Doanh nghiệp Nhà nước mang đất đi góp vốn: ‘Kẽ hở’ tư nhân hoá đất công không qua đấu giá?
Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, khi bên góp vốn đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp, quyền sử dụng đất sẽ là tài sản của doanh nghiệp liên doanh. Do đó, doanh nghiệp liên doanh này sẽ có toàn bộ quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất đã được góp vốn.
Như Nhadautu.vn đã cập trong bài viết trước, hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được nhiều doanh nghiệp Nhà nước có quỹ đất dồi dào áp dụng nhằm 'bắt tay' với các đơn vị có năng lực tài chính, đa phần là các công ty tư nhân để thành lập một pháp nhân mới, đầu tư dự án bất động sản nhà ở, thương mại.
Không chỉ các doanh nghiệp Nhà nước, mô hình góp vốn bằng đất cũng được nhiều doanh nghiệp lựa chọn khi mà quỹ đất dành cho việc phát triển dự án bất động sản dần cạn kiệt. Thêm vào đó là việc có nhiều doanh nghiệp mới thành lập, có vốn nhưng lại không có quỹ đất để thực hiện dự án.
Tuy nhiên, không phải thương vụ góp vốn bằng đất nào cũng mang lại lợi nhuận lớn cho những bên sở hữu quỹ đất khi đã có trường hợp có nguy cơ trắng tay, mất cả chì lẫn chài khi bên đối tác cùng góp vốn bị siết nợ.
Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch Công ty luật SBLAW về hình thức hợp tác này.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch Công ty luật SBLAW.
Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất được các doanh nghiệp có quỹ đất sử dụng để hợp tác với các đơn vị có năng lực tài chính, nhằm thành lập một công ty mới để làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Ưu/nhược điểm của hình thức này là gì, thưa ông? Về mặt pháp lý, quyền lợi của bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong liên doanh thực hiện dự án có gặp những bất lợi gì không?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Ưu điểm của hình thức này là tạo điều kiện cho các doanh nghiệp triển khai các dự án đầu tư liên quan đến bất động sản. Thời điểm hiện nay, quỹ đất dành cho việc phát triển dự án bất động sản dần cạn kiệt, do đó, hình thức góp vốn này càng thể hiện rõ được những ưu điểm của mình. Theo đó, doanh nghiệp có quỹ đất mà không có đủ năng lực tài chính để tự mình triển khai các dự án bắt tay với doanh nghiệp có vốn nhưng không có quỹ đất để cùng triển khai dự án.
Nhược điểm của hình thức này là việc thủ tục góp vốn bằng quỹ đất là tương đối phức tạp. Nếu như các hình thức góp vốn khác, như góp vốn bằng tiền mặt, chỉ cần đăng ký với cơ quan đăng ký kinh doanh, thì việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ phải trải qua nhiều thủ tục hơn, như việc các bên phải lập hợp đồng góp vốn có công chứng, thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai, rồi mới được đăng ký góp vốn tại cơ quan đăng ký kinh doanh.
Về vấn đề quyền lợi của người góp vốn, pháp luật hiện hành không phân biệt địa vị pháp lý của người góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người góp vốn bằng các hình thức khác. Theo đó, đã góp vốn vào doanh nghiệp, dù là hình thức nào, cũng sẽ là thành viên, chủ sở hữu của doanh nghiệp và có các quyền và nghĩa vụ tương ứng với phạm vi, tỷ lệ góp vốn của mình.
Pháp luật có chế tài nào để quản lý việc các doanh nghiệp Nhà nước mang đất đi góp làm dự án nhà ở thương mại, thưa ông? Khi mang đất đi góp vốn thì quyền sử dụng khu đất này sẽ thuộc về liên doanh và liên doanh này sẽ có quyền định đoạt khu đất?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của các doanh nghiệp nhà nước có khả năng gây ảnh hưởng, xâm phạm đến nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó, pháp luật cũng có các quy định nhằm hạn chế việc đầu tư, kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp nhà nước.
Theo đó, căn cứ quy định tại khoản 7 Điều 1 Nghị định 32/2018/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 21 Nghị định 91/2015/NĐ-CP về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp, doanh nghiệp nhà nước không được sử dụng tài sản, tiền vốn, quyền sử dụng đất thuê để góp vốn hoặc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (trừ doanh nghiệp nhà nước có ngành nghề kinh doanh chính là các loại bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản).
