Làm gì để loại bỏ các dự án “ma” đất nền?

Thường thì bất động sản ma như các căn nhà ma được dân chúng gọi theo nghĩa ở đó có ma, người không thể ở được. Các dự án “ma” được báo chí đặt tên hiện nay có nghĩa dự án này không có thật mà hàng hóa bất động sản từ dự án lại được mở bán công khai trên thị trường.

Những dự án dạng “ma” - nhìn từ lịch sử

Đối với Angel Lina, UBND quận Bình Tân, TPHCM cho biết công ty này có tới ba dự án ma trong số chín dự án ma trên địa bàn(1). Người mua đất nền tại các dự án ma này đang kêu cứu chính quyền can thiệp khi biết đã mua phải đất nền từ các dự án “phân lô, bán nền” dạng “ma”.

Như vậy, riêng tại Bình Tân, không chỉ Angel Lina có ba dự án ma mà còn sáu dự án khác cũng là ma mà danh tính của chủ đầu tư chưa được công bố. Ngoài ra, Angel Lina còn có các dự án ma khác ở quận Thủ Đức, quận 9...

Đối với Alibaba, chuyện dự án bán đất nền ma lại do chính quyền cấp xã phát hiện khi thấy doanh nghiệp bán đất nền nhưng chủ sử dụng đất lại là cá nhân, có người ở tận Hà Nội. Địa bàn dự án ma của Alibaba không tập trung ở TPHCM mà ở các tỉnh xung quanh như Bà Rịa - Vũng Tàu hay Bình Thuận. Đã có dự án ma bị chính quyền địa phương cưỡng chế đập bỏ những hạ tầng đường sá, cột điện xây dựng trái phép.

Trước đó, vào cuối năm 2017, báo chí cũng đã phát hiện tại huyện Vĩnh Tường, Vĩnh Phúc, Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại bất động sản Thăng Long mở bán đất nền bằng hợp đồng góp vốn từ khi chưa được giao đất. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh đã khẳng định là trái pháp luật, nhưng không có ai xử lý.

Trước nữa, một vài nhà đầu tư dự án dạng này đã ôm tiền huy động được biến mất. Cũng vào cuối năm 2017, bà Châu Thị Thu Nga - người bị Quốc hội bãi nhiệm tư cách đại biểu Quốc hội trước đó - đã lĩnh án tù chung thân và phải bồi thường 55 tỉ đồng khi “bán nhà trên giấy” tại dự án B5 Cầu Diễn, Hà Nội mà không có nhà thật để trả cho người mua.

Các dự án ma của Angel Lina, Alibaba và một số doanh nghiệp địa ốc khác nở rộ. Giải pháp xử lý mạnh nhất là chính quyền cấp xã cưỡng chế đập bỏ hạ tầng trái phép.

Các dự án ma trước đây thường gắn với phương thức bán nhà hình thành trong tương lai, tục gọi là “bán nhà trên giấy”. Tệ nhất là mới có đề xuất dự án, chưa được giao đất đã “bán nhà trên giấy”. Đỡ tệ hơn một chút là được giao đất rồi nhưng chưa làm xong hạ tầng đã bán. Bán rồi không có nhà thật để trả, rồi người mua kêu cứu mà thành án.

Kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thực thi với cơ chế phải có tổ chức tín dụng bảo lãnh, phương thức dự án “bán nhà trên giấy” có biểu hiện ít rủi ro hơn nhiều. Mặt khác, sự hiểu biết pháp luật nhiều hơn của người tiêu dùng bất động sản cũng làm cho mọi thủ tục pháp lý của chủ đầu tư dự án được chuẩn bị chặt chẽ hơn. Các dự án ma dạng “bán nhà trên giấy” đã giảm đi trông thấy.

Trên thực tế vừa qua, “ma” từ dạng trên giấy đã chuyển sang dạng “phân lô, bán nền”, nhất là từ khi phân khúc bất động sản đất nền có biểu hiện “sốt” giá. Cũng từ đó, các dự án ma của Angel Lina, Alibaba và một số doanh nghiệp địa ốc khác nở rộ. Giải pháp xử lý mạnh nhất là chính quyền cấp xã cưỡng chế đập bỏ hạ tầng trái phép.

Còn lại, chỉ là các khuyến nghị của ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã và lực lượng công an rằng người dân phải rất thận trọng khi bỏ tiền mua bất động sản tại các dự án “phân lô, bán nền”. Về bản chất, hành vi bán bất động sản từ các dự án ma là hành vi có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác. Một câu hỏi được đặt ra là tại sao không sử dụng các biện pháp mạnh theo pháp luật hình sự để loại bỏ hành vi lừa đảo này khỏi xã hội?

Chính sách và khung pháp luật về “phân lô, bán nền”

Về mặt lý luận kinh tế học, “phân lô, bán nền” là một hình thức bất động sản có lượng đầu tư thấp nhất, giá trị đất đai chiếm hầu hết giá trị bất động sản đưa ra thị trường, gần như tương tự với “bán đất thô”.

Thị trường bất động sản phát triển được là nhờ đầu tư trên đất tạo ra giá trị tài sản hữu dụng và làm tăng thêm giá trị đất đai. Mặt khác, phương thức “phân lô, bán nền” không hướng theo cách phát triển đô thị hiện đại cần tới sự đồng bộ để bảo đảm bền vững.

