'Bất động sản phía Nam hướng về đô thị hành lang sân bay’

Sự xuất hiện của sân bay Long Thành cùng mạng lưới metro, cao tốc và các tuyến vành đai đang tái định hình cấu trúc đô thị, trở thành lực đẩy quan trọng cho các thị trường vệ tinh, với tâm điểm là các khu đô thị tích hợp, theo TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính ngân hàng.

Hệ thống hạ tầng đang triển khai tác động thế nào tới dịch chuyển dân cư và dòng vốn bất động sản phía Nam, thưa ông?

Thị trường bất động sản Việt Nam thường phát triển nương theo hạ tầng cơ sở. Tại TP HCM, tất cả các trục giao thông gồm đường vành đai, metro, cao tốc kết nối trung tâm và sân bay Long Thành sẽ là nơi quy tụ nhiều dự án quy mô.

Khi việc đi lại thuận tiện, các luồng dân cư tự nhiên hình thành quanh điểm nối hạ tầng, kéo theo đà phát triển của thị trường bất động sản đô thị vệ tinh theo mô hình tích hợp. Đây là xu hướng cần thiết vì quỹ đất tại lõi trung tâm ngày càng hạn chế.

Hơn nữa, cư dân tại siêu đô thị đa trung tâm TP HCM vừa hợp nhất cũng sẽ tập trung sinh sống nương theo những dự án hạ tầng cơ sở đã và sắp đi vào hoạt động như tuyến metro, sân bay Long Thành, đường cao tốc, các đường vành đai.

Vị trí vẫn được xem là yếu tố quyết định trong đầu tư bất động sản, ông giải thích như thế nào về điều này?

Vị trí là yếu tố tiên quyết với cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Vị trí thuận lợi sẽ dễ dàng hơn cho cuộc sống sinh hoạt hàng ngày khi gần kề với hệ thống giao thông kết nối, với tiện ích giáo dục, y tế, vui chơi - giải trí - mua sắm. Bên cạnh đó, môi trường xanh sạch, an ninh đảm bảo cũng là yếu tố quan trọng. Những năm qua có không ít dự án quy mô, thiết kế đẹp nhưng lại biệt lập, kết nối hạ tầng kém, dẫn tới vắng bóng cư dân. Đây là bài học cần cân nhắc kỹ.

Bên cạnh nhu cầu cơ bản thì con người hướng tới những nhu cầu cao cấp hơn. Họ không chỉ cần một nơi an cư dễ dàng kết nối với nơi làm việc, kết nối tiện ích, mà còn đòi hỏi môi trường sinh sống an toàn, văn minh hơn.

Theo ông, các dự án cần có những tiêu chí gì để đáp ứng nhu cầu của người mua bất động sản hiện nay?

Mô hình đô thị tích hợp phù hợp với bối cảnh TP HCM dân số lớn và tiếp tục tăng như hiện nay. Khi đời sống nâng lên, người dân không chỉ cần nơi an cư thuận lợi kết nối việc làm, tiện ích, mà còn đòi hỏi tiêu chuẩn an toàn - an ninh cao hơn, không gian xanh và cộng đồng văn minh.

Ở khu Đông, có thể thấy Izumi City kế bên sông Đồng Nai, cách sân bay Long Thành chỉ 20 phút lái xe, và 30 phút di chuyển về trung tâm TP HCM, là dự án tích hợp theo tiêu chuẩn quốc tế, quy hoạch bài bản, hệ sinh thái tiện ích đầy đủ và chú trọng mảng xanh. Những phẩm chất đó giúp dự án vừa đáp ứng nhu cầu an cư, vừa có biