Lệch pha cung cầu - 'căn bệnh' trầm kha của thị trường bất động sản
Trên thị trường bất động sản, tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng trở nên trầm trọng tại các đô thị lớn, như Hà Nội và TP.HCM. Các nhà phát triển bất động sản chủ yếu tập trung ở phân khúc trung, cao cấp, hạng sang và hoàn toàn vắng bóng phân khúc vừa túi tiền.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã dần "tăng nhiệt" nhờ động lực dẫn dắt từ nguồn cung mới và chính sách hỗ trợ từ Chính phủ.
Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn cung - được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc cao cấp, mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu về nhà ở của người dân, còn nhu cầu của đại đa số người dân - nhà ở vừa túi tiền, lại đang bị "bỏ rơi", khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng trầm trọng.
Chung cư giá dưới 25 triệu đồng/m2 đã "tuyệt chủng"
Dữ liệu của VARS cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) - nhà ở vừa túi tiền, đã "tuyệt chủng", trong vài năm trở lại đây và rất khó, thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP.HCM.

Giai đoạn 2018-2023, thị trường không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại 2 đô thị đặc biệt còn ngày càng mất cân đối. Cơ cấu nguồn cung ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân liên tục sụt giảm và chính thức "vắng bóng" tại TP.HCM vào năm 2021, tại Hà Nội vào năm 2023.
VARS chỉ ra, tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.
Tại TP.HCM, kế từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.
Đến 9 tháng năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kế, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.
VARS đánh giá, thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đại đa số người dân.
Tại các đô thị lớn, nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn và không được đáp ứng. Nhưng nguồn cung căn hộ cao cấp cũng không dư thừa và chỉ mới đáp ứng được một phần nhu cầu nhất định.
Nhà ở vừa túi tiền khó xuất hiện
Theo VARS, khó có thể xuất hiện nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM, bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Năm ngoái và đầu năm nay, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án BĐS đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.
Về nguyên nhân, VARS cho rằng, nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển BĐS là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành.

Trong khi, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ. Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.
Bên cạnh đó, Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này.
Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp, như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.
Một nguyên nhân nữa là các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Nhu cầu về nhà ở cao cấp từ nhóm khách hàng có thu nhập cao đang không ngừng gia tăng. Thậm chí, số lượng khách hàng sẵn sàng trả thêm khoản tiền chênh lệch để sở hữu các sản phẩm giới hạn, cao cấp nhất trong dự án cũng không ít. Điều này càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn với các nhà phát triển dự án.
Đề xuất thành lập quỹ nhà ở giá rẻ
Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, VARS nhận định, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước.
Thứ nhất, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng.

Thứ hai, Nhà nước nên đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.
Thứ ba, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân. Trong đó, Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ.
Quỹ này do cơ quan Nhà nước quản lý, nguồn vốn có thể được bổ sung từ ngân sách Nhà nước và từ các nhà đầu tư tư nhân. Quỹ sẽ công bố công khai và minh bạch thông tin về giá bán và giá thuê nhà, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và so sánh, từ đó lựa chọn được các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu.
Đồng thời, Nhà nước cần có chính sách để hạn chế động lực đầu cơ, cần sớm nghiên cứu áp dụng thuế BĐS, hướng tới những chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất... Có biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.
Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững trong dài hạn, VARS nhìn nhận, Nhà nước cần sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường BĐS và hệ thống quản lý nhà ở định danh.
- Cùng chuyên mục
Bình Định sẽ xây resort cao cấp, khu ngắm cảnh ở Cù Lao Xanh
Bình Định sẽ xây dựng khu resort nghỉ dưỡng cao cấp, khu tham quan ngắm cảnh và dịch vụ giải khát ẩm thực… ở xã Nhơn Châu (hay Cù Lao Xanh, tại TP. Quy Nhơn).
Đầu tư - 12/03/2025 18:41
Số lượng doanh nghiệp ngưng hoạt động ở Huế tăng cao
Đến cuối tháng 2/2025, số lượng doanh nghiệp đăng ký tạm ngưng hoạt động ở Huế tăng cao so với số doanh nghiệp thành lập mới.
Đầu tư - 12/03/2025 18:38
WB dự báo kinh tế Việt Nam tăng trưởng 6,8% năm 2025
Báo cáo "Điểm lại" do Ngân hàng Thế giới (WB) công bố ngày hôm nay (12/3) đưa ra dự báo tăng trưởng GDP Việt Nam đạt 6,8% trong năm 2025 và 6,5% vào năm 2026.
Đầu tư - 12/03/2025 18:37
Tập đoàn Huali rót 100 triệu USD vào dự án mới ở Thái Nguyên
Tập đoàn Huali chuyên sản xuất và kinh doanh các loại tấm lát sàn và tấm ốp tường vật liệu mới thân thiện với môi trường, có trụ sở chính tại Trung Quốc.
Đầu tư - 12/03/2025 15:24
Nghệ An có thêm khu công nghiệp hơn 1.300 tỷ
Khu Công nghiệp VSIP Nghệ An 3 có quy mô diện tích hơn 181,1 ha ở xã Hưng Tây, huyện Hưng Nguyên với tổng mức đầu tư 1.325 tỷ đồng.
Đầu tư - 12/03/2025 13:47
Quảng Trị kiến nghị Chính phủ hỗ trợ 9.479 tỷ làm cao tốc Cam Lộ - Lao Bảo
Theo UBND tỉnh Quảng Trị việc đầu tư cao tốc Cam Lộ - Lao Bảo sẽ góp phần hoàn thành mục tiêu tăng trưởng 8%, kích hoạt và thu hút đầu tư.
Đầu tư - 12/03/2025 13:47
VSIP khởi công khu công nghiệp gần 3.800 tỷ đồng ở Quảng Ngãi
Dự án Khu công nghiệp (KCN) VSIP II Quảng Ngãi có tổng vốn đầu tư gần 3.800 tỷ đồng, khi hoàn thành sẽ giải quyết việc làm cho khoảng 50.000 lao động.
Đầu tư - 12/03/2025 13:31
Thanh khoản thị trường địa ốc phía Nam gặp khó
2 tháng đầu năm, lượng tiêu thụ các phân khúc bất động sản tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận đều gặp khó khăn. Nguyên nhân là do các sản phẩm chủ yếu có mặt bằng giá cao và ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài.
Đầu tư - 12/03/2025 08:40
Loạt dự án 'khủng' ở Quảng Ngãi sẽ khởi công trong năm 2025
Bên cạnh dự án Khu công nghiệp VSIP II Quảng Ngãi triển khai trong tháng 3/2025, lãnh đạo tỉnh Quảng Ngãi cũng yêu cầu nhiều dự án lớn khác phải khởi công trong năm 2025 để thực hiện các mục tiêu phát triển của tỉnh.
Đầu tư - 12/03/2025 07:05
Triển vọng các nhóm ngành tiềm năng trên thị trường chứng khoán
Dù thị trường chứng khoán tăng điểm mạnh song việc lựa chọn giải ngân đầu tư ở nhóm ngành nào, cổ phiếu nào đang ngày càng trở nên khó khăn hơn.
Đầu tư thông minh - 12/03/2025 07:00
Những thương hiệu OCOP Việt gặt hái thành công bền vững trên TikTok
Hơn 200 thương hiệu OCOP đã tăng trưởng bền vững khi bán hàng trên nền tảng TikTok cho thấy thành công đến từ những sản phẩm thật, không phải những phiên quảng cáo lố gần đây.
Đầu tư - 12/03/2025 06:45
Tập đoàn YCH muốn đầu tư các dự án ở khu vực cảng Liên Chiểu
Tập đoàn YCH (Singapore) tìm hiểu cơ hội đầu tư, hợp tác cho các dự án chiến lược tại khu vực cảng Liên Chiểu, TP. Đà Nẵng.
Đầu tư - 12/03/2025 06:45
Tập đoàn Quế Lâm nhân rộng chuỗi liên kết nông nghiệp hữu cơ
Việc người nông dân lựa chọn Tập đoàn Quế Lâm trong phát triển nông nghiệp hữu cơ, kinh tế tuần hoàn theo chuỗi liên kết được xem như "chọn mặt gửi vàng".
Đầu tư - 11/03/2025 18:53
Kích hoạt sóng bán vốn Nhà nước
Hoạt động bán vốn Nhà nước nhộn nhịp trở lại từ đầu năm, trong đó nổi bật nhất là phiên đấu giá trị giá 21.000 tỷ đồng của Becamex IDC.
Đầu tư thông minh - 11/03/2025 15:31
Gọi tên kênh đầu tư tối ưu năm 2025
Môi trường kinh tế vĩ mô trong nước ổn định cùng quyết tâm hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng GDP đạt 8% trở lên của Chính phủ là những nền tảng quan trọng hỗ trợ cho các kênh đầu tư.
Đầu tư thông minh - 11/03/2025 08:52
- Đọc nhiều
-
1
Dự báo thị trường Bất động sản Nghệ An 2025
-
2
Người trẻ mất khả năng tích lũy vì giá thuê nhà chiếm một nửa thu nhập
-
3
Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức hội thảo 'Cơ hội đầu tư trong bối cảnh mới'
-
4
VN-Index 'sáng cửa' tăng điểm
-
5
Giá thuê văn phòng tăng liên tục trong 10 năm, thúc đẩy xu hướng dời trung tâm
Đáng đọc
- Đáng đọc
Khi nào cổ phiếu VNM đảo chiều?
Tài chính - Update 3 week ago
'Chương mới' của NCB
Tài chính - Update 2 week ago
Tâm thế mới đón kỷ nguyên mới
Bình luận - 1 month