Nhiều doanh nghiệp còn 'mơ hồ' về chính sách ưu đãi khi làm nhà ở xã hội

Đây là vấn đề được các chuyên gia đề cập tại buổi Toạ đàm "Giải pháp đảm bảo có ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội" do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức sáng 1/4.

Liên quan đến quy định doanh nghiệp dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội (NOXH), TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, dường như truyền thông liên quan đến ưu đãi, lợi ích cho doanh nghiệp làm chưa tốt lắm.

Ví dụ, quỹ đất 20% này là tài nguyên, lợi ích rất lớn cho chủ đầu tư. Tức là trong một dự án NOXH, doanh nghiệp được phép dùng 20% quỹ đất của dự án đó để có thể làm nhà ở thương mại, dịch vụ kinh doanh thương mại và không bị khống chế định mức lợi nhuận. Đây là quy định rất cởi mở.

Thủ tục pháp lý rút gọn còn lợi ích hơn tăng lợi nhuận

Quay lại với quy định cũ, trong dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp phải dành ra 20% quỹ đất làm NOXH. Còn hiện nay, doanh nghiệp không nhất thiết phải làm như vậy. Với 20% đó, doanh nghiệp có thể nộp tiền hoặc bổ sung ở nơi khác chứ không nhất thiết phải thực hiện trong khuôn viên dự án.

"Có rất nhiều thứ ưu đãi cho doanh nghiệp, nhưng rất tiếc nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư chưa thẩm thấu được lợi ích từ các chính sách ưu tiên", TS Lực nói.

Về lợi nhuận, TS Lực cho rằng, doanh nghiệp không quá quan tâm việc định mức 10% hay 13%. Doanh nghiệp quan tâm tới việc làm sao tiết kiệm được thời gian liên quan đến quy trình thủ tục phê duyệt dự án, phê duyệt đối tượng mua nhà.

"Làm dự án nếu chúng ta giảm thời gian từ 4 năm, xuống chỉ còn 1 năm thì 3 năm đó là khoảng thời gian doanh nghiệp làm thêm được nhiều việc khác, chắc chắn lợi ích hơn nhiều. Không những vậy còn giải phóng niềm tin, khơi thông nguồn lực, giải quyết lãng phí", TS Lực cho hay.

Đồng quan điểm, ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản nêu, quỹ đất 20% là một trong những nội dung rất quan trọng đã đề cập trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở 2023, dựa trên kiến nghị các địa phương, doanh nghiệp. Quá trình triển khai thực hiện qua nhiều thời kỳ, chính sách này rất vướng, khiến các chủ đầu tư không mấy mặn mà.

Đặc biệt, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại hướng tới phân khúc chung cư cao cấp. Địa phương cũng thấy rằng, NOXH đó được miễn tiền đất nên mất đi một số nguồn thu. Quá trình làm luật, chúng ta trao thẩm quyền cho địa phương bố trí quỹ đất NOXH. Triết lý của Luật Nhà ở trong chương đầu tiên về quỹ đất NOXH. Địa phương chủ động, bố trí ở trong nhà ở thương mại, miễn là bố trí đủ theo chương trình kế hoạch phát triển nhà ở địa phương.

"Gắn liền với tư duy phân cấp, quyền cho cấp cơ sở, nhưng hiện nay, chúng ta đang rất thiếu quỹ đất NOXH nên vẫn cần 2 chính sách. Một là, địa phương được chủ động. Hai là trong phương án nhà ở thương mại vẫn phải dành quỹ đất cho NOXH", ông Đỉnh bình luận.

Theo ông Đỉnh, đến Nghị định 100/2024, chúng ta vẫn tiếp tục quy định 20% này là đất ở, nếu chủ đầu tư không làm NOXH trong quỹ đất đó thì phải nộp tiền. Song, rất khó làm được giải pháp thay thế.

Một khi đã chấp nhận cho một dự án nhà ở thương mại, làm sao xác định được quỹ đất nào là NOXH để thu thêm? Tiếp theo, quy định 180 ngày phải tính xong tiền đất, dựa trên thời điểm giá giao đất. Sau đó, chủ đầu tư thi công, nhà nước lại thu thêm khoản nữa, theo thời gian, giá thị trường bị đẩy lên rất cao.

"Nếu xem xét sửa luật hoặc ban hành chính sách đặc thù thì chúng ta cần tính lại phương án này, để trao quyền triệt để cho địa phương. Ví dụ như Hà Nội, đã bố trí quỹ đất ở Gia Lâm, Đông Anh... thì đừng bắt chủ đầu tư các khu vực này phải dành đất làm NOXH. Quan điểm của tôi là nên tách bạch", ông Đỉnh nhấn mạnh.

Về lợi nhuận cho doanh nghiệp, chuyên gia cho rằng vẫn nên giữ mức 10%. Vấn đề cốt lõi là quỹ đất. Quỹ đất khá nhiều, nhưng phải làm rõ đó là đất sạch để doanh nghiệp triển khai được ngay.

Cả nước đã bố trí hơn 9.700 ha đất làm nhà ở xã hội

Trong khi đó, ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng thẳng thắn nhìn nhận, quá trình phát triển NOXH chưa đạt như kỳ vọng, xuất phát từ một số nguyên nhân.

Cụ thể, Đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ NOXH được phê duyệt năm 2023, đến nay mới thực hiện hơn 2 năm. Các bộ, ngành, địa phương, kể cả các chủ đầu tư vẫn cần thêm thời gian quy hoạch, bố trí quỹ đất, thủ tục.

Thứ hai, dự án NOXH cũng cần thực hiện thủ tục giống dự án khác, nên cần thời gian để triển khai thực hiện.

Thứ ba, quá trình từ khi khởi công cho đến khi hoàn thành dự án, ít nhất phải mất từ 1-2 năm.

"Đối với quỹ đất, hiện nay hầu hết đã địa phương đã bố trí, qua tổng hợp sơ bộ của chúng tôi đến hết năm 2024 cả nước đã bố trí được 1.309 vị trí quy hoạch, với khoảng 9.737 ha đất làm NOXH.

Một số địa phương rất quan tâm đầu tư hạ tầng kỹ thuật để kết nối, thu hút doanh nghiệp đầu tư nhưng còn khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Một phần do thiếu nguồn ngân sách Nhà nước, phần khác do thủ tục lựa chọn chủ đầu còn phức tạp, phải qua đấu thầu, mất rất nhiều thời gian", ông Hải thông tin.