Khi bên góp vốn đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp, quyền sử dụng đất sẽ là tài sản của doanh nghiệp liên doanh. Do đó, doanh nghiệp liên doanh này sẽ có toàn bộ quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất đã được góp vốn.
Khi chấm dứt việc góp vốn, căn cứ theo quy định tại Điều 80, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp còn thời hạn sử dụng đất, hoặc đã hết thời hạn sự dụng đất mà bên góp vốn vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng, bên góp vốn được quyền tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại hoặc gia hạn sử dụng đất. Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.
Doanh nghiệp liên doanh sẽ có toàn bộ quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất đã được góp vốn. Phải chăng đây là kẽ hở pháp luật để nguồn đất công dễ dàng được sang tay chuyển sang tư nhân?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Ta không nên nhìn nhận quy định trên là một kẽ hở pháp luật để các tổ chức, cơ quan thực hiện các hành vi trục lợi. Quy định này được đặt ra với mục đích nhằm khuyến khích, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, đối với các doanh nghiệp mặc dù có đủ vốn nhưng vì gia nhập thị trường bất động sản muộn, vào thời điểm quỹ đất khan hiếm, khó có khả năng được cơ quan nhà nước liên quan cho thuê, giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng của mình. Khi ấy, việc liên doanh với một doanh nghiệp đã có quỹ đất là một giải pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng này.
Còn đối với việc các cá nhân, tổ chức có thể lợi dụng quy định này nhằm trục lợi bằng việc chuyển nguồn đất công sang tư nhân, pháp luật cũng có những quy định nhằm hạn chế vấn đề này như tôi đã đề cập ở phía trên.
Như vậy, về cơ bản, pháp luật hạn chế tối đa việc doanh nghiệp nhà nước được góp vốn, đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp nhà nước cũng không được phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Xin cảm ơn ông!
- Cùng chuyên mục
Quảng Ninh tái cấu trúc hành chính, mở lối cho đầu tư
Từ ngày 1/7/2025, tỉnh Quảng Ninh sẽ chính thức vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp – gồm cấp tỉnh và cấp xã (xã, phường, đặc khu).
Đầu tư - 13/06/2025 09:13
Hình hài cao tốc nối Quảng Bình - Quảng Trị trước ngày thông xe
Cao tốc Vạn Ninh - Cam Lộ nối hai tỉnh Quảng Bình và Quảng Trị với tổng mức đầu tư hơn 9.900 tỷ đồng dự kiến sẽ thông xe vào cuối tháng 6/2025.
Đầu tư - 12/06/2025 19:26
Đề nghị Exxon Mobil tiếp tục triển khai Dự án mỏ khí Cá Voi Xanh
Chính phủ yêu cầu PVN cần tập trung làm việc với Exxon Mobil để thống nhất phương án giải quyết dứt điểm việc phát triển dự án khai thác mỏ khí Cá Voi Xanh.
Đầu tư - 12/06/2025 14:38
Nhà máy điện gió hơn 5.700 tỷ ở Bình Định tìm nhà đầu tư
Dự án Nhà máy điện gió Vân Canh (tại Bình Định) với tổng vốn đầu tư hơn 5.700 tỷ đồng sẽ triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Dự án hứa hẹn sẽ cung cấp sản lượng điện sạch từ nguồn năng lượng tái tạo cho hệ thống quốc gia.
Đầu tư - 12/06/2025 09:59
Thu hút giới tinh hoa nhờ chính sách visa và ưu đãi thuế
New York, London, Paris hay Tokyo vẫn là điểm đến hàng đầu của giới siêu giàu và các cá nhân có giá trị tài sản lớn. Tuy nhiên, trong làn sóng chuyển dịch hiện nay, nhiều thành phố mới đang dần thu hút dòng vốn đầu tư của giới siêu giàu nhờ chính sách visa đầu tư, ưu đãi thuế và môi trường sống thân thiện.
Đầu tư - 11/06/2025 17:14
Tên mới, chủ cũ tại khu du lịch nghìn tỷ ven biển Hà Tĩnh
UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư thực hiện Dự án khu du lịch sinh thái biển Xuân Hội.
Đầu tư - 11/06/2025 11:07
Đà Nẵng xác định lại giá đất tại khu đô thị hơn 4.400 tỷ của Trung Nam
Khu đất thuộc khu vực dự án Golden Hills (TP. Đà Nẵng) của CTCP Trung Nam được mời thầu tư vấn xác định giá đất giai đoạn tháng 3/2019.
