Thế kẹt của doanh nghiệp địa ốc Sài Gòn nhìn từ đơn "cầu cứu" của Novaland

"Novaland đã kiệt sức"

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) ngày 25/1/2020 có Đơn cầu cứu khẩn cấp gửi Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà về việc "xin được cứu xét cho tiếp tục thực hiện dự án để tránh bị mất thanh khoản". Theo đó, tập đoàn này "khẩn cầu" Bộ Xây dựng cho Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 (thành viên của Novaland) được tiếp tục phát triển Dự án Khu dân cư tại Khu đất 30,224ha tại phường Bình Khánh, Quận 2, TP.HCM.

Lý do được Novaland đưa ra là bởi đây là dự án đã đủ điều kiện bán hàng và đơn vị này đã đầu tư vào đây hơn 6.000 tỷ đồng. "Novaland cam kết chấp hành mọi quyết định của Chính phủ. Việc cho tiếp tục phát triển dự án ngoài giúp có thêm nguồn thu, còn giúp hơn 200 nhà đầu tư nước ngoài yên tâm bỏ vốn vào Novaland để triển khai các dự án đang dang dở".

Bài liên quan

Nhìn lại loạt thương vụ M&A tỷ đô của Novaland năm 2019

Đơn thư được chắp bút bởi trực tiếp Chủ tịch Bùi Thành Nhơn vào đúng ngày đầu mồng Một tết Canh Tý nhấn mạnh: "Hiện Novaland đã kiệt sức, cần Đảng và Nhà nước hỗ trợ vì đang bị mất tính thanh khoản".

Thông điệp có phần gây "shock" của lãnh đạo cao nhất tại Novaland nhanh chóng lan truyền và gây xôn xao giới đầu tư bất động sản lẫn chứng khoán, phần nào tác động khiến mã Bluechip NVL trên sàn HoSE giảm gần 2% chốt phiên 5/2/2020.

Sau khi niêm yết chứng khoán vào cuối năm 2016, Novaland phát triển nhanh chóng và hiện là tập đoàn bất động sản lớn thứ hai ở Việt Nam (sau Vinhomes) với gần 90.000 tỷ đồng tổng tài sản cùng hàng chục dự án quy mô lớn trải dài từ Bình Thuận, Khánh Hoà về Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai, và thị trường trọng điểm TP.HCM.

Tuy nhiên, đà tăng trưởng chững lại đáng kể trong năm 2019. Doanh thu hợp nhất (chưa kiểm toán) quý IV/2019 chỉ đạt 1.387 tỷ, bằng 1/6 quý IV/2018. Luỹ kế cả năm giảm 30% về 11.026 tỷ và chỉ hoàn thành chừng 60% kế hoạch năm. Lãi sau thuế 3.382 tỷ đồng, cao hơn kế hoạch năm (3.300 tỷ). Tuy nhiên khoản lãi này phần lớn đến từ nghiệp vụ đánh giá lại khoản góp vốn vào các công ty con, vốn mang đậm màu sắc kỹ thuật hơn là hiệu quả kinh doanh thực tế của Novaland.

Novaland gặp khó trong bối cảnh căng thẳng chung của thị trường địa ốc TP.HCM. Cả chục dự án đang triển khai ở thị trường có tính thanh khoản và mang về dòng tiền lớn nhất là TP.HCM gần như bị đóng băng trong 2 năm qua, khi nhiều sai phạm đất đai phát lộ, lãnh đạo cấp cao Thành phố bị cách chức, kỉ luật, thậm chí vướng vòng lao lý.

Trong bối cảnh đó, để duy trì và quay vòng dòng tiền, Novaland phải mở rộng hoạt động ra tận các dự án quy mô lớn ở Bình Thuận hay Đồng Nai, vốn không có tính thanh khoản quá cao. Hệ quả là hàng tồn kho tăng 84% lên 57.198 tỷ đồng vào cuối năm 2019, tương đương 2,5 tỷ USD - một con số khổng lồ!

Tình hình tài chính của Novaland đã tới mức báo động, giải thích tại sao ông Bùi Thành Nhơn - một doanh nhân kỳ cựu với hàng chục năm chinh chiến trên thương trường lại phải dụng tới những từ như "kiệt sức", "khẩn cầu" trong bức "tâm thư" viết vào ngày đầu tiên của năm mới.

Nhìn lại lịch sử dự án

Dự án mà ông Nhơn nhắc tới là dự án có tên thương mại Water Bay mà Novaland đang triển khai trong địa phận phường Bình Khánh, Quận 2.

Đây là dự án mắc nhiều sai phạm lớn, đã bị Thanh tra Chính phủ nêu ra trong Thông báo số 1483 ngày 4/9/2018. Đại thể, dự án năm 2008 được UBND TP.HCM chấp thuận chuyển từ thương mại sang tái định cư, đồng thời hoán đổi 30,2ha đất sạch tại Khu Nam Rạch Chiếc (nay là dự án Lakeview) để Công ty Thế kỷ 21 triển khai dự án thương mại; tuy nhiên TP.HCM sau đó lại chấp thuận cho chuyển khu tái định cư (Bình Khánh) sang mục đích thương mại mà không thực hiện đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất không đúng thời điểm giao đất.

