Băn khoăn dự án nhà ở phải xin ý kiến Bộ Công an, Quốc phòng

THS NGUYỄN VĂN ĐỈNH
06:30 04/09/2024

Thay vì cải cách thủ tục hành chính, thủ tục pháp lý dự án nhà ở thời gian tới có thể trở nên phức tạp hơn với quy định phải xin ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Dự án nhà ở, có vốn đầu tư nước ngoài sẽ phải xin ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Ảnh: Minh Thông.

Lãnh đạo UBND TP. Hà Nội vừa có văn bản chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) phải xin ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trong quá trình thẩm định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; dự án của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài…

Động thái này xuất phát từ quy định mới của pháp luật nhà ở. Cụ thể, Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở, trong đó có quy định mới tại khoản 6: "… cơ quan chủ trì thẩm định còn phải lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về việc xác định dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hoặc không thuộc khu vực này, làm cơ sở đưa vào nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án để xác định dự án thuộc diện được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở hoặc không được phép…".

Như vậy, Nghị định 95 đã quy định các dự án xây dựng nhà ở phải có ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an ngay tại bước chấp thuận chủ trương, mục đích là để xác định dự án có thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hay không, từ đó kết luận có được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở trong dự án hay không.

Mặc dù việc làm rõ dự án có được bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài hay không ngay từ đầu sẽ bảo đảm tính minh bạch về thông tin. Tuy nhiên khâu lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về vấn đề quốc phòng, an ninh thường kéo dài nhưng lại áp dụng "đại trà" cho mọi dự án nhà ở sẽ gây đình trệ trong giải quyết thủ tục pháp lý.

"Xung đột pháp luật", dự án đình trệ

Quy định mới của Nghị định 95 vừa có hiệu lực nhưng đã gây băn khoăn cho các doanh nghiệp bất động sản, đồng thời gây lúng túng cho các cơ quan, công chức trực tiếp thụ lý hồ sơ chủ trương đầu tư dự án. Nghị định 95 là văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở nhưng lại mâu thuẫn quy định của pháp luật đầu tư hiện hành. Cụ thể, Luật Đầu tư 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, nội dung trình, thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo đó, pháp luật về đầu tư không quy định trong nội dung trình, thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư phải xác định dự án có thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hay không.

Như vậy, quy định mới của Nghị định 95 mâu thuẫn với pháp luật về đầu tư. Tại Điều 4 Luật Đầu tư 2020 đã quy định rõ về áp dụng Luật Đầu tư và các luật có liên quan: "3. Trường hợp có quy định khác nhau giữa Luật Đầu tư và luật khác đã được ban hành trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành về trình tự, thủ tục đầu tư kinh doanh, bảo đảm đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, trừ các trường hợp sau đây:… 4. Trường hợp luật khác ban hành sau ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành cần quy định đặc thù về đầu tư khác với quy định của Luật Đầu tư thì phải xác định cụ thể nội dung thực hiện hoặc không thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, nội dung thực hiện theo quy định của luật khác đó".

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 ban hành sau Luật Đầu tư 2020, nếu cần quy định đặc thù về đầu tư khác với quy định của Luật Đầu tư thì phải xác định cụ thể nội dung thực hiện hoặc không thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 không có quy định riêng về thủ tục trình, thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở khác với thủ tục chung về trình, thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư. Do đó, việc Nghị định 95 quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023yêu cầu xin ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an là không phù hợp với nguyên tắc tại Điều 4 Luật Đầu tư.

Pháp luật về đầu tư chỉ quy định điều kiện, thủ tục với dự án của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất tại các đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, khu vực ven biển, khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh theo ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (theo Điều 33 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP). Các dự án phát triển nhà ở không thuộc các địa bàn nhạy cảm như trên sẽ không phải lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an khi giải quyết thủ tục đầu tư.

Điều 16 Luật Nhà ở 2023 quy định khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: "1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 17 của Luật này, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. 2. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thông báo các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh để UBND cấp tỉnh xác định và công bố công khai […] danh mục dự án nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở".

Tại Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam… được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 không quy định thủ tục lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh trong bước chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều 16, Điều 17 Luật Nhà ở cũng không giao Chính phủ quy định chi tiết. Do đó, việc Nghị định 95 quy định phải xin ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an cũng không phù hợp với Luật Nhà ở.

Đúng việc, sai thời điểm

Mặc dù việc làm rõ dự án có được bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài hay không sẽ góp phần bảo vệ quốc phòng, an ninh quốc gia nhưng làm rõ ở thời điểm nào cũng có ý nghĩa quan trọng.

Khi dự án mới ở bước chấp thuận chủ trương đầu tư để làm cơ sở thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng thì thường chưa xác định được chủ đầu tư; hoặc nếu đã chọn được chủ đầu tư thì đơn vị này cũng chưa xác định rõ phương án kinh doanh sản phẩm và chưa có nhu cầu bán nhà ở trong dự án cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Do đó, việc xác định tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép sở hữu nhà ở trong dự án hay không là chưa cần thiết tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư.

