Ưu đãi lãi vay mua nhà cho người trẻ: Lo ngại chính sách 'trên giấy' và khả năng làm tăng giá nhà

Bao nhiêu người tiếp cận được chính sách?

Tại Hội nghị Thường trực Chính phủ làm việc với các ngân hàng thương mại vào trung tuần tháng 2 và Hội nghị Chính phủ với các địa phương về tăng trưởng kinh tế (ngày 21/2), Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại nghiên cứu, tiếp tục có các gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở cho người trẻ từ 35 tuổi trở xuống.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có kiến nghị với Thủ tướng về chính sách cho vay mua nhà với người trẻ (tuổi 18-35).

Ngay sau Hội nghị, một số ngân hàng đã triển khai gói tín dụng cho người trẻ vay mua nhà. Trong đó, ACB là ngân hàng thương mại đầu tiên công bố gói tín dụng ưu đãi lãi suất cho người trẻ mua nhà lần đầu. Gói vay này được thiết kế theo phương thức trả vốn gốc phù hợp với thu nhập của khách hàng và lãi suất ưu đãi thời gian đầu thấp hơn 3% so với lãi suất công bố chung của thị trường.

SHB cũng công bố gói vay 16.000 tỷ phục vụ nhu cầu mua nhà với lãi suất ưu đãi 3,99% năm. Với gói vay này, khách được vay tối đa 90% giá trị tài sản dự định mua và miễn trả gốc đến 60 tháng đầu tiên (tương đương 5 năm) và được tặng kèm thẻ tín dụng hoặc hạn mức thấu chi.

Mới đây nhất, Kienlongbank công bố gói tín dụng ưu đãi trị giá 3.000 tỷ đồng với lãi suất từ 0%, dành cho khách hàng cá nhân, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi.

PVcomBank cũng đang có gói tín dụng vay mua bất động sản với lãi suất từ 3,99%/năm. Thời gian vay dài lên tới 35 năm, kế hoạch trả nợ linh hoạt. Ngân hàng cũng áp dụng chính sách ân hạn trả gốc tới 36 tháng; hạn mức vay tối đa 50 tỷ đồng và tỷ lệ cho vay tối đa 85% giá trị tài sản bảo đảm.

Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, BIDV cũng đang cung cấp gói tín dụng ưu đãi với mức lãi suất 5-5,5%/năm; hay Vietcombank áp dụng gói cho vay mua nhà với mức lãi suất ưu đãi 5,5-5,7%/năm.

Đánh giá về chính sách ưu đãi này, nhiều chuyên gia cho rằng đây giải pháp tốt, giúp khuyến khích người trẻ sở hữu ngôi nhà đầu tiên. Và khi người trẻ có "an cư" thì mới "lạc nghiệp", từ đó, yên tâm công tác, phát triển sự nghiệp và cống hiến cho xã hội.

Tuy nhiên, nhìn vào thực tế, không phải ai cũng có thể tiếp cận chính sách này, do giá nhà hiện nay vẫn ở mức cao so với thu nhập của đa số người trẻ. Chỉ những người có thu nhập cao mới có khả năng vay vốn dễ dàng hơn.

Rõ ràng, chủ trương đưa ra là rất đúng đắn nhưng cần có giải pháp triển khai phù hợp, không chỉ ngành Ngân hàng mà các cơ quan quản lý và các ngành khác, đặc biệt là ngành bất động sản phải cùng vào cuộc để giám sát, định giá đúng, đáp ứng nhu cầu thật của người dân, hạn chế tối đa việc đẩy giá, thao túng giá bất động sản như thời gian qua.

Đơn cử với gói tín dụng của SHB, khách được vay tối đa 90% giá trị tài sản dự định mua, với căn hộ chung cư có giá khoảng 4 tỷ đồng, khách hàng có thể được vay đến 3,6 tỷ đồng. Liệu với thu nhập bình quân của người trẻ khoảng dưới 20 triệu đồng/tháng, mấy ai dám vay khi chỉ có 400 triệu đồng trong tay?

Mặt khác, việc vay mua nhà thường là khoản vay dài hạn 10- 20 năm, trong khi các ngân hàng chỉ ưu đãi lãi suất trong thời gian ngắn, chỉ trong vài tháng đầu sau đó thả nổi lãi suất, trong khi hiện các gói vay khác trên thị trường cũng đã áp dụng lãi suất thấp trong năm đầu tiên, thậm chí lên đến 2-3 năm đầu, sau đó mới thả nổi.