Sau Thông báo 1483, bộ đôi dự án Lakeview và Water Bay của Novaland lâm vào tình trạng "sống dở chết dở", không thể tiếp tục triển khai, cũng không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người dân, và quan trọng hơn cả, không biết đến khi nào mới được tháo gỡ.

Căn cứ theo thông báo của Thanh tra Chính phủ, sai phạm đã rõ ràng. Không ít ý kiến cho rằng với mức độ sai phạm đó, Novaland xứng đáng bị "rút thẻ đỏ", "truất quyền thi đấu" tại hai dự án này.

Đồng tình hay không với dòng quan điểm trên, có chăng cần lướt lại lịch sử dự án.

Theo tìm hiểu của Nhadautu.vn, dự án có nguồn gốc từ năm 2002, khi 3 nhà đầu tư nước ngoài là Henry Enterprise Company Inc, Ocean Springs Market Inc và Gulport Purchasing Seafood Inc thành lập liên doanh Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 để đầu tư Khu du lịch Văn hoá và Giải trí Quốc tế trên diện tích 55,01ha đất thuộc Phường Bình Khánh và Bình Trưng Tây, Quận 2. Tới năm 2006, ba cổ đông sáng lập chuyển tất cả vốn cho Henry Enterprise Group - thành viên của một quỹ ngoại đang hoạt động ở Việt Nam.

Giai đoạn 2008-2010, dự án được tách ra làm 2 phần: 30ha thuộc quyền quản lý của Công ty Thế kỷ 21; 12,5ha do Công ty TNHH Thế kỷ 21 Bình Trưng Tây (của đại gia Vũ Anh Cường "Đất Lành") thực hiện dự án thương mại khác.

Đây cũng là giai đoạn mà Thế Kỷ 21 thực hiện xin chuyển 30ha này thành dự án tái định cư để đổi 30ha khác ở khu Nam Rạch Chiếc, dẫn tới sai phạm sau này như Thanh tra Chính phủ đã nêu ra (Văn bản 1122/UBND-ĐTMT ngày 20/2/2008 của UBND TP.HCM).

Cuối năm 2011, Thế kỷ 21 tăng vốn từ 45,3 triệu USD lên 65,3 triệu USD, sau khi nhận vốn góp của Prosper Big Investments Limited - một pháp nhân khác thuộc quỹ ngoại nói trên. Tỷ lệ sở hữu tuyệt đối của nhóm này duy trì đến tháng 6/2015, trước khi Thế kỷ 21 tăng vốn từ 1.281 tỷ đồng lên 2.614 tỷ đồng.

Đó cũng là thời điểm Novaland bắt đầu hiện diện, sau khi thông qua Công ty TNHH Bất động sản Khải Hưng mua 50% cổ vốn Thế kỷ 21, và thêm 2 đợt trong năm 2016 để chiếm trọn 98,97% doanh nghiệp này, qua đó chi phối hai dự án.

Tiền thuần đã chi ra sau thương vụ M&A là 3.579 tỷ đồng, cộng với chi phí phát triển sau đó và lãi vay ngân hàng, chi phí cập nhật theo Novaland đã lên tới hơn 6.000 tỷ đồng - con số không hề nhỏ, gấp đôi vốn pháp định của một ngân hàng thương mại.

Theo dòng sự kiện, khách quan nhìn nhận, Novaland chỉ là nhà đầu tư thứ cấp, đã đổ nhiều nghìn tỷ cùng kỳ vọng lớn vào dự án, có chăng là một phần căn nguyên cho đơn xin "cứu xét" của ông Bùi Thành Nhơn?!

Thế kẹt của doanh nghiệp địa ốc Sài Gòn

Tương tự Novaland với Thế kỷ 21, nhiều nhà đầu tư thứ cấp cũng đang bế tắc tại thị trường TP.HCM, điển hình là nhóm nhà đầu tư liên quan tới Vạn Thịnh Phát Group tại các dự án 2-4-6 Hai Bà Trưng, 152 Trần Phú, 78 Tôn Thất Thuyết, số 1 Công Trường Quốc Tế hay 36-42 Chu Mạnh Trinh...

Đây đều là các dự án có nguồn gốc công sản, tuy nhiên nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại xét cho cùng không phải những người "vẽ" ra dự án ban đầu. Sau nhiều lần đổi chủ, họ là người mua cuối và phải trả cái giá không hề nhỏ, mà phần chính yếu trong đó chắc hẳn đến từ vốn tín dụng. Thêm một ngày đình trệ là áp lực lãi vay càng thêm đè nặng, trong khi dự án chưa hẹn ngày khởi động, thậm chí không rõ số phận dự án sẽ đi về đâu.