Vấn đề này cần đưa ra xem xét các bước sau, sau khi đã chọn được chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu bán nhà ở trong dự án cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thì khi ấy mới cần xin ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về việc xác định dự án có thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hay không.

Phương án này sẽ đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, giúp dự án sớm triển khai, mang lại hiệu quả và thực tế đã được triển khai áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại trên cả nước thời gian qua. Trên thực tế, phương án này vận dụng tương tự cách doanh nghiệp, địa phương áp dụng Điều 75, 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà ở 2014. Theo đó, khi nhà đầu tư dự án có nhu cầu bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thì mới đề xuất xin ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Hiện nay, chủ đầu tư các dự án đã nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư từ trước (khi chưa ban hành Nghị định 95 quy định chi tiết Luật Nhà ở) có thể vận dụng quy định chuyển tiếp để tiếp tục giải quyết theo hành lang pháp lý cũ (không áp dụng Nghị định 95 ban hành sau khi nộp hồ sơ).

Tuy nhiên các dự án mới trình chấp thuận chủ trương đầu tư có thể gặp một số vướng mắc do phải chờ ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thì địa phương mới ra quyết định. Để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, cơ quan quản lý cần tính phương án sửa quy định tại khoản 6 Điều 15 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.

  • Cùng chuyên mục
Thuế Đà Nẵng cảnh báo giấy mời giả mạo để lừa đảo doanh nghiệp

Thuế Đà Nẵng cảnh báo giấy mời giả mạo để lừa đảo doanh nghiệp

Thuế TP. Đà Nẵng vừa phát đi cảnh báo về việc xuất hiện nhiều giấy mời giả mạo cơ quan thuế gửi đến doanh nghiệp và người dân.

Pháp luật - 25/09/2025 05:54

Công an Hà Nội làm rõ doanh nghiệp xả thải xuống sông Tô Lịch

Công an Hà Nội làm rõ doanh nghiệp xả thải xuống sông Tô Lịch

Nhà chức trách vừa xác minh, điều tra, làm rõ 3 đối tượng liên quan đến ổ nhóm xả trộm gần 50 m3 chất thải xuống sông Tô Lịch, gây ô nhiễm môi trường và bức xúc dư luận.

Pháp luật - 24/09/2025 17:15

Doanh nghiệp vận tải loay hoay 'ngóng' hướng dẫn nâng cấp tài khoản giao thông

Doanh nghiệp vận tải loay hoay 'ngóng' hướng dẫn nâng cấp tài khoản giao thông

Chỉ còn chưa đầy 10 ngày nữa, các chủ phương tiện phải hoàn tất việc chuyển đổi tài khoản giao thông kết nối với phương tiện thanh toán không dùng tiền mặt. Tuy nhiên, hiện vẫn còn khoảng 130.000 doanh nghiệp vận tải "ngóng" hướng dẫn thực hiện.

Pháp luật - 24/09/2025 06:45

Hà Nội sắp xếp đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức bên trong hệ thống hành chính nhà nước

Hà Nội sắp xếp đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức bên trong hệ thống hành chính nhà nước

Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP. Hà Nội Lê Hồng Sơn đã ký ban hành công văn về việc sắp xếp đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp Nhà nước, tổ chức bên trong hệ thống hành chính Nhà nước.

Pháp luật - 23/09/2025 14:53

Tháo gỡ 'điểm nghẽn' đất đai: Phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân

Tháo gỡ 'điểm nghẽn' đất đai: Phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân

Theo Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc, cần xác định đúng “điểm nghẽn” về đất đai hiện nay, xem xét kỹ căn cơ gốc rễ để tháo gỡ, khơi thông nguồn lực, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân…

Pháp luật - 23/09/2025 08:29

Luật Bảo hiểm tiền gửi (sửa đổi): Đề nghị làm rõ cơ chế tính phí, thẩm quyền cho vay đặc biệt

Luật Bảo hiểm tiền gửi (sửa đổi): Đề nghị làm rõ cơ chế tính phí, thẩm quyền cho vay đặc biệt

Cho ý kiến về Dự án Luật Bảo hiểm tiền gửi (sửa đổi), nhiều đại biểu nhấn mạnh yêu cầu quy định rõ cơ chế tính phí bảo hiểm tiền gửi, phân định thẩm quyền giữa Ngân hàng Nhà nước và tổ chức bảo hiểm tiền gửi, đồng thời kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu tư và cho vay đặc biệt.

