Gỡ điểm nghẽn cho 162 dự án BT và bài toán định giá đất

Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đang được đưa ra góp ý tại diễn đàn Quốc hội.

Giá đất và tài chính đất đai được xác định là nội dung khó, phức tạp và tạo nhiều điểm nghẽn, bất cập trong thi hành Luật Đất đai qua các thời kỳ.

Điển hình, cả nước có 162 dự án BT (Build - Transfer, nghĩa là: Xây dựng - Chuyển giao) đang bị ách tắc vì chưa xác định được giá đất, áp lực rất lớn cho chính quyền cấp xã khi thực hiện định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất trong bối cảnh tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, gánh nặng tài chính về số tiền sử dụng đất quá lớn khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất...

Dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã tập trung tháo gỡ trực tiếp những điểm nghẽn nêu trên.

Giá đất và tài chính đất đai liên quan trực tiếp đến lợi ích kinh tế trong quản lý và sử dụng đất đai với những nội dung cụ thể, giải quyết những vấn đề thời sự Nghị quyết được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết hiệu quả những hạn chế, tồn tại trong thi hành Luật Đất đai, là liều thuốc thử cho những định hướng mới trong sửa đổi toàn diện Luật Đất đai trong thời gian tới.

Thay đổi phương thức và thẩm quyền định giá đất

Sự áp dụng rộng khắp của Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thay thế giá đất cụ thể sẽ giải quyết áp lực cho chính quyền cấp xã trong công tác định giá đất và đảm bảo thời hạn định giá đất tại các dự án nhưng cần cân nhắc sự tác động đến các đối tượng liên quan.

Với nội dung dự thảo Nghị quyết thì công tác định giá đất và ban hành hệ số điều chỉnh bảng giá đất chỉ do cấp tỉnh thực hiện, cấp xã chỉ áp dụng giá đất không tiếp tục thực hiện công tác định giá đất như hiện nay. Trong bối cảnh hiện nay thì việc điều chỉnh thẩm quyền như trên là hoàn toàn phù hợp bởi sự hạn chế về nhân lực có chuyên môn về định giá và cơ sở vật chất ở cấp xã.

Giải quyết điểm nghẽn cho các dự án BT

Dự thảo quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án BT. Nhằm bảo đảm tính thống nhất, Dự thảo quy định thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho các hợp đồng BT thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Đồng thời, thể hiện sự minh bạch về giá đất được áp dụng đối với các dự án này thông qua quy định Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất.

Với những nội dung trên, đặt ra yêu cầu về sự đồng bộ của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, sự quyết liệt của Chính phủ trong quy định chi tiết Nghị quyết để tháo gỡ nút thắt cho các dự án BT.

Tuy nhiên, với sự đa dụng của Bảng giá đất trong thời gian tới, chính quyền địa phương cần thận trọng và đánh giá tác động đầy đủ, cân nhắc mức giá đất trên cơ sở tốc độ tăng trưởng kinh tế của địa phương, khả năng chi trả của người sử dụng đất để ban hành Bảng giá đất lần đầu bảo đảm hài hoà lợi ích của các bên liên quan.

Đặc biệt, nếu bảng giá đất không phù hợp sẽ tạo gánh nặng tài chính đến số đông là những người sử dụng đất ổn định bởi các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất.

Vì vậy, để cụ thể hóa các trường hợp áp dụng bảng giá đất, thiết nghĩ việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất không chỉ là ban hành hệ số hằng năm hoặc khi cần thiết cho từng khu vực, vị trí mà cần xem xét đến từng dự án và trường hợp áp dụng bảng giá đất có hệ số điều chỉnh.

Cụ thể như: khi áp dụng bảng giá đất tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thì hệ số điều chỉnh được ban hành cho từng dự án; trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với diện tích trong hạn mức giao đất thì đơn giá chỉ áp dụng giá đất trong bảng giá đất (không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất) nhưng đối với diện tích vượt hạn mức thì đơn giá áp dụng là giá đất trong bảng giá đất có hệ số điều chỉnh giá đất...

Khi áp dụng bảng giá đất phổ biến thì việc xác định trường hợp và mức độ điều chỉnh của hệ số điều chỉnh giá đất là rất quan trọng, bảo đảm công bằng và thể hiện tính cụ thể hóa trong áp dụng giá đất, hạn chế ảnh hưởng tiêu cực đến các chủ thể liên quan.

Linh hoạt mức thu tiền sử dụng đất

Dự thảo quy định linh hoạt về mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo diện tích chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân.

Hiện nay, dự thảo Nghị quyết quy định mức thu linh hoạt cho các trường hợp: chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1-7-2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở với mức thu là 30%, 50% và 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích chuyển trong hạn mức, diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần và diện tích vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Mức thu này chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên một thửa đất). Tuy nhiên, đối tượng sử dụng đất nông nghiệp nhưng chưa có đất ở, nhà ở, chưa được hưởng chính sách nhà ở xã hội và đủ điều kiện, có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở để xây dựng nhà ở cũng cần được xem xét áp dụng mức thu nêu trên.

Đề nghị chỉ phải nộp 30% tiền chênh lệch giá đất khi cấp sổ hồng lần đầu

Sáng 19/11, Quốc hội đã thảo luận tại tổ về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Tại phiên thảo luận, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) đánh giá việc dự thảo Nghị quyết được trình lần này quy định nghĩa vụ tài chính được phân theo ba ngưỡng là phù hợp vì bảo đảm công bằng giữa các đối tượng, đồng thời giảm áp lực tài chính cho người có nhu cầu chính đáng mở rộng đất ở trong hạn mức cho phép.

- Đối với diện tích trong hạn mức đất ở, người dân chỉ phải nộp 30% tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Đối với phần vượt hạn mức (đến quá một lần hạn mức): Nghĩa vụ tài chính tăng lên 50% cho phần diện tích vượt hạn mức lần đầu. Ví dụ, nếu hạn mức là 200 m² thì từ 201 m² trở đi sẽ áp dụng mức 50% tiền chênh lệch.

- Đối với phần diện tích vượt quá hai lần hạn mức: Từ mốc 400 m² trở lên, mức thu sẽ là 100% tiền chênh lệch.

Tuy nhiên, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng để bảo đảm công bằng và thống nhất chính sách, cần bổ sung quy định: Các trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu cũng cần được áp dụng cùng cơ chế thu tiền sử dụng đất như khi chuyển mục đích.

Cụ thể, trong hạn mức đất ở chỉ phải nộp 30% tiền chênh lệch; phần vượt hạn mức đến một lần thì nộp 50%; phần vượt quá hai lần hạn mức thì nộp 100%.

(Theo Pháp Luật TP.HCM)