Kỳ 'ngủ đông' kéo dài của bất động sản nghỉ dưỡng

Phụ thuộc rất lớn vào tăng trưởng du lịch

Trong ngắn hạn, các chuyên gia, nhà phát triển bất động sản (BĐS) đều chung cảm nhận, khả năng BĐS nghỉ dưỡng đảo chiều là rất khó và sẽ tiếp tục trầm lắng với mức thanh khoản trung bình. Diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch.

Chia sẻ với Nhadautu.vn, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng nhìn nhận, thị trường BĐS nói chung hiện nay đang gặp nhiều khó khăn chưa có những giải pháp cụ thể thì BĐS nghỉ dưỡng lại càng khó khăn hơn. Tình hình này đã kéo dài từ quý IV/2019, trước cả khủng hoảng BĐS nhà ở đầu năm 2022.

"Bản chất BĐS nghỉ dưỡng thường phát triển sau các loại BĐS khác, khi điều kiện kinh tế và thu nhập phát triển, đặc biệt là vào du lịch. Rõ ràng, thời điểm hiện tại và trong ngắn hạn đến năm 2024, phân khúc này rất khó khăn", ông Hoàng nói.

Có một số khó khăn có thể kể đến như: Nguồn cung tồn đọng từ trước, sức cầu rất thấp; Vấn đề năng lực triển khai dự án và vận hành hoạt động của nhiều chủ đầu tư không hiệu quả.

Vấn đề lợi nhuận kém hấp dẫn so với kênh đầu tư khác, nhiều chủ đầu tư chưa nghiêm túc hoặc không thực hiện được, trong khi lãi suất hiện đang rất cao, người có tiền cũng sẽ lựa chọn giữ tiền/tiết kiệm.

Vốn tín dụng siết chặt, phân khúc này không được ưu tiên; Pháp lý chủ quyền cho người mua chưa rõ ràng; du lịch nước ta năm 2022 không đạt mục tiêu kỳ vọng; Nền kinh tế 2023 còn nhiều thách thức.

Sắp tới những biện pháp tháo gỡ khó khăn cho BĐS, Chính phủ chỉ tập trung cho nhà ở bình dân, nhà ở xã hôi, nhà ở cho công nhân, người lao động nên BĐS nghỉ dưỡng không được chú ý; Những đề xuất về đánh thuế tài sản (ngôi nhà thứ 2) càng làm người mua cân nhắc, giảm nhu cầu.

Tuy nhiên, ông Hoàng nhận định, vẫn có một vài lợi thế cho BĐS nghỉ dưỡng để đón đầu trong 2-3 năm tới và trung hạn. Đơn cử như chủ đầu tư chỉ tập trung vào khách hàng có tài chính nhàn rỗi và muốn có căn nhà thứ 2 để thõa mãn nhu cầu hưởng thụ; Các chủ đầu tư lớn có năng lực, có hệ sinh thái phục vụ du lịch sẽ làm tốt và hiệu quả hơn;

Chính sách bán hàng (giảm giá, chiết khấu, hỗ trợ...); Du lịch đang phục hồi mạnh mẽ sau dịch, đặc biệt là du lịch nội địa. Khách quốc tế có thể chưa đạt kỷ lục của 2019 nhưng có thể từ 2025 sẽ mạnh mẽ trở lại như trước dịch.

Vị chuyên gia này cho rằng, trong giai đoạn hiện nay, cùng với Luật Đất đai đang dự thảo sửa đổi, kéo theo Luật Kinh doanh BĐS cũng sửa đổi thì cần có thêm những quy định pháp lý rõ ràng cho BĐS nghỉ dưỡng. Mục đích là để phân khúc này thực sự là kênh hấp dẫn phát triển lành mạnh, đúng với tiềm năng.

Một vài đề xuất cho BĐS nghỉ dưỡng là cần quy định chủ quyền pháp lý cho người mua; Quyền lợi, trách nhiệm rõ ràng của chủ đầu tư, khách mua, đơn vị quản lý vận hành. Đồng thời, có thể xem xét người nước ngoài được mua condotel, giao cho vận hành chứ không phải để ở. Điều này vừa thu hút nhà đầu tư nước ngoài, vừa tạo tính hấp dẫn cho phân khúc cũng như góp phần tăng khả năng thanh khoản.