Đơn cử mặc dù không công bố thời gian vay hưởng lãi suất ưu đãi nhưng thực tế tìm hiểu, với gói vay của SHB, mặc dù nhà băng công bố lãi suất từ 3,99%/năm, nhưng đây chỉ là mức ưu đãi trong thời gian ngắn.

Cụ thể, khách hàng sẽ được hưởng lãi suất 3,99%/năm trong 3 tháng đầu, sau đó tăng dần tùy vào thời gian ưu đãi lựa chọn, dao động 5,39-9,99%/năm trong 6-60 tháng. Khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi sẽ ở mức 9-11%/năm.

"Rõ ràng chính sách ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà dành cho người dưới 35 tuổi là một giải pháp tốt, giúp khuyến khích người trẻ sở hữu ngôi nhà đầu tiên. Tuy nhiên cần phải triển khai như thế nào để chính sách này thực sự có ý nghĩa, tránh hình thức...", PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân - Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM (UEH) bày tỏ quan điểm.

Đừng để dòng vốn rẻ làm tăng giá nhà

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, lãi suất thấp là một trong những yếu tố giúp khách hàng cân nhắc để vay ngân hàng để mua nhà. "Lãi suất chỉ là một trong những điều kiện, quyết định quan trọng nhất là nguồn cung với những căn hộ, nhà đất ở phân khúc phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân. Nếu lãi suất thấp mà thị trường chủ yếu là căn hộ cao cấp cũng khó tìm khách vay...", chuyên gia phân tích.

TS. Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cũng bày tỏ lo ngại bởi giá nhà và nguồn cung bất động sản hiện nay.

"Rút kinh nghiệm từ câu chuyện cho vay nhà ở xã hội, tôi cho rằng, cần phải tập trung giải bài toán nguồn cung trên thị trường bất động sản. Khi nguồn cung bất động sản dồi dào, đa dạng phân khúc và minh bạch về mức giá thì các chính sách hỗ trợ mới đến đúng đối tượng thụ hưởng và phát huy hiệu quả cao nhất..", đại diện VNBA đề nghị.

Đồng thời nhấn mạnh, việc triển khai các gói tín dụng mua nhà là để phục vụ nguyện vọng, nhu cầu chính đáng của người dân, song, cần phải tính toán xem người dân có thực sự được hưởng lợi không?

"Thực tế cho thấy, các hoạt động mua bán bất động sản đang được giao dịch theo thỏa thuận thị trường với mức giá cao hơn rất nhiều lần so với giá trị thực, trong khi đề nghị ngân hàng cho vay với mức lãi suất thấp là vô lý...", TS. Nguyễn Quốc Hùng thẳng thắn.

Theo Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký VNBA, bấy lâu nay ngân hàng luôn kịp thời lên tiếng, sẵn sàng vào cuộc hỗ trợ người dân có nhu cầu mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng với lãi suất hợp lý, thì các doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản dường như chưa có những động thái cụ thể và thiết thực để hỗ trợ người dân có nhu cầu mua được nhà ở với chi phí hợp lý mà còn có dấu hiệu liên tục đẩy giá lên cao, trong khi chất lượng các công trình không thay đổi gì so với trước.

Do vậy, dù người dân được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất ưu đãi thì vẫn phải bỏ ra chi phí mua nhà ngày càng lớn hơn, vượt xa khả năng chi trả của họ.

"Tôi có đôi chút lo ngại, khi ngân hàng tạo điều kiện cho vay mua nhà với lãi suất thấp, giá nhà sẽ còn tăng cao nữa. Bởi khi ngân hàng tạo điều kiện cho vay, nhu cầu mua nhà sẽ tăng mà nguồn cung không đủ đáp ứng, dẫn tới giá nhà có khả năng bị tiếp tục đẩy lên cao. Cần rất thận trọng không để dòng vốn giá rẻ làm tăng giá nhà...", ông Hùng băn khoăn.

Đồng thời cho rằng để ngăn chặn tình trạng giá mua bán nhà tăng cao, các cơ quan quản lý cần vào cuộc để thanh tra, kiểm tra vì sao giá nhà tăng và xử phạt thật nghiêm minh tình trạng "thổi giá", "làm giá" để thao túng thị trường bất động sản.

Cụ thể cần làm rõ: Cơ sở nào để chủ đầu tư/người bán đưa ra mức giá như hiện nay? Nếu tách bạch và tính toán đúng các khoản như tiền thuế, chi phí lãi vay, chi phí xây dựng... thì giá nhà có cao như hiện tại được không?

"Do vậy, cần phải minh bạch về giá thành xây dựng các dự án bất động sản khi đưa ra thị trường...", TS. Nguyễn Quốc Hùng đề nghị.