Băn khoăn dự án nhà ở phải xin ý kiến Bộ Công an, Quốc phòng

Lãnh đạo UBND TP. Hà Nội vừa có văn bản chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) phải xin ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trong quá trình thẩm định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; dự án của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài…

Động thái này xuất phát từ quy định mới của pháp luật nhà ở. Cụ thể, Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở, trong đó có quy định mới tại khoản 6: "… cơ quan chủ trì thẩm định còn phải lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về việc xác định dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hoặc không thuộc khu vực này, làm cơ sở đưa vào nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án để xác định dự án thuộc diện được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở hoặc không được phép…".

Như vậy, Nghị định 95 đã quy định các dự án xây dựng nhà ở phải có ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an ngay tại bước chấp thuận chủ trương, mục đích là để xác định dự án có thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hay không, từ đó kết luận có được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở trong dự án hay không.

Mặc dù việc làm rõ dự án có được bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài hay không ngay từ đầu sẽ bảo đảm tính minh bạch về thông tin. Tuy nhiên khâu lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về vấn đề quốc phòng, an ninh thường kéo dài nhưng lại áp dụng "đại trà" cho mọi dự án nhà ở sẽ gây đình trệ trong giải quyết thủ tục pháp lý.

"Xung đột pháp luật", dự án đình trệ

Quy định mới của Nghị định 95 vừa có hiệu lực nhưng đã gây băn khoăn cho các doanh nghiệp bất động sản, đồng thời gây lúng túng cho các cơ quan, công chức trực tiếp thụ lý hồ sơ chủ trương đầu tư dự án. Nghị định 95 là văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở nhưng lại mâu thuẫn quy định của pháp luật đầu tư hiện hành. Cụ thể, Luật Đầu tư 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, nội dung trình, thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo đó, pháp luật về đầu tư không quy định trong nội dung trình, thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư phải xác định dự án có thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hay không.

Như vậy, quy định mới của Nghị định 95 mâu thuẫn với pháp luật về đầu tư. Tại Điều 4 Luật Đầu tư 2020 đã quy định rõ về áp dụng Luật Đầu tư và các luật có liên quan: "3. Trường hợp có quy định khác nhau giữa Luật Đầu tư và luật khác đã được ban hành trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành về trình tự, thủ tục đầu tư kinh doanh, bảo đảm đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, trừ các trường hợp sau đây:… 4. Trường hợp luật khác ban hành sau ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành cần quy định đặc thù về đầu tư khác với quy định của Luật Đầu tư thì phải xác định cụ thể nội dung thực hiện hoặc không thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, nội dung thực hiện theo quy định của luật khác đó".

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 ban hành sau Luật Đầu tư 2020, nếu cần quy định đặc thù về đầu tư khác với quy định của Luật Đầu tư thì phải xác định cụ thể nội dung thực hiện hoặc không thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 không có quy định riêng về thủ tục trình, thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở khác với thủ tục chung về trình, thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư. Do đó, việc Nghị định 95 quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023yêu cầu xin ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an là không phù hợp với nguyên tắc tại Điều 4 Luật Đầu tư.

Pháp luật về đầu tư chỉ quy định điều kiện, thủ tục với dự án của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất tại các đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, khu vực ven biển, khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh theo ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (theo Điều 33 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP). Các dự án phát triển nhà ở không thuộc các địa bàn nhạy cảm như trên sẽ không phải lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an khi giải quyết thủ tục đầu tư.

Điều 16 Luật Nhà ở 2023 quy định khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: "1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 17 của Luật này, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. 2. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thông báo các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh để UBND cấp tỉnh xác định và công bố công khai […] danh mục dự án nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở".

Tại Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam… được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 không quy định thủ tục lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh trong bước chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều 16, Điều 17 Luật Nhà ở cũng không giao Chính phủ quy định chi tiết. Do đó, việc Nghị định 95 quy định phải xin ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an cũng không phù hợp với Luật Nhà ở.

Đúng việc, sai thời điểm

Mặc dù việc làm rõ dự án có được bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài hay không sẽ góp phần bảo vệ quốc phòng, an ninh quốc gia nhưng làm rõ ở thời điểm nào cũng có ý nghĩa quan trọng.

Khi dự án mới ở bước chấp thuận chủ trương đầu tư để làm cơ sở thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng thì thường chưa xác định được chủ đầu tư; hoặc nếu đã chọn được chủ đầu tư thì đơn vị này cũng chưa xác định rõ phương án kinh doanh sản phẩm và chưa có nhu cầu bán nhà ở trong dự án cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Do đó, việc xác định tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép sở hữu nhà ở trong dự án hay không là chưa cần thiết tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư.

Vấn đề này cần đưa ra xem xét các bước sau, sau khi đã chọn được chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu bán nhà ở trong dự án cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thì khi ấy mới cần xin ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về việc xác định dự án có thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hay không.

Phương án này sẽ đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, giúp dự án sớm triển khai, mang lại hiệu quả và thực tế đã được triển khai áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại trên cả nước thời gian qua. Trên thực tế, phương án này vận dụng tương tự cách doanh nghiệp, địa phương áp dụng Điều 75, 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà ở 2014. Theo đó, khi nhà đầu tư dự án có nhu cầu bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thì mới đề xuất xin ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Hiện nay, chủ đầu tư các dự án đã nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư từ trước (khi chưa ban hành Nghị định 95 quy định chi tiết Luật Nhà ở) có thể vận dụng quy định chuyển tiếp để tiếp tục giải quyết theo hành lang pháp lý cũ (không áp dụng Nghị định 95 ban hành sau khi nộp hồ sơ).

Tuy nhiên các dự án mới trình chấp thuận chủ trương đầu tư có thể gặp một số vướng mắc do phải chờ ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thì địa phương mới ra quyết định. Để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, cơ quan quản lý cần tính phương án sửa quy định tại khoản 6 Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.