Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định Chính phủ quy định phương pháp định giá đất, dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất gần đây nhất đã có những sửa đổi đáng kể so với các quy định hiện hành. Trong đó, các phương pháp định giá đất đã rút gọn từ 5 phương pháp xuống còn 3 phương pháp, bỏ phương pháp thặng dư, bỏ thêm 1 phương pháp là chiết trừ, lồng ghép vào phương pháp so sánh.

Theo Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), việc bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất là không hợp lý trong việc xác định giá đất hiện nay ở nước ta.

Cụ thể, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Phương pháp này thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Bên cạnh đó, phương pháp thặng dư là một trong các phương pháp định giá đất được áp dụng phổ biến để định giá đất đối với những khu đất có tiềm năng phát triển mà trên thị trường không có giao dịch các khu đất tương đồng để sử dụng những phương pháp khác như: phương pháp so sánh…

Trong các phương pháp xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất thì phương pháp thặng dư đang được sử dụng nhiều và hiệu quả nhất tại các địa phương để tính tiền sử dụng đất cho các dự án vì áp dụng trên 2 cơ sở là tổng chi phí đầu tư và tổng doanh thu.

Khi lấy tổng doanh thu giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư giả định sẽ ra tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nếu không có phương pháp này thì các dự án nhà ở, thương mại dịch vụ, đất sản xuất hỗn hợp… không thể tính tiền sử dụng đất được, bởi những phương pháp khác không thể tính toán được tất cả các loại hình sử dụng đất.

Đây cũng là phương pháp chủ đạo, chủ lực, chủ yếu được áp dụng từ năm 2014 đến nay để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản, với tỷ lệ áp dụng rất phổ biến. Do vậy, việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ khó áp dụng cho tất cả các loại đất. Cụ thể, phương pháp so sánh, không phải dự án nào cũng có thông tin tài sản để so sánh.

Đặc biệt, phương pháp thặng dư đang được sử dụng tương đối phổ biến ở các địa phương để tính tiền sử dụng đất cho các dự án, được các chủ đầu tư áp dụng nhiều nhất do có cơ sở tính toán. Nếu bỏ phương pháp này có thể gây ảnh hưởng đến thời gian triển khai thủ tục dự án, dẫn đến nguy cơ tắc các dự án bất động sản và làm nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm.

Thực tế, rất nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM cũng như các tỉnh không thể triển khai được lý do là không thể tính được tiền sử dụng đất. Nếu bỏ phương pháp thặng dư thì tình trạng này còn trì trệ còn nghiêm trọng hơn trước. Việc giữ phương pháp thặng dư sẽ là hợp lý, không làm thất thu ngân sách Nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án được nhanh hơn.

Ngoài ra, một vấn đề cũng cần phải lưu ý vì trên thực tế hiện nay khi áp dụng phương pháp thặng dư thì cơ sở tính tổng chi phí đầu vào cũng như tổng doanh thu đầu ra chưa được quy định, hướng dẫn rõ ràng, thống nhất. Vì vậy, cần bổ sung thêm những hướng dẫn cụ thể để có sự thống nhất trong quá trình áp dụng.

Nên bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất?

Chủ tịch VVA Nguyễn Tiến Thỏa cho biết, nhiều người coi phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, nên chỉ dùng để tính toán hiệu quả các dự án đầu tư, chứ không thích hợp cho quản trị giá của Nhà nước, do đó không nên dùng phương pháp này. Điều đó không sai, nhưng chỉ đúng một phần.

Thực tế, khi cho phép loại đất phát triển để đạt mục tiêu sử dụng và hiệu quả nhất thì quản lý Nhà nước cũng phải biết được giá đất là bao nhiêu đúng nguyên tắc thị trường để đạt mục tiêu đó, làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Trong đó có yêu cầu rất quan trọng là điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất do tiềm năng phát triển của nó chứ không phải do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Các nhà soạn thảo thì cho rằng đây là một phương pháp mà kết quả tính toán của nó chủ yếu dựa vào sự giả định nên kết quả thiếu chính xác. Tuy nhiên, về khoa học thẩm định giá, phương pháp này được coi là giả định nhưng lại không phải là giả định vì để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý (quy hoạch, cấp phép...) và các dữ liệu thị trường khách quan đã có, chứ không phải là các dữ liệu tính toán có áp đặt vô căn cứ.

"Dù áp dụng phương pháp định giá nào thì cũng không thể kỳ vọng sẽ cho ra kết quả giá thị trường chính xác 100% mà chỉ là một kết quả ước tính. Bởi vì thẩm định giá là khoa học ước tính giá trị và do đất đai tài sản "đặc biệt" không do con người tạo ra, nên không thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn có của nó", ông Thỏa cho hay.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quang Hùng, Công ty CP Tài chính Viicy Việt Nam cho rằng, hiện nay mỗi một phương pháp định giá có những điều kiện áp dụng khác nhau cho mỗi thửa đất.

Phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập là xác định giá đất cho các thửa đất đang sử dụng hiện tại. Còn phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất cho các thửa đất sử dụng trong tương lai. Việc định giá đất không thể đánh đồng áp dụng giữa cái dùng cho tương lai và hiện tại, càng không có phương pháp định giá nào mang lợi ích cao nhất về cho ngân sách Nhà nước như dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã nêu.

"Việc sửa đổi các phương pháp định giá đất trong đó có bỏ phương pháp thặng dư sẽ càng làm ách tắc công việc định giá đất hiện nay và càng lún sâu đi vào ngõ cụt", ông Hùng nói.

Trong khi đó, ông Huỳnh Văn Ngoãn, Công ty TNHH Thẩm định giá NOVA nhận định, với 3 phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh như dự thảo Nghị định 44 đang đưa ra chưa bao hàm trường hợp định giá đất có mục đích sử dụng đất thay đổi trong tương lai gần, thửa đất có phương án sử dụng khác với đặc điểm hiện trạng (là trường hợp phổ biến khi thực hiện định giá đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính). Việc vận dụng 3 phương pháp so sánh, thu nhập hay hệ số điều chỉnh có thể dẫn đến giá đất thấp so với tiềm năng phát triển, hàm chứa nguy cơ thất thoát ngân sách Nhà nước.

Chia sẻ thêm, ông Ngoãn cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất có cơ sở khoa học và là phương pháp phù hợp để định giá các thửa đất có tiềm năng phát triển. Vì những thiếu khuyết về thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam dẫn tới kết quả định giá đất bằng phương pháp thặng dư thời gian qua bộc lộ những hạn chế.

Tuy nhiên, cần có những giải pháp tháo gỡ để nâng cao tính chính xác trong khâu thu thập thông tin khi sử dụng phương pháp thặng dư hơn là "khai tử" phương pháp này.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng đưa ra đề xuất bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất bởi lòng vòng, rườm rà và thậm chí thị trường lại quay về tình trạng 2 giá đất. Để tìm ra giá thị trường cần định giá, hoàn toàn có thể thay thế phương pháp này bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập là phù hợp nhất với thời điểm cần xác định lại giá đất cụ thể, tại thời điểm cụ thể, phục vụ một mục đích cụ thể.

Bài liên quan

Đề xuất không bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Đại biểu Quốc hội: Cơ sở xác định giá đất tiệm cận giá thị trường vẫn là điều mơ hồ

Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường chưa rõ ràng

Doanh nghiệp địa ốc TP.HCM 'mòn mỏi' chờ tính tiền sử dụng đất