Đầu tư - 11/06/2025 06:49
Ra mắt trung tâm AI R&D, Qualcomm sẽ tiếp tục đầu tư thêm vào Việt Nam
Ngày 10/6, Qualcomm chính thức ra mắt AI R&D mới tại Việt Nam, bước đi tiếp nối thương vụ sáp nhập bộ phận nghiên cứu mảng AI tạo sinh của VinAI.
Đầu tư - 11/06/2025 06:43
Ông lớn Thái SCG thâu tóm toàn bộ Nhựa Duy Tân, hé lộ bức tranh tài chính
Với thương vụ mới nhất, Công ty SCG Packaging (SCGP) sở hữu 100% cổ phần của Nhựa Duy Tân, củng cố vị thế tại Việt Nam ở ngành bao bì.
Đầu tư - 10/06/2025 17:05
Quốc gia có hệ thống đường sắt cao tốc dài thứ 2 thế giới sẵn sàng hợp tác với Việt Nam
Hai Thủ tướng khẳng định lĩnh vực kinh tế, thương mại, đầu tư là một trong những trụ cột quan trọng trong mối quan hệ Đối tác chiến lược Việt Nam - Tây Ban Nha.
Đầu tư - 10/06/2025 10:41
Vẫn chưa có Siri hỗ trợ AI, 'cá nhân hóa hơn' từ Apple
Tại Hội nghị các nhà phát triển toàn cầu năm nay (WWDC 25), Apple đã công bố một loạt các bản cập nhật cho hệ điều hành, dịch vụ và phần mềm của mình, bao gồm giao diện mới được gọi là 'Liquid Glass' và quy ước đặt tên thương hiệu được đổi mới.
Công nghệ - 10/06/2025 10:16
Phát triển nhà ở cho người già liệu có thực sự tiềm năng?
Trong bối cảnh Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa dân số nhanh, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, mô hình nhà ở dành cho người cao tuổi hứa hẹn sẽ là loại hình tiềm năng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phát triển phân khúc chỉ dành riêng cho đối tượng này là điều khó khả thi.
Đầu tư - 10/06/2025 09:16
Mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành có thể hoàn thành sau 14 tháng
Nếu được áp dụng hình thức công trình xây dựng khẩn cấp và các cơ chế đặc thù khác, việc mở rộng gần 22 km cao tốc TP.HCM - Long Thành từ 4 làn xe lên 8-10 làn xe có thể cơ bản hoàn thành sau 14 tháng thi công.
Đầu tư - 10/06/2025 09:12
Thị trường sôi động – Đâu là cơ hội đầu tư đáng chú ý trong tháng 6?
VN-Index tăng mạnh 8,67% trong tháng 5, đánh dấu mức phục hồi ấn tượng nhất từ đầu năm 2025. Dòng tiền trở lại mạnh mẽ, nhóm ngân hàng, bất động sản, vật liệu xây dựng và xuất khẩu nổi lên là tâm điểm đầu tư trong tháng 6.
Đầu tư thông minh - 09/06/2025 22:29
Cần kết nối doanh nghiệp tư nhân với doanh nghiệp FDI
Sở Tài chính TP. Huế cho rằng, cần tăng cường kết nối doanh nghiệp tư nhân với doanh nghiệp FDI, kết nối các doanh nghiệp FDI với doanh nghiệp nội địa tại các khu công nghiệp, khu kinh tế.
Đầu tư - 09/06/2025 21:52
Thành Phương QT cùng đối tác làm dự án cụm công nghiệp hơn 385 tỷ ở Quảng Trị
CTCP Bất động sản Thành Phương QT và công ty TNHH Xây dựng Nguyên Hưng vừa được tỉnh Quảng Trị lựa chọn thực hiện dự án Cụm công nghiệp Cam Thành mở rộng.
Đầu tư - 09/06/2025 16:57
- Đọc nhiều
Đáng đọc
- Đáng đọc
Tổng Bí thư Tô Lâm: 'Bộ tứ trụ cột' để giúp đất nước cất cánh
Sự kiện - Update 3 week ago
Thủ tướng: Cần truyền cảm hứng cho doanh nhân cống hiến vì đất nước
Sự kiện - Update 3 week ago
Chuyên gia: Không nên quá ‘hoảng loạn’ với con số thuế 46% từ Mỹ
Tài chính - Update 2 month ago