Thị trường bất động sản 2023: Gian truân đường trở lại

Năm 2023 tiếp tục là năm "buồn" của thị trường bất động sản khi sức mua giảm mạnh, thanh khoản kém, doanh nghiệp gần như tê liệt vì không có dòng tiền. Nhìn lại thời "hoàng kim", giai đoạn 2017-2018, thị trường năm nay chỉ biết "ước".

Khép lại một năm đầy biến động, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn đang đối diện với nhiều khó khăn, thách thức chưa từng có trong tiền lệ. Nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa, thu hẹp quy mô để cố gắng vượt qua giai đoạn này.

Trên thị trường, tình trạng mất cân bằng cung cầu tiếp tục diễn ra, các phân khúc nhà ở cũng tương tự. Giá nhà ở tiếp tục neo cao dù cho thanh khoản thị trường ảm đạm. Bên cạnh đó, 2023 cũng là năm mà nhiều chủ doanh nghiệp vướng vòng lao lý, khiến thị trường mất niềm tin.

Dẫu vậy, thị trường cũng có nhiều điểm tích cực khi mà các chủ thể tham gia thị trường đều đã nhận diện rõ được khó khăn và hướng tướng mục tiêu phát triển bền vững và lành mạnh. Đồng thời, Quốc hội cũng thông qua 2 đạo luật quan trọng là Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS (sửa đổi).

Nhadautu.vn điểm lại một số điểm nhấn đáng chú ý của thị trường BĐS trong năm 2023.

Mất cân bằng cung cầu, thị trường "mất hút" nhà ở bình dân

Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết quý III, năm 2023, nguồn cung BĐS tiếp tục hạn chế tại tất cả các phân khúc. Trong đó, nhà ở thương mại hoàn thành 42 dự án với khoảng 15.966 căn, đạt khoảng 46,15% so với năm 2022; nhà ở xã hội hoàn thành xây dựng 5 dự án với quy mô 850 căn hộ; dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành 17 dự án bằng 56,67% so với năm 2022.

Còn số liệu của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) chỉ ra, thị trường BĐS lệch pha cung cầu, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là căn hộ vừa túi tiền. Đơn cử như ở TP.HCM, nguồn cung nhà ở tại các dự án năm 2020 là 16.895 căn, sang năm 2021 giảm còn 14.443 căn, năm 2022 giảm còn 12.147 căn và đến hết 9 tháng năm 2023 có dấu hiệu phục hồi nhẹ với 15.020 căn.

Tiếp theo là thị trường BĐS bị mất cân đối nghiêm trọng các phân khúc và chưa phát triển bền vững. Điển hình tại TP.HCM, phân khúc nhà ở cao cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 70%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 72%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 78,2% và 9 tháng năm 2023 vẫn chiếm tỷ lệ 66,37%. Trong khi, phân khúc nhà ở trung cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 29%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 28%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 21,8% và 9 tháng năm 2023 chỉ chiếm tỷ lệ 33,63%.

Đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ với tỷ lệ 1%; và mất hút trong các năm 2021, 2022 cũng như 9 tháng năm 2023.

Giá nhà ở vẫn tăng cao

Bộ Xây dựng cho biết, tại TP. Hà Nội, giá bán trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý III tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Còn, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP.HCM trong quý III đạt hơn 60 triệu đồng/m2.

Batdongsan.com.vn nhận định, năm 2023, giá rao bán chung cư tăng nhẹ từ 1-5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TP.HCM. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TP.HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56% trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Còn báo cáo của Savills Việt Nam chỉ ra, giá căn hộ sơ cấp ở TP. Hà Nội đã tăng 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý I/2019. Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình trong quý III gần như không đổi so với quý II, nhưng tăng 15% theo năm.

Thị trường đã dần tích cực hơn sau thời gian dài ảm đạm

Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, trong 9 tháng, Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã làm việc một cách rất quyết liệt với quyết tâm cao nhằm khôi phục trở lại thị trường BĐS. Trong đó có gần 20 động thái từ phía Chính phủ được phát đi một cách liên tục, góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia.

Thị trường BĐS dần chuyển động tích cực hơn. Ở quý II thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý I. Đến quý III, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I.

Những chính sách bán hàng chưa từng có

Thị trường BĐS cuối năm đang có nhiều loạt chính sách kích cầu từ các chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS. Các chính sách này đều chưa từng xuất hiện trước đây.

Đơn cử như Phú Đông Group, doanh nghiệp đang có chính sách đối với khách hàng vay và không vay ngân hàng. Tại dự án Phú Đông Sky Garden ở Bình Dương, với khách có nhu cầu vay, công ty có chính sách hỗ trợ lãi vay kéo dài. Tức là hỗ trợ khách hàng lãi suất trong 4 năm, năm đầu tiên hỗ trợ 100% lãi suất, 3 năm tiếp theo lãi suất cố định 8%. Đối với khách hàng không vay, công ty sẽ đưa ra phương án thanh toán nhanh, chiết khấu 10%.