Tại các nước công nghiệp, phương thức này chỉ được sử dụng trong phạm vi giải quyết nhà ở cho người nghèo tại những vùng nông thôn và ngoại vi đô thị, được quản lý rất chặt chẽ.

Trong hoàn cảnh nước ta, phương thức “phân lô, bán nền” rất được các nhà đầu tư có tiềm lực yếu ưa chuộng do không đòi hỏi vốn đầu tư lớn, nó cũng được người tiêu dùng ưa chuộng vì giá mua không cao mà lại được chủ động làm nhà theo ý riêng của mình. Vì rất được cả bên cung và bên cầu ưa chuộng nên đã gây “sốt” trong những năm qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành.

Phương thức “phân lô, bán nền” đang được các nhà xây dựng pháp luật đất đai mở ngày càng rộng hơn, nhưng không được các nhà xây dựng pháp luật bất động sản quan tâm và đồng tình.

Trước kia, khoản 1, điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai cũ đã quy định cấm “phân lô, bán nền”. Nhưng rồi các địa phương lại đề nghị chỉ nên cấm cơ chế này tại các đô thị lớn, cần cho phép thực hiện tại những đô thị ít phát triển. Khoản 8, điều 2 của Nghị định 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã chỉnh sửa lại quy định cấm “phân lô, bán nền”.

Theo đó, phương thức này chỉ được thực hiện tại các thành phố, thị xã và các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc (nơi) được quy hoạch thành thành phố, thị xã. Nói gọn hơn là chỉ cho phép thực hiện “phân lô, bán nền” tại khu vực nông thôn và các thị trấn. Đây là một bước lùi trong đô thị hóa nhưng cũng có thể chấp nhận được trong giai đoạn này.

Hiện hành, khoản 2, điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 đã mở khá rộng phạm vi áp dụng phương thức “phân lô, bán nền”. Theo đó, phương thức này chỉ bị cấm tại “địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.

Khoản 4, điều 41 này còn quy định “Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết điều này”. Thế nhưng cho đến nay, chưa có bất kỳ một thông tư liên tịch nào giữa hai bộ hướng dẫn cụ thể về “phân lô, bán nền”.

Mở rộng phương thức “phân lô, bán nền” tại Nghị định 43 nêu trên là một bước lùi đáng kể trong xu hướng phát triển nhà ở. Rà lại các quy định của hệ thống pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản sau năm 2014, chỉ có một câu ngắn trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 liệt kê việc “phân lô, bán nền” thực hiện theo quy định của Luật Đất đai là một loại hình kinh doanh bất động sản.

Từ những dữ kiện pháp luật nêu trên, có thể thấy phương thức “phân lô, bán nền” đang được các nhà xây dựng pháp luật đất đai mở ngày càng rộng hơn, nhưng không được các nhà xây dựng pháp luật bất động sản quan tâm và đồng tình. Phương thức “phân lô, bán nền” để xây dựng nhà ở nhưng lại không được quy định trong hệ thống pháp luật nhà ở là một điều đáng suy nghĩ khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.

Giải pháp nào để loại bỏ các dự án “ma”

Trước mắt, các dự án ma đang vi phạm hoàn toàn các quy định về dự án đầu tư theo hệ thống pháp luật đầu tư, xây dựng và đất đai. UBND cấp tỉnh và các cấp dưới phải thường xuyên kiểm tra để phát hiện và xử lý, đừng để chỉ có cấp xã một mình phải đối mặt.

Mặt khác, quan trọng hơn, các dự án ma đang có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự khi thể hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác. Các cơ quan bảo vệ pháp luật phải vào cuộc để truy cứu trách nhiệm hình sự.

Dài hạn, vấn đề trọng tâm cần xem xét vẫn là phương thức “phân lô, bán nền” được áp dụng trong phạm vi nào là phù hợp. Quy định phạm vi áp dụng theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP nói trên là quá rộng, gây ra tiêu cực trong đô thị hóa và kinh doanh bất động sản, tạo ra nhiều dự án “ma”.

Phương thức “phân lô, bán nền” chỉ nên áp dụng tại các vùng thuần túy là nông thôn nhằm giải quyết nhà ở mang tính giãn dân do hộ gia đình mới thành lập. Người được quyền mua đất nền cũng chỉ là các gia đình cư dân tại địa phương chưa có nhà ở.

Như vậy, khi sửa Luật Đất đai năm 2013, cần quan tâm tới quy định điều chỉnh lại phạm vi áp dụng phương thức “phân lô, bán nền”, hướng theo mục đích không còn dự án “ma”, tạo thị trường bất động sản bền vững, góp phần tích cực trong đô thị hóa. Mặt khác, cần có sự thống nhất về tư duy quản lý giữa đất ở và phát triển nhà ở, tức là giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng.

(Theo TBKTSG)

Bài liên quan

Xuất hiện thêm dự án ‘ma’ tại Bình Thuận, khách hàng của Alibaba liên tiếp liên tiếng

Lộ diện thêm nhiều dự án 'ma', ông chủ Alibaba phát ngôn gây sốc bị công an 'sờ gáy'

Cạm bẫy từ các 'dự án ma' ở Quảng Nam

Tường chắn dự án Marina Hill đã không còn 'áp lực' sát khu dân cư