Quá trình làm sạch bộ máy công quyền tại TP.HCM đang được đẩy mạnh. Song hệ luỵ nguy hiểm là một bộ phận cán bộ các cấp không dám quyết, không dám ký, đùn đẩy trách nhiệm, gián tiếp, là một nguyên nhân không nhỏ dẫn tới tình trạng gần như đóng băng của thị trường hiện nay.

Nhận biết được nguy cơ lớn khi thị trường bất động sản tê liệt, lãnh đạo TP.HCM hồi tháng 4/2019 đã tổ chức hội nghị gặp gỡ với các doanh nghiệp lớn trong ngành. Trong cuộc gặp đó, Phó Chủ tịch Thành phố Trần Vĩnh Tuyến thừa nhận có thực trạng một bộ phận cán bộ sợ trách nhiệm, không dám quyết, không dám ký, thậm chí không dám làm việc. Ông Tuyến xin lỗi và nhận khuyết điểm về những chậm trễ của chính quyền TP.HCM, làm ảnh hưởng đến quyền lợi cũng như khó khăn cho công việc kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc thời gian qua. Vị Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cũng đề nghị và cho biết rất cần sự đồng hành của doanh nghiệp vì trong những thành tựu đạt được của TP.HCM có sự đóng góp rất lớn của các doanh nghiệp bất động sản. Trong khi đó, Bí thư Thành uỷ Nguyễn Thiện Nhân yêu cầu làm thủ tục cần có quy trình, trách nhiệm của ai, ở đâu cần phải tiếp tục hoàn thiện. Quy trình nào cũng phải có thời hạn giải quyết, sở, ngành và cả Văn phòng UBND TP phải có quy định về thời hạn nhất định hoàn thành ký, trả lời hồ sơ cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên gần một năm trôi qua, tình hình không có nhiều chuyển biến. Số liệu mới nhất từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho biết trong 9 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP. HCM tiếp tục xu thế bị sụt giảm, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư (0 dự án); chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.

Mức độ "tê liệt" của thị trường địa ốc TP.HCM thể hiện rõ qua số liệu được công bố bởi Cục Thuế TP.HCM. Theo đó, nhiều khoản thu ngân sách từ các lĩnh vực liên quan đến bất động sản trong nửa đầu năm 2019 đều giảm mạnh, khiến số thu ngân sách từ nội địa đạt thấp. Cụ thể, thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản giảm 20,02% so với cùng kỳ năm 2018; lệ phí trước bạ nhà đất giảm 28,36%; số thu từ tiền sử dụng đất giảm 60,39%. Đáng lo ngại hơn là nợ thuế từ các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng tăng cao trong 6 tháng đầu năm và chiếm 51,72% tổng nợ khả thu tăng thêm.

Tác độ tiêu cực của thực trạng đóng băng thị trường địa ốc TP.HCM không chỉ dừng lại ở hụt thu ngân sách, mà nhìn xa hơn là làm yếu một động lực quan trọng của Thành phố (chiếm 1/10 thu ngân sách), làm bất ổn tình hình an ninh xã hội (nhiều nhân viên mất việc, giảm thu nhập) và khiến một bộ phận doanh nghiệp chủ lực suy kiệt và chịu nguy cơ thâu tóm của dòng vốn nước ngoài.

Phải nhấn mạnh rằng bất động sản là lĩnh vực chịu nhiều rủi ro. Để phát triển quá nóng sẽ gây sức ép lên nền kinh tế. Nhằm ngăn ngừa viễn cảnh này, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan quản lý cấp trung ương đã có nhiều giải pháp mạnh tay, triệt để. Tuy nhiên ở TP.HCM lại là câu chuyện khác, như đã đề cập ở trên. Thực tế nguồn cầu ở đầu tàu tăng trưởng của cả nước vẫn là rất lớn. Dư địa phát triển cho các doanh nghiệp địa ốc theo đó vẫn là sáng sủa.

Gỡ khó cho doanh nghiệp địa ốc TP.HCM ở thời điểm hiện tại có chăng cần sự vào cuộc của ở cấp bộ, ngành trung ương, không chỉ dừng lại ở mức địa phương như hiện nay, để tránh cho một kịch bản đổ vỡ dây chuyền, mà đoạn kết trong đơn cầu cứu của ông Bùi Thành Nhơn giúp mường tượng phần nào: "Nếu cổ phiếu Novaland mất thanh khoản sẽ dẫn tới nhiều hệ luỵ như nợ xấu 50.000 tỷ đồng; 250.000 khách hàng biểu tình, mất trật tự an ninh, gây kiện tụng quốc tế, mất công ăn việc làm cho hàng chục nghìn gia đình, giảm iền tin của doanh nhân, doanh nghiệp trong và ngoài nước, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư...".

Bài liên quan

Doanh nghiệp bất động sản TPHCM kiến nghị tháo gỡ khó khăn

Nguồn cung bất động sản khan hiếm vì chưa được “gỡ khó”

Phó Thủ tướng yêu cầu TP. Hà Nội tháo gỡ khó khăn cho hạ tầng đô thị

Sửa đổi Luật Đầu tư công để gỡ khó cho các bộ, ngành và địa phương