'Giá bất động sản tăng cao do doanh nghiệp dẫn dắt, độc quyền nguồn cung'

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian vừa qua, câu chuyện về giá bán bất động sản (BĐS) luôn là chủ đề nóng thu hút nhiều sự quan tâm của dư luận toàn xã hội. Không chỉ với căn hộ chung cư mà biệt thự, liền kề, đất đấu giá cũng lần lượt được gọi tên.

Thị trường giống như biển lớn, giá bán như những đợt sóng, sóng sau cao hơn sóng trước. Người dân choáng váng vì mỗi lúc giá bán BĐS lại bị đẩy lên cao và người không biết đến khi nào tình trạng này mới chấm dứt.

Điều này ảnh hưởng vô cùng lớn tới vấn đề an sinh xã hội. Nhiều người có nhu cầu ở thực, không có cơ hội tiếp cận với nhà ở, các bạn trẻ chưa kịp quyết tâm phấn đấu mua nhà đã vội xếp điều này vào Top "ước mơ xa vời".

VARS đánh giá, đây là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi nhu cầu đối với phân khúc này cả để ở và đầu tư luôn neo ở mức cao. Cung không đáp ứng được cầu, khiến cầu bị nén lại và theo thời gian, mức độ nén càng cao. Khi độ nén đạt đến một giới hạn nhất định nó sẽ bật ra và bất chấp nhiều lưu ý để đi tìm cung.

Điều này lý giải cho "cuộc đua" săn nhà, săn đất ngày càng trở lên khốc liệt. Cũng chính bởi vậy mà căn hộ chung cư, trước giờ vốn được coi là "tiêu sản" cũng lội ngược dòng tăng giá vùn vụt, kể cả mới và cũ.

Bên cạnh đó, VARS cho rằng, các dự án mới ra hàng, dự án nào cũng được định vị ở mức "cao cấp", khiến cho mặt bằng giá đã cao lại càng cao hơn.

Trong câu chuyện tăng giá BĐS, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung - cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm "lướt sóng", kiếm chênh lệch. Đây là hành vi của những "tay đầu cơ", có tài chính chứ không phải của môi giới BĐS. Hành vi của của những đối tượng này là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Khi nhận thấy cơ hội, các đối tượng mua hàng để găm hàng, tìm khách, sau đó sang tên, hưởng chênh lệch.

Chưa có cơ sở xác định giá BĐS tăng cao là bất hợp lý

Chia sẻ về tình hình giá BĐS tăng cao thời gian qua, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, xu hướng tăng giá BĐS là điều không thể tránh khỏi.

Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng trưởng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường. Thị trường BĐS bao gồm 3 chủ thể chính là chủ đầu tư, môi giới và người mua. Câu chuyện đẩy giá trong thời gian qua hoàn toàn không phải do môi giới BĐS. Bản thân môi giới BĐS cũng không có khả năng can thiệp về mức giá của thị trường.

Vị lãnh đạo này nhận định, giá BĐS tăng cao, nguyên nhân chủ yếu do các chủ đầu tư lớn độc quyền nguồn cung, dẫn dắt về giá. Chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn trong khi nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận.

Đồng quan điểm, bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay cho biết, thị trường BĐS chỉ ghi nhận tăng trưởng "nóng" tại Hà Nội. Bởi giai đoạn 2020-2023, nhu cầu mua nhà của người dân vốn đã lớn, lại ngày càng tăng trưởng cùng làn sóng nhập cư. Trong khi, giai đoạn này, mỗi năm thị trường chỉ ghi nhận một vài dự án căn hộ mở bán, chỉ có thể đáp ứng một phần rất nhỏ nhu cầu.

Bà Mai dẫn chứng, Hà Nội có khoảng hơn 4 triệu người ở khu vực đô thị nên nhu cầu mua nhà rất cao. Mỗi năm, có khoảng từ 150.000-200.000 người nhập cư tới Hà Nội và đều có nhu cầu mua nhà. Nhưng, giai đoạn 2020-2023, Hà Nội chỉ có khoảng 10.000 sản phẩm mới được chào bán.

Do nhu cầu về nhà ở không được thị trường sơ cấp đáp ứng, nhu cầu mua nhà trên thị trường thứ cấp trong giai đoạn 2020-2023 rất lớn, khiến giá nhà ở thứ cấp tăng lên. Chủ đầu tư dự án sơ cấp căn cứ vào mức giá thứ cấp này và nhu cầu mua nhà để ở của người dân để xác định giá bán. Do đó, mức giá bán sơ cấp cũng tăng lên.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, hiện nay, tất cả các chủ thể trên thị trường, từ các cá nhân, tổ chức đầu tư, kinh doanh, các tổ chức xã hội nghề nghiệp tới cấp quản lý Nhà nước đều khẳng định giá BĐS tăng cao bất hợp lý. Thế nhưng, trên thực tế, hiện hành lang pháp luật của Việt Nam vẫn chưa có bất kỳ một công cụ chính thức nào để chứng minh sự tăng trưởng bất hợp lý về giá của BĐS.

Vì vậy, TS Phong kiến nghị, Việt Nam cần xây dựng bộ chỉ số giá về nhà ở, giá đất và BĐS thương mại, để đo lường mức độ thay đổi về giá theo thời gian. Đây cũng là bộ chỉ số quan trọng, đã được nhiều quốc gia trên thế giới xây dựng, sử dụng để phân tích kinh tế vĩ mô, phản ánh sự tăng trưởng kinh tế, đo lường rủi ro... cũng như hỗ trợ người dân, doanh nghiệp trong việc ra quyết định liên quan đến BĐS.

Đồng thời, vị chuyên gia lưu ý, để thị trường có thể vận hành một cách thực sự minh bạch thì cơ sở thông tin, dữ liệu là rất quan trọng. Thị trường phải có một kho dữ liệu đủ lớn, đảm bảo tính chính xác giúp công tác nghiên cứu thị trường hiệu quả. Từ đó, cơ quan Nhà nước đưa ra các cơ chế, chính sách nhằm điều tiết thị trường mới có thể đúng và trúng.