Pháp luật - 23/09/2025 07:46

Đề xuất định danh người bán hàng online qua VNEID

Đề xuất định danh người bán hàng online qua VNEID

Dự thảo Dự thảo Luật Thương mại điện tử đề xuất bổ sung việc định danh người bán trong nước qua VNeID và người bán nước ngoài thông qua giấy tờ chứng minh tính hợp pháp nhằm định danh chính xác người bán và minh bạch các giao dịch qua TMĐT

Pháp luật - 22/09/2025 14:50

Vụ án AIC tại TP.HCM: Truy nã cựu Chánh Văn phòng Sở Giáo dục và Đào tạo Lê Phương Nga

Vụ án AIC tại TP.HCM: Truy nã cựu Chánh Văn phòng Sở Giáo dục và Đào tạo Lê Phương Nga

Trong vụ vi phạm quy định đấu thầu liên quan Công ty AIC, Viện Kiểm sát nhân dân TP.HCM truy tố 16 bị can, 5 bị can thuộc Công ty AIC và bà Lê Phương Nga (cựu Chánh Văn phòng Sở Giáo dục và Đào tạo TP.HCM) đã xuất cảnh ra nước ngoài và bị truy nã.

Pháp luật - 22/09/2025 07:50

Khánh Hòa cùng nhà đầu tư 'gỡ khó' loạt dự án tồn đọng

Khánh Hòa cùng nhà đầu tư 'gỡ khó' loạt dự án tồn đọng

Chính quyền tỉnh Khánh Hòa đang phối hợp cùng các nhà đầu tư tập trung tháo gỡ vướng mắc, xử lý các dự án tồn đọng kéo dài trên địa bàn.

Pháp luật - 22/09/2025 06:17

 Xóa thuế khoán đối với hộ kinh doanh từ 1/1/2026:  Băn khoăn thủ tục triển khai

Xóa thuế khoán đối với hộ kinh doanh từ 1/1/2026: Băn khoăn thủ tục triển khai

Theo tinh thần Nghị quyết 68-NQ/TW của Bộ Chính trị, chinh sách thuế khoán đối với hộ kinh doanh sẽ chính thức xóa bỏ từ 1/1/2026. Nhiều hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đang rất lúng túng khi chưa biết sẽ thực hiện như thế nào.

Pháp luật - 21/09/2025 10:58

Nặng gánh nợ nần, đơn vị thuộc Tổng công ty Hàng hải bị rao bán tàu hơn 100 tỷ

Nặng gánh nợ nần, đơn vị thuộc Tổng công ty Hàng hải bị rao bán tàu hơn 100 tỷ

Tàu biển mang tên Oriental Glory - sở hữu bởi một đơn vị thuộc Tổng công ty Hàng hải Việt Nam, sẽ được Agribank đưa ra bán đấu giá lần hai vào ngày 10/10 tới.

Pháp luật - 20/09/2025 10:39

Chuyển tiền trong nước từ 500 triệu đồng trở lên phải báo cáo

Chuyển tiền trong nước từ 500 triệu đồng trở lên phải báo cáo

Tại thông tư 27 vừa ban hành, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu giao dịch chuyển tiền trong nước từ 500 triệu đồng trở lên hoặc ngoại tệ có giá trị tương đương phải báo cáo về Cục Phòng, chống rửa tiền.

Pháp luật - 20/09/2025 08:44

Bộ Công Thương tiếp nhận hồ sơ điều tra chống lẩn tránh thuế bán phá giá thép cán nóng khổ rộng từ Trung Quốc

Bộ Công Thương tiếp nhận hồ sơ điều tra chống lẩn tránh thuế bán phá giá thép cán nóng khổ rộng từ Trung Quốc

Cục Phòng vệ thương mại (Bộ Công Thương) xác nhận hồ sơ yêu cầu điều tra chống lẩn tránh biện pháp chống bán phá giá đối với sản phẩm thép cán nóng HRC khổ rộng, xuất xứ từ Trung Quốc là đầy đủ, hợp lệ theo quy định của pháp luật về phòng vệ thương mại.

Pháp luật - 19/09/2025 10:53

'Trái đắng' của những người nuôi ảo vọng 'việc nhẹ lương cao'

'Trái đắng' của những người nuôi ảo vọng 'việc nhẹ lương cao'

Ngồi giữa nhà, đã sống trong vòng tay yêu thương, chia sẻ của gia đình nhưng anh N.Q.L (SN 1996, trú xã Liên Hương, tỉnh Lâm Đồng), vẫn chưa hết bàng hoàng. Nghĩ về khoảng thời gian vượt biên, sang nước bạn nuôi ảo vọng làm giàu, sớm đổi đời với hi vọng "việc nhẹ lương cao" khiến anh rùng mình khiếp hãi.

Pháp luật - 18/09/2025 06:45

Đề nghị xem xét lại quy định cấm xuất cảnh doanh nghiệp nợ thuế

Đề nghị xem xét lại quy định cấm xuất cảnh doanh nghiệp nợ thuế

Lo ngại ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp đề xuất xem xét lại quy định cưỡng chế xuất cảnh đối với doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế.

Pháp luật - 17/09/2025 13:30

Chủ tịch Asanzo Phạm Văn Tam lĩnh án 4,5 năm tù

Chủ tịch Asanzo Phạm Văn Tam lĩnh án 4,5 năm tù

Ông Phạm Văn Tam, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Asanzo bị tuyên phạt 2 tỷ đồng về tội "Trốn thuế", 4,5 năm tù về tội "Buôn lậu" và phạt bổ sung 100 triệu đồng.

Pháp luật - 17/09/2025 11:25