Trái chiều ý kiến thành lập sàn giao dịch bất động sản

Văn phòng Chính phủ vừa mới có văn bản gửi Bộ Xây dựng truyền đạt ý kiến của Thủ tướng về việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch bất động sản (BĐS).

Theo đó, để tiếp tục thực hiện hiệu quả Nghị quyết 33 ngày 11/3/2023, đảm bảo thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch, Thủ tướng chỉ đạo Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp Bộ TN&MT và các cơ quan liên quan, nghiên cứu thành lập sàn giao dịch BĐS. Đồng thời, Thủ tướng giao Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà trực tiếp chỉ đạo Bộ Xây dựng thực hiện nhiệm vụ này.

Trước đó, trong phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 7, Thủ tướng cũng yêu cầu các bộ, cơ quan, địa phương nghiên cứu đẩy nhanh việc hình thành các sở, sàn giao dịch tập trung đối với thị trường BĐS.

Về vấn đề thành lập sàn giao dịch BĐS, đây là chủ đề nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Thực tế, các giao dịch BĐS qua các sàn đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Trong đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn.

Tuy nhiên, do quy định này không đồng bộ, thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật, không công bằng và đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án BĐS, nên năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS đã bãi bỏ quy định này.

Hồi cuối tháng 6, trong phiên giải trình làm rõ về vấn đề nêu trên được đề cập trong dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, quy định nhằm tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người người dân trong giao dịch BĐS nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch BĐS của người dân.

Quy định giao dịch BĐS qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. Hiện nay, chi phí quản lý bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8-10% giá bán, bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán hàng. Chi phí này cũng là chi phí đã được chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình để tự tổ chức quản lý bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn BĐS để thực hiện.

Bộ trưởng nhấn mạnh, các giao dịch BĐS hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù như tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án BĐS phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án. Do vậy, giao dịch qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch BĐS nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) rằng, về bản chất, sàn giao dịch BĐS chỉ là đơn vị làm dịch vụ, được trả tiền công phí dịch vụ. Hoạt động môi giới, sàn giao dịch là hoạt động dịch vụ nên các cá nhân hoặc chủ đầu tư dự án có nhu cầu thì có thể thuê môi giới hoặc giao dịch qua sàn theo nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận và trả phí dịch vụ. Đồng thời, bản thân môi giới, sàn giao dịch cũng phải tự chứng minh năng lực và uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư lựa chọn thuê thực hiện dịch vụ môi giới, giao dịch nhà đất.

"Nếu quy định tất cả chủ đầu tư bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê… phải thực hiện thông qua sàn thì sàn sẽ trở thành "ông vua" của thị trường BĐS do được trao đặc quyền, đặc lợi", ông Châu nói.

Không những vậy, theo vị Chủ tịch HoREA, việc phải thông qua sàn sẽ dẫn đến việc sàn được hưởng nhiều đặc lợi như: Hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp phí môi giới này cao hơn rất nhiều (7-8% hoặc cao hơn). Tổng giá trị của thị trường BĐS lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, việc bỏ qua quy định bắt buộc giao dịch BĐS hình thành trong tương lai qua sàn là gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà. Nguyên nhân là việc giao dịch không thông qua sàn sẽ đẩy người mua nhà phải tự kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… trong khi hầu hết người mua không có đủ kiến thức, khả năng và kinh nghiệm.

"Khi không có sự tham gia của sàn, nhà đầu tư, khách hàng sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều dự án ma. Nguy cơ sẽ có nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện diễn ra và vô hình chung sẽ tạo ra sự bất ổn cho thị trường BĐS", ông Đính nói và đánh giá, việc đưa giao dịch BĐS phải thông qua sàn là rất cần thiết và hợp lý.

Bài liên quan

Ai sẽ được lợi khi sàn giao dịch thịt heo TP.HCM vận hành?

Sàn giao dịch quyền sử dụng đất được kỳ vọng hạn chế tình trạng mua bán nhà 'trên giấy'

Sàn giao dịch quyền sử dụng đất giúp thị trường công khai, minh bạch

Kỳ vọng sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ thúc đẩy thị trường