Chưa rõ ngày phục hồi

Theo DKRA Group, năm 2022, loại hình BĐS nghỉ dưỡng có hơn 16.700 căn đưa ra thị trường, tăng 24% so với cùng kỳ, riêng lượng tiêu thụ đạt hơn 11.000 căn, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2021. Thị trường ghi nhận có sự hồi phục, nhưng mức tăng vẫn còn rất thấp so với giai đoạn năm 2019.

Đến nay, thị trường vẫn tiếp tục duy trì xu hướng giảm từ cuối quý II/2022 và chưa có dấu hiệu phục hồi rõ nét. Có thể kể đến một số nguyên nhân như: Tình hình bất ổn của nền kinh tế - địa chính trị, việc tăng cường kiểm soát nguồn vốn tín dụng, lạm phát, lãi suất tăng cao, những bài toán về vận hành, cam kết/chia sẻ lợi nhuận và đặc biệt là du lịch quốc tế chưa tăng trưởng trở lại trong khi nguồn cung phòng quá lớn đã tạo ra những khó khăn, thách thức cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng hiện nay.

Trong khi đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, quý IV/2022, cả nước có 4 dự án du lịch nghỉ dưỡng mới được cấp phép với 196 căn hộ du lịch, 8 biệt thự du lịch, tại Phú Yên, Cao Bằng. Trong đó, Phú Yên có 3 dự án; Cao Bằng có 1 dự án, số lượng dự án bằng khoảng 200% so với quý III và bằng khoảng 67% so với cùng kỳ năm 2021.

Dự án đang được triển khai đầu tư xây dựng có 126 dự án với 19.922 căn hộ du lịch, 4.282 biệt thự du lịch, 282 văn phòng kết hợp lưu trú (số lượng dự án bằng khoảng 221% so với quý III và bằng khoảng 237% so với cùng kỳ năm 2021), tập trung chủ yếu tại Kiên Giang và Khánh Hòa. Trong đó, Kiên Giang có 79 dự án; Khánh Hòa có 26 dự án.

6 dự án đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 67% so với quý III và bằng khoảng 86% so với cùng kỳ năm 2021) với 2.251 căn hộ du lịch, 241 biệt thự du lịch và 247 văn phòng kết hợp lưu trú, đều tập trung tại Phú Thọ.

Tính cả năm, cả nước có 12 dự án được cấp phép, số lượng dự án bằng khoảng 23% so với năm 2021 và có 30 dự án đã hoàn thành xây dựng.

Trong quý IV/2022, giá BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tại hầu hết các dự án đang mở bán vẫn giữ nguyên mức giá của quý III/2022. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất… nhằm kích cầu thị trường.

Cụ thể, tại Quảng Ninh, dự án Grand Bay Hạ Long, biệt thự du lịch (resort villa) có giá khoảng 118 triệu đồng/m2, nhà phố thương mại (shophouse) có giá khoảng 120 triệu đồng/m2; dự án The Holiday Hạ Long, căn hộ du lịch (condotel) có giá khoảng 36 triệu đồng/m2.

Tại Khánh Hòa, dự án Ocean Front Villas, resort villa có giá khoảng 107 triệu đồng/m2; dự án NovaWorld Nha Trang, shophouse có giá khoảng 83 triệu đồng/m2; dự án Vega City Nha Trang, resort villa có giá khoảng 137 triệu đồng/m2.

Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, dự án NovaWorld Hồ Tràm, resort villa có giá khoảng 66 triệu đồng/m2, shophouse có giá khoảng 100 triệu đồng/m2; dự án Ixora Hồ Tràm, resort villa có giá khoảng 69 triệu đồng/m2, condotel có giá khoảng 52 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng đánh giá, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là một trong những phân khúc có lượng hàng tồn kho trong năm vừa qua.

Bài liên quan

Thị trường bất động sản 'ấm dần' từ quý III

Vì sao thị trường bất động sản Việt Nam giảm sức hút với nhà đầu tư ngoại?

Không phải vị trí hay pháp lý, người mua nhà quan tâm đến điều này nhất

Sẽ cấp tín dụng đối với các dự án bất động sản khả thi