Khang Điền thì có chính sách trả trước 20% trị giá căn hộ tại dự án The Privia (quận Bình Tân, TP.HCM). Nếu vay ngân hàng, khách hàng sẽ được giải ngân số tiền bằng 75% trị giá căn hộ và được gia hạn thời gian trả nợ trong 24 tháng. Còn thanh toán ngay số tiền bằng 70% trị giá căn hộ, khách hàng sẽ được chủ dự án giảm giá 10%.

Vinhomes tung chính sách mua căn hộ Glory Heights thuộc Khu đô thị Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) chỉ cần thanh toán 1%/tháng, nhận nhà sau 2-3 năm. Nếu vay tiền mua nhà, khách hàng được ngân hàng cho vay bằng 70% trị giá căn hộ với lãi suất 0% trong 24 tháng, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 8% trong 36 tháng tiếp theo và 5% trong 25 tháng kế tiếp.

Giải quyết dự án vướng mắc vẫn còn chậm

Tổ trưởng Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ (Bộ trưởng Bộ Xây dựng) đã làm việc với 8 địa phương (TP.HCM; Hà Nội; Đà Nẵng; Hải Phòng; Cần Thơ; Đồng Nai; Bình Thuận và Bình Định) về việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án BĐS.

Tính đến nay, Tổ công tác đã nhận được 138 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 191 dự án BĐS. Tổ công tác, Bộ Xây dựng đã xem xét, xử lý 126 văn bản; gửi Bộ KH&ĐT và Bộ TN&MT đề nghị xem xét, xử lý theo thẩm quyền 12 văn bản và ban hành 37 văn bản hướng dẫn, giải đáp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án... cho các địa phương.

Nhìn chung, các địa phương đều đang tích cực rà soát, tổng hợp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án BĐS, nhưng hầu hết mới chỉ là các đôn đốc, chỉ đạo, giao nhiệm vụ cho một cơ quan chuyên môn hoặc UBND cấp huyện của địa phương chủ trì, phối hợp với cơ quan liên quan giải quyết hoặc báo cáo xin ý kiến hướng dẫn.

Nhiều chủ doanh nghiệp BĐS vướng vòng lao lý

Ngày 15/1/2023, Cơ quan CSĐT Bộ Công an đã khởi tố, bắt tạm giam ông Nguyễn Cao Trí, Tổng Giám đốc Công ty CP đầu tư du lịch Sài Gòn - Đại Ninh về tội "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản". Công ty này là chủ đầu tư "siêu" dự án Khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái Đại Ninh ở Lâm Đồng với tổng mức đầu tư hơn 25.000 tỷ đồng.

Tháng 9, bà Vũ Thị Thúy, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc BĐS Nhật Nam bị khởi tố, bắt tạm giam về hành vi lừa đảo, chiếm đoạt 8.900 tỷ đồng từ 20.000 cá nhân.

Tháng 10, ông Đinh Trường Chinh, nguyên Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân về tội "Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí", liên quan đến việc quản lý, sử dụng khu đất số 33 Nguyễn Du và 34, 36, 42 Chu Mạnh Trinh, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM. Đến cuối tháng 12, ông Chinh tiếp tục bị khởi tố về hành vi "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản" xảy ra tại dự án Khu đô thị An Khánh - An Phú, TP. Thủ Đức.

Cuối tháng 11, ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT, người đại diện theo pháp luật của Công ty CP Đầu tư LDG bị bắt về tội "Tội lừa dối khách hàng" xảy ra tại dự án Khu dân cư Tân Thịnh (Viva Park), xã Đồi 61, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai.

Quốc hội thông qua 2 đạo luật quan trọng

Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 và chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025.

Nhiều điểm mới đáng chú ý của Luật Nhà ở (sửa đổi) đó là không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Hay như quy định, việc Tổng Liên đoàn lao động là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê…

Đối với Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định rộng hơn khi cấm phân lô, bán nền thuộc khu vực phường, quận, thành phố cả đô thị loại III so với quy định hiện nay chỉ đến đô thị loại I.

Hay như doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải công khai thông tin về BĐS, dự án trên cả hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường BĐS và trang thông tin điện tử của doanh nghiệp… Hoặc môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị hợp đồng…

Bài liên quan

'Những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tạo sự bình đẳng giữa người mua và người bán'

Điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): 'Siết' phân lô, bán nền; chặn 'bán lúa non'

Thị trường bất động sản đang có khoảng 1.200 dự án 'đắp chiếu'

Chuyên gia 'mách' thời điểm thị trường bất động sản khởi sắc