Doanh nghiệp địa ốc 'sống' không nhờ bán hàng

"4 tháng qua, công ty không có giao dịch, sản phẩm đưa ra thị trường dù có đưa ra chính sách ưu đãi, nhưng không có khách mua. Công ty đang cắt giảm chi phí từ nhân viên tới lãnh đạo và phải mang quỹ đất bán để có tiền xoay sở", A.Q, Giám đốc doanh nghiệp địa ốc tại Bình Dương chia sẻ.

Câu chuyện nêu trên không phản ánh tất cả "sức khỏe" của các doanh nghiệp (DN) địa ốc phía Nam. Nhưng, nhìn chung, những tác động trong và ngoài nước thời gian qua đã ảnh hướng lớn đến dòng tiền của các DN. Có một đặc điểm chung đó là các DN đều đang rơi vào hoàn cảnh khó khăn khi không thể bán được hàng, dự án không thể triển khai, phải cắt giảm chi phí, cắt giảm nhân sự và phải bán rẻ cả quỹ đất để tồn tại.

Xoay đủ kiểu để tồn tại

Trao đổi với Nhadautu.vn, ông A.Q cho biết, công ty đã chuẩn bị kế hoạch cho 2 dự án (khu dân cư, căn hộ) trong năm 2022 để bung hàng vào quý III, IV ở Bình Dương nhằm có thêm nguồn thu trong chiến lược phát triển. Song, kế hoạch này đã bị phá sản khi nguồn vốn bị siết chặt. Ngay cả ở thời điểm dịch COVID-19, công ty vẫn có giao dịch, khách hàng vẫn mua để đầu tư, để ở.

"Từ tháng 6 đến nay, công ty nằm bất động, không dám chạy quảng cáo dự án, chỉ cho nhân viên chào lại một số dự án cũ còn hàng tồn để có công việc trong lúc chờ đợi chính sách nới lỏng. Nhưng đến nay thì mọi việc trở nên khó khăn. Công ty có gần 100 người tính cả lãnh đạo và nhân viên môi giới thì hiện, chỉ còn một nửa, vì nhiều anh em xin nghỉ việc. Tiền lương cũng chỉ hỗ trợ được khoảng 60% chứ không thể đều đặn. Bởi đây là tình cảnh chung", ông A.Q nói và nhìn nhận, việc giảm quy mô công ty là điều không mong muốn nhưng không thể cưỡng lại, nhất là ở thời điểm thị trường bất động sản (BĐS) ảm đạm.

Vị Giám đốc này nói thêm, hiện, để công ty tồn tại, các lãnh đạo công ty đang huy động vốn từ những mối quan hệ thân tín, chấp nhận giảm giá trị sản phẩm và một số quỹ đất cũng được đặt lên bàn giao dịch.

Trong khi đó, kết quả kinh doanh của một số tập đoàn, DN địa ốc phía Nam trong quý III đã cũng đã cho thấy thị trường BĐS đang khó khăn thế nào. Phần lớn lợi nhuận của DN lại không nằm ở việc bán các sản phẩm bất động sản mà họ đã tung ra thị trường.

Đơn cửa như Tập đoàn DK, quý III, đơn vị này ghi nhận hơn 36 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 16 tỷ đồng lãi ròng, nhưng toàn bộ các khoản thu không đến từ dịch vụ tư vấn và quản lý BĐS. Phần lớn, lợi nhuận kinh doanh của đơn vị này lại đến từ việc hợp tác đầu tư và chuyển nhượng cổ phần.

Phát Đạt ghi nhận doanh thu giảm đến 99%, còn 11 tỷ đồng so với mức gần 1.267 tỷ đồng cùng kỳ năm 2021. Dù là doanh nghiệp "tên tuổi" trên thị trường BĐS, song việc lãi ròng 718 tỷ đồng trong quý III, tăng 18% so với quý cùng kỳ, lại không đến từ việc bán các sản phẩm. Doanh thu này đến từ việc Phát Đạt chuyển nhượng 46% vốn chủ sở hữu trong Công ty CP Địa ốc Sài Gòn KL cho đối tác để thu về 1.249 tỷ đồng.

Số liệu của Savills cho thấy, trong quý III, chỉ tính riêng phân khúc căn hộ ở TP.HCM, nguồn cung sơ cấp có 6.600 căn, giảm 51% so với quý II nhưng tăng 120% so với cùng kỳ năm 2021. Lượng hàng tồn kho chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, lớn nhất kể từ 2019.

"Ngổn ngang" giữa những bất cập

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, so với năm 2017 là năm thị trường BĐS TP.HCM tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà. Nhưng, từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng lệch pha cung - cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Cụ thể, năm 2018 nguồn cung có 28.316 căn, chỉ bằng 65,8% so với năm 2017; năm 2019 nguồn cung có 23.046 căn, chỉ bằng 53,6% so với năm 2017; năm 2020 nguồn cung có 16.895 căn, chỉ bằng 39,2% so với năm 2017; năm 2021 nguồn cung có 14.443 căn, chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.

Trong nửa đầu năm nay, trong khi các lĩnh vực của nền kinh tế TP.HCM phục hồi và tăng trưởng mạnh sau dịch COVID-19, thì BĐS lại tăng trưởng âm (-5,82%). Đến 9 tháng, thị trường BĐS đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với nguồn cung 11.600 căn, tăng 70,5% so với 9 tháng đầu năm 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.

Nhìn tổng thể, "bức tranh" thị trường BĐS đang trong giai đoạn cực kỳ khó khăn, căng thẳng với các biểu hiện qua sức mua và tính thanh khoản đều sụt giảm mạnh. Các chủ đầu tư dự án không bán được hàng nên thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động bộc lộ qua động thái của một số chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại thu hẹp quy mô đầu tư, giãn tiến độ thi công, giảm nhân sự, tăng tỷ lệ chiết khấu bán nhà lên rất cao, có trường hợp lên đến 40% giá trị hợp đồng.

Vị Chủ tịch HoREA nhận định, chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, mà nếu được vay thì phải chịu lãi suất vay cao hơn; DN BĐS khó tiếp cận nguồn vốn trái phiếu DN riêng lẻ; xuất hiện DN quản lý và đầu tư BĐS thực hiện phương thức chia nhỏ giá trị BĐS để huy động nguồn vốn nhàn rỗi, nhỏ lẻ trong xã hội.

"Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần tín dụng thêm khoảng từ 1% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm. Qua đó, tạo điều kiện cho các DN, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án pháp lý đầy đủ..., ông Châu kiến nghị.

Bên cạnh đó, các vướng mắc về thể chế pháp luật của các dự án cũng cần sớm tháo gỡ. Bởi có đến 70% khó khăn của các dự án trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Đây là điều mà nhiều DN kỳ vọng Quốc hội sẽ thông qua và được giải quyết trong Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS (mới) khi có hiệu lực.

Ngoài ra, các DN cho rằng, thủ tục hành chính hiện này đang rất phức tạp kéo dài thời gian thực hiện dự án nhà ở, khoảng 3-5 năm. Điều này làm mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư. Do vậy, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với các Bộ, ngành, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại theo Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính phủ.

Đồng thời, theo HoREA, các DN đề nghị Thủ tướng xem xét thành lập ban hoặc tổ công tác đặc biệt để tháo gỡ khó khăn cho một số DN và dự án điển hình. Việc này nhằm làm tiền lệ để giải quyết các trường hợp tương tự, tạo niềm tin cho DN và thị trường BĐS.

Bài liên quan

Đề nghị gỡ vướng cho hàng loạt dự án bất động sản phía Nam

'Thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn'

Những con số không biết 'nói dối' của thị trường bất động sản TP.HCM

Thời của bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực?