Hoạt động đầu tư lấn biển cần tạo quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng, Bộ TN&MT về việc góp ý dự thảo "Nghị định về hoạt động lấn biển". HoREA kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành nghị định này để quy định chi tiết thi hành Điều 190 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/4/2024.

Theo đó, HoREA đề nghị bỏ khoản 1 Điều 3 dự thảo: "Lấn biển là việc mở rộng diện tích đất trong phạm vi từ đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm về phía biển thuộc vùng biển Việt Nam" vì đã được quy định tại khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2024.

Tiếp theo, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 3 dự thảo: "Dự án đầu tư lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư là tập hợp các giải pháp, đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng hạ tầng kỹ thuật, san lấp, lấn biển (bao gồm khu vực bãi bồi ven biển, đất rừng phòng hộ ven biển, đất nuôi trồng thủy sản ven biển) theo quy hoạch và theo quy định của pháp luật có liên quan nhằm tạo quỹ đất, quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường, phòng chống thiên tai, ứng phó với biến đổi khí hậu".

HoREA nêu 3 lý do. Thứ nhất, dự án đầu tư lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư tại các địa phương có thể bao gồm khu vực bãi bồi ven biển hoặc đất rừng phòng hộ ven biển hoặc đất nuôi trồng thủy sản ven biển và việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất này phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.

Thứ hai, dự án đầu tư lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư theo quy hoạch không chỉ tạo quỹ đất mà còn có thể tạo quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng để thực hiện các dự án đầu tư theo tuyến như: Cầu cảng từ đất liền ra vùng biển nước sâu hoặc dự án điện gió ven bờ, điện gió ngoài khơi hoặc đường ống dầu, khí hoặc tuyến cáp điện, cáp quang...

Thứ ba, dự án đầu tư lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư tại một khu vực biển nhất định hoặc khu vực bãi bồi ven biển hoặc đất rừng phòng hộ ven biển hoặc đất nuôi trồng thủy sản ven biển phải được thực hiện theo quy hoạch và phải theo quy định của pháp luật về biển, lâm nghiệp, nông nghiệp, thủy sản, bảo vệ môi trường, nhằm tạo quỹ đất, quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường, phòng chống thiên tai, ứng phó với biến đổi khí hậu.

Dự án đầu tư lấn biển phải tuân thủ các quy định pháp luật khác

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 5 dự thảo về "lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư" không chỉ tuân thủ theo quy định của pháp luật xây dựng mà còn phải tuân thủ các pháp luật có liên quan.

Phân tích về đề xuất này, HoREA nhận thấy, có thể có 2 nhóm dự án lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư.

Đầu tiên là nhóm dự án lấn biển là dự án đầu tư công nhằm tạo quỹ đất, quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội. Sau khi nghiệm thu hoàn thành lấn biển thì thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện các dự án thành phần hoặc các hạng mục công trình trong phạm vi dự án lấn biển.

Nhóm thứ hai là dự án lấn biển là dự án đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước ngoài đầu tư công và dự án sử dụng vốn khác (vốn tư nhân). Theo quy định của Luật PPP 2020, Luật Đầu tư 2020 thì nhà đầu tư chiến lược hoặc nhà đầu tư được lựa chọn theo quy định của Luật PPP 2020, Luật Đấu thầu 2023 vừa thực hiện hoạt động lấn biển, vừa thực hiện các dự án thành phần hoặc các hạng mục công trình trong phạm vi dự án lấn biển. Trường hợp này, nhà đầu tư không chỉ tuân thủ theo quy định của pháp luật xây dựng mà còn phải tuân thủ các pháp luật đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản, biển, lâm nghiệp...

HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 6 dự thảo về "giao đất, cho thuê đất, giao khu vực biển để lấn biển" theo hướng "sao chép" nội dung của các khoản 3, khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014 và khoản 21 Điều 1 Nghị định 148/2020, thay vì "dẫn chiếu" về các khoản 3, khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014 và khoản 21 Điều 1 Nghị định 148/2020. Đồng thời đề nghị bổ sung trường hợp không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và đề nghị bổ sung trường hợp giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư chiến lược, nhà đầu tư dự án PPP vào điểm c khoản 2 Điều 6 dự thảo do Điều 124 Luật Đất đai 2024 đã quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

HoREA cho rằng, các Nghị định 43, 148 sẽ hết hiệu lực khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025 hoặc có thể được Quốc hội xem xét cho phép có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024. Hơn nữa việc sửa đổi này sẽ giúp cán bộ, công chức, viên chức nhà nước chỉ cần căn cứ vào nghị định này để thực hiện mà không phải tra cứu lại các nghị định có liên quan trước đây.

HoREA bày tỏ thống nhất với nội dung Điều 8 dự thảo về "xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" của dự án lấn biển. Tuy nhiên, HoREA kiến nghị Thủ tướng Bộ TN&MT cân nhắc ý kiến đề xuất bổ sung "chi phí lãi vay" trong việc ước tính tổng chi phí phát triển khi áp dụng phương pháp thặng dư.

Ngoài ra, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 10 dự thảo về "quy định chuyển tiếp" như sau: "Dự án đầu tư có hoạt động lấn biển đã có văn bản chấp thuận thực hiện của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chủ đầu tư đã được giao khu vực biển để thực hiện lấn biển theo đúng quy định của pháp luật trước ngày nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư được tiếp tục thực hiện lấn biển theo quyết định giao khu vực biển và không phải nộp tiền sử dụng đất có mặt nước ven biển đối với khu vực biển được giao cho thời gian còn lại...".

Bài liên quan

Khung pháp lý cho hoạt động lấn biển

Bộ trưởng Huỳnh Thành Đạt nói gì về dự án lấn biển ở Quảng Ninh của Đỗ Gia Capital?

Lấn biển để phát triển kinh tế - xã hội: Nhiều lo ngại về môi trường

Đại dự án lấn biển Cần Giờ: Bước đột phá mới cho TP.HCM