Shophouse không còn là 'gà đẻ trứng vàng'

Shophouse nằm trong các khu đô thị, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM các khu vực vệ tinh có tốc độ đô thị hóa nhanh vẫn được giới đầu tư cá nhân lẫn tổ chức tìm kiếm. Sức hút của loại hình này đến từ sự kết hợp giữa giá trị bất động sản gia tăng đều đặn và tiềm năng khai thác kinh doanh song song với mục đích ở.

Savills Việt Nam cho biết, tại thị trường Hà Nội trong 5 năm qua, nhà phố thương mại đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11-16%. Riêng trong 3 tháng đầu năm 2025, giá sơ cấp trung bình đối với nhà phố thương mại đạt khoảng 278 triệu đồng/m2 đất, dù giảm nhẹ 12% so với quý trước nhưng ổn định so với cùng kỳ năm 2024. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m2 - phản ánh nhu cầu nắm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá trong tương lai vẫn đang tồn tại.

Tuy nhiên, phía sau con số tích cực về giá, thực tế khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse hiện nay đang cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác. Trước những thay đổi nhanh chóng và những yêu cầu mới từ thói quen mới của người tiêu dùng, shophouse đang đối mặt với thực tế khó khăn đó là kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định.

Ghi nhận của Nhadautu.vn cho thấy, một thực tế phũ phàng của phân khúc này là tại đô thị lớn như TP.HCM, hàng loạt shophouse đang "cửa đóng, then cài", vắng khách thuê, ngay cả những nơi được cho là đáng sống, mật đô dân cư đông đúc. Đơn cử như tại Phú Mỹ Hưng, quận 7, hàng loạt shophouse khối đế dọc được Nguyễn Lương Bằng "ế" nhiều năm. Hay như tại khu vực Cát Lái, TP. Thủ Đức, tình trạng shophouse của chủ đầu tư Kiến Á bỏ trống rất nhiều. Tương tự, dọc đường song hành cao tốc TP.HCM - Long Thành, loạt shophouse tại dự án Lakeview City của Novaland dạo gần đây mới có người thuê, nhưng tỷ lệ trống căn còn tương đối…

Bình luận về thực trạng này, Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, dù được thiết kế với mục tiêu là không gian kép - vừa để ở, vừa để kinh doanh - nhưng shophouse vẫn chưa thể phát huy hiệu quả về khai thác. Tại Hà Nội, TP.HCM một số dự án tại ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt là ở các khu vực ngoài trung tâm, nơi thiếu vắng hạ tầng vận hành đồng bộ.

Bà Hằng cho rằng, việc tỷ suất cho thuê thấp của các nhà phố thương mại hiện nay có một số nguyên do chính. Đầu tiên là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại. Các trung tâm thương mại với quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B.

"Không chỉ được hỗ trợ truyền thông, khách thuê tại trung tâm thương mại còn được hưởng mức giá thuê ổn định trong thời hạn dài. Trong khi đó, shophouse vốn được vận hành tự phát và phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu do đó khó đảm bảo tính ổn định trong dài hạn như các trung tâm thương mại", bà nói.

Tiếp theo là sự thiếu linh hoạt trong mô hình cho thuê của shophouse. Bà Hằng đánh giá, nhiều trường hợp, khách thuê buộc phải thuê toàn bộ căn nhà trong khi chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh.

"Điều này vô hình chung đã đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng thực tế. Ngoài ra, việc phải chia sẻ lối đi chung với chủ nhà hoặc sử dụng chung công trình phụ cũng khiến nhiều thương hiệu e ngại. 

Hơn nữa, giá thuê nhà phố thương mại vẫn thiếu tính ổn định và bị chi phối bởi biến động giá bất động sản. Trong khi, các trung tâm thương mại có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn", bà cho hay.

Theo bà Hằng, một vấn đề nữa khiến phân khúc bất động sản này gặp nhiều khó khăn là tính pháp lý và vận hành. Không giống như trung tâm thương mại có bộ phận quản lý chuyên trách cho các đầu việc về việc hoàn thiện thủ tục, xin giấy phép kinh doanh, xử lý các vấn đề kỹ thuật, việc vận hành một căn shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với các doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành.

Cẩn trọng rơi vào vòng xoáy nợ nần

Dù đang đối mặt với nhiều thách thức, nhưng bà Hằng nhìn nhận, tiềm năng dài hạn của shophouse là khả quan, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập tăng ổn định và nhu cầu tiêu dùng liên tục mở rộng.

Dẫu vậy, để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của các sản phẩm nhà phố, tránh mua phải sản phẩm không đạt các điều kiện, giá cao, khó cho thuê, mức tăng giá không như kỳ vọng.

Cụ thể đối với vị trí, ngoài việc đặt ở vị trí đường lớn và tiếp cận thuận lợi, các nhà phố thương mại cần có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và tiềm năng tiêu dùng thực sự. Sản phẩm nằm gần các công trình công cộng, trường học, khu văn phòng sẽ có ưu thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.

Về mặt thiết kế, một căn nhà phố thương mại lý tưởng cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, thiết kế linh hoạt cho nhiều mục đích sử dụng: ở, cho thuê hoặc kết hợp cả hai. Ngoài ra, lối đi cho chủ nhà và khách thuê cần tách biệt để không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh. Hệ thống hạ tầng phụ trợ như thoát hiểm, thông gió, hút mùi cũng phải được tính toán kỹ lưỡng nếu muốn thu hút nhóm ngành F&B.

Với các sản phẩm hình thành trong tương lai, vị chuyên gia nêu rõ, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý từng bước, từ quyết định giao đất, giấy phép xây dựng đến cam kết về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

"Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín hoặc có sự tham gia của các đơn vị thiết kế, thi công, giám sát dày dạn kinh nghiệm sẽ tăng tỷ lệ thành công khi đưa sản phẩm ra thị trường. Ngược lại, nếu dự án đến từ các chủ đầu tư mới, nhà đầu tư cần rà soát kỹ các bên liên quan tham gia dự án để đảm bảo chất lượng và tính minh bạch", bà phân tích.

Vị chuyên gia nhận định, shophouse vẫn là phân khúc đầy tiềm năng, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi dân số và sức mua đang gia tăng. Nhưng, giữa lúc thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp, đúng vị trí, đảm bảo pháp lý và có thiết kế tối ưu mới là chìa khóa để đảm bảo lợi nhuận và tính thanh khoản.

"Đầu tư vào shophouse hiện nay không chỉ là chọn sản phẩm, mà còn là chọn mô hình vận hành đúng, nếu không nhà đầu tư có thể rơi vào nỗi lo tài chính", bà nhấn mạnh.