Phân hạng chung cư: Đừng để 'bình mới rượu cũ'

Chính phủ đã ban hành Nghị định 95/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023, trong đó có quy định về việc phân hạng chung cư.

Theo đó, từ 1/8/2024, nhà chung cư được phân làm 3 hạng theo thứ tự hạng 1, 2 và 3, không còn kiểu hạng A, B, C như trước đây.

Phân hạng chung cư dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc, gồm: vị trí, tiện ích, chỗ đỗ xe, sảnh - hành lang, thang máy, cấp điện, căn hộ và nhóm các tiêu chí theo quy chuẩn xây dựng.

Cụ thể, chung cư hạng 1 cần đáp ứng thêm điều kiện về khoảng cách đến công viên hoặc khu vui chơi giải trí. Đồng thời, trong khuôn viên chung cư hạng này phải có khu dịch vụ giáo dục hoặc y tế thể thao, thang máy chở hàng riêng...

Riêng về chỗ đỗ xe, cứ 2 căn hộ tại chung cư hạng 1 cần có tối thiểu 1 chỗ đỗ ôtô (slot) với diện tích tiêu chuẩn 25 m2. Chung cư hạng 1 phải có trụ sạc cho xe điện.

Chung cư hạng 2, cứ 4 căn hộ cần tối thiểu 1 slot. Còn chung cư hạng 3, mỗi 100 m2 diện tích sử dụng có 1 slot.

Về tiện ích, Nghị định 95 quy định cả 3 hạng chung cư đều phải có không gian sinh hoạt cộng đồng. Trong đó, chung cư hạng 2 cần thêm khu vui chơi trẻ em, trung tâm thương mại hoặc siêu thị. Chung cư hạng 1, ngoài 3 tiện ích vừa kể, còn cần thêm bể bơi, khu dịch vụ giáo dục hoặc y tế hoặc thể thao.

Ngoài ra, còn có các tiêu chí bổ sung về công trình xanh, năng lượng hiệu quả, nhà ở thông minh, dịch vụ quản lý vận hành, môi trường... sẽ được áp tiêu chí cho các hạng chung cư.

Đáng chú ý, Nghị định 95 yêu cầu việc công bố thông tin, quảng cáo liên quan đến phân hạng chung cư khi kinh doanh căn hộ phải đúng với nội dung đã được phân hạng. Tuy nhiên, nghị định không bắt buộc chủ đầu tư thực hiện phân hạng chung cư nếu không có nhu cầu. Điều này dẫn đến tình trạng, chủ đầu tư quảng cáo một đằng nhưng thực tế một nẻo, quảng cáo khác xa với thực tế.

Loạn danh xưng hạng chung cư

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thực trạng loạn danh xưng chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang và siêu sang trên thị trường nhà ở đã diễn ra trong thời gian qua.

Bên cạnh các chuẩn mực cao cấp, hạng sang và siêu sang, các tên gọi mỹ miều bằng tiếng nước ngoài như căn hộ thuộc phân khúc luxury (hạng sang), hi-end, premier (cao cấp), royal (hoàng gia)... được một số chủ đầu tư sử dụng tràn lan. Giới buôn căn hộ tùy tiện sử dụng các thuật ngữ này như một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm.

Ông Châu cho rằng, trên thực tế rất ít dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, hạng sang, siêu sang hoặc đạt chuẩn khu đô thị kiểu mẫu, đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch, thiết kế, các tiện ích và dịch vụ. Nhiều công trình chung cư cao tầng được chủ đầu tư tự phong dự án cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.

Thời điểm mở bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai dưới mác chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, là giai đoạn mà người mua nhà dễ bị lừa dối, dễ bị mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo.

Do đó, ông Châu kiến nghị, cần quy định các chủ đầu tư dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được quảng cáo, tiếp thị, huy động vốn với danh xưng dự án chung cư cao cấp, hạng sang và cư siêu sang sau khi đã được Sở Xây dựng tỉnh, thành phố có văn bản công nhận đạt tiêu chí này.

Hồi tháng 8/2023, báo cáo của Ủy ban Pháp luật gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư", cho thấy, tính đến 30/11/2022, cả nước chỉ có 7 nhà chung cư được phân hạng tại một số tỉnh, gồm: Thái Nguyên (3 nhà chung cư), Hà Tĩnh (3 nhà chung cư), An Giang (1 nhà chung cư), còn lại không thực hiện phân hạng và công nhận phân hạng theo quy định.

Ủy ban Pháp luật nêu rõ, nhiều chủ đầu tư không thực hiện phân hạng theo quy định mà "tự phong" hạng cho dự án bằng những tên gọi gây nhầm lẫn cho khách hàng như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.

Trong khi đó, ông Trần Ngọc Duy, Phó Giám Đốc Bộ phận quản lý Bất động sản Savills Hà Nội đánh giá, Luật Nhà ở 2023 sẽ giúp mọi thứ trở nên bài bản hơn, đóng góp tích cực vào quá trình phục hồi của thị trường.

Luật này đồng thời hỗ trợ khắc phục những hạn chế trong luật cũ, làm rõ các đối tượng và thời hạn của dự án, chất lượng công trình... Trong đó, việc phân hạng nhà chung cư được quy định chặt chẽ và có tiêu chí cụ thể hơn, giúp người mua đánh giá đúng chất lượng dự án, ngăn chặn tình trạng "tự phong" hạng để đẩy giá chung cư lên cao bất hợp lý.