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, cần nghiên cứu giải pháp thu thuế đối với nhà nói chung hay thuế đối với sở hữu nhiều nhà, đất nói riêng.

Hện tại, ở Việt Nam chưa có khoản thu đối với nhà (trong quá trình sử dụng) và chuyển nhượng BĐS (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng).

Do đó, việc sử dụng nhà, đất tiết kiệm, hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch, ổn định và bền vững.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã có đề xuất này trong bối cảnh giá BĐS tại nhiều nơi liên tục tăng nóng.

"Nóng" với đấu giá đất ở Hà Nội

Hồi tháng 8, dư luận “phát sốt” trước những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, thời gian đấu giá dài và mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm. Những diễn biến và kết quả này vẫn tiếp tục tiếp diễn tại các phiên đấu giá đất tại Hà Đông, Thường Tín.

Gần đây nhất là cuộc đấu giá đất tại xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn. Trong số 58 thửa đất được đem ra đấu giá có tới 36 thửa đất đấu giá bất thành với kịch bản gần như tương tự khi người tham tra trả giá cao đột biến (có 3 thửa đất được trả giá lên tới trên 30 tỷ đồng/m2) dẫn đến không ai tham gia trả giá ở vòng đấu giá cuối cùng.

Ngay sau đó, Công an TP. Hà Nội đã tạm giữ hình sự 5 đối tượng liên quan tới vụ đấu giá đất này.

Trước những cuộc đấu giá "không tưởng", Thủ tướng cũng đã 2 lần ra công điện nhằm chấn chỉnh công tác đấu giá đất ở các địa phương.

Bất động sản công nghiệp duy trì vị thế dẫn đầu

Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ KH&ĐT cho thấy, tính đến ngày 30/11/2024, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài (FDI) đạt gần 31,4 tỷ USD, tăng 1% so với cùng kỳ năm 2023.

Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt gần 20,2 tỷ USD, chiếm gần 64,4% tổng vốn đầu tư đăng ký, giảm 8,7% so với cùng kỳ. Ngành kinh doanh BĐS tiếp tục đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 5,63 tỷ USD, chiếm hơn 17,9% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 89,1% so với cùng kỳ.

Tăng trưởng FDI hàng năm ổn định là động lực chính thúc đẩy ngành BĐS công nghiệp tại Việt Nam. Để duy trì được vị thế này là do Việt Nam có môi trường chính trị ổn định, chi phí lao động cạnh tranh và các chính sách ưu đãi thuế, sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt là từ Trung Quốc…

Đồng thời, sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng, đặc biệt là giao thông và logistics là một trong những yếu tố quan trọng giúp thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam bùng nổ.

Hàng tỷ USD từ các dự án vướng mắc chờ khơi thông

Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, cả nước có tới hàng nghìn dự án phải dừng lại không triển khai được do vướng mắc về thể chế, pháp lý mâu thuẫn chồng chéo bất cập trong các quy định pháp luật.

Thống kê, có hơn 3 tỷ USD từ các dự án BĐS không triển khai được. Hàng loạt dự án không triển khai được đã kéo theo các ngành nghề khác liên quan ảnh hưởng như vật liệu, tiêu dùng, nội thất, điện tử.... Qua đó, gây khó khăn cho các doanh nghiệp.

Trong khi đó, tiếp tục thực hiện tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2024, Tổ công tác đã xử lý 191/191 kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 210 dự án BĐS; làm việc với các địa phương và một số doanh nghiệp BĐS để nghe báo cáo, nắm thông tin, tình hình và rà soát đến từng dự án BĐS cụ thể để trao đổi, hướng dẫn, giải đáp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện.

Mất cân đối cung cầu nghiêm trọng

Theo VARS, nguồn cung nhà ở đã có sự cải thiện, nhưng chủ yếu từ phân khúc cao cấp, chỉ đáp ứng một phần rất nhỏ, còn nhu cầu của đại đa số người dân - nhà ở vừa túi tiền, lại đang bị "bỏ rơi", khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng trầm trọng.

Tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.

Tại TP.HCM, kế từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Năm nay, tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM có giá bán vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Giá nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM liên tục phá "kỷ lục"

Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết quý III, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm.

Bộ lý giải nguyên nhân tăng giá BĐS trong thời gian qua một phần lớn do tác động bởi một số yếu tố như việc biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt tại một số địa phương; sản phẩm nhà ở giá bình dân không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường. Từ đó, đã kéo giá bán chung cư tăng lên, đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35-40% tùy từng vị trí so với quý II.

Trên thị trường, căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán; căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỷ trọng cao về giao dịch và nguồn cung trên thị trường, thứ tự còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2).

Đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu nhà ở xã hội

Năm 2024, nghị quyết của Chính phủ và Thủ tướng Phạm Minh Chính trong nhiều cuộc họp về nhà ở xã hội (NOXH) đã yêu cầu đẩy mạnh phát triển NOXH, nhà ở công nhân, thực hiện bằng được 130.000 căn.

Tuy nhiên, báo cáo tổng kết năm của Bộ Xây dựng cho thấy, nhiệm vụ này không hoàn số lượng mà Chính phủ đã giao.

Cụ thể, qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn cả nước có 644 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 580.109 căn, trong đó số lượng dự án hoàn thành: 96 dự án với quy mô 57.652 căn; số lượng dự án đã khởi công xây dựng: 133 dự án với quy mô 110.217 căn; số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư: 415 dự án với quy mô 412.240 căn.

Còn Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021-2030) chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu.

Về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng giải ngân rất chậm (có 16 dự án đã ký hợp đồng tín dụng cho vay, với tổng mức cam kết cấp tín dụng là 4.200 tỷ đồng, dư nợ là 1.727 tỷ đồng).

Doanh nghiệp vẫn chưa hết lo

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, thị trường BĐS nói chung và thị trường TP.HCM đã thoát khỏi vùng khó khăn nhất. Kể từ sau quý I/2023, sang quý II, thị trường đã bắt đầu từng bước phục hồi.

Khoảng cuối năm 2023, thị trường giảm 0,8%. Nhưng, trong 9 tháng năm nay, thị trường đã có mức tăng trưởng dương, đạt khoảng 6-7%, cho thấy sự phục hồi rõ rệt. Song, HoREA vẫn quan ngại tình hình "sức khỏe" của các doanh nghiệp BĐS, bởi hiện nay doanh nghiệp còn rất yếu.

Trong khi đó, lũy kế 11 tháng, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phát hành đạt hơn 349.300 tỷ đồng, tăng 48% so với cùng kỳ. Chỉ trong tháng 11, nhóm BĐS có 3 đợt phát hành có tổng trị phát hành là gần 3.000 đồng, chiếm 10,6% tổng giá trị phát hành.

Qua phân tích, đánh giá của một số tổ chức nghiên cứu, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầy biến động. Trái phiếu đáo hạn trong tháng 12 đối mặt rủi ro cao không trả được nợ gốc, nguy cơ nợ xấu còn đáng lo ngại.

Ghi nhận thực tế của Nhadautu.vn cho thấy, từ đầu năm tới nay, thị trường BĐS chỉ thực sự sôi động với các chủ đầu tư lớn, có tên tuổi. Cá biệt, một số chủ đầu tư làm nhà ở vừa túi tiền mới có thanh khoản, phần còn lại vẫn rất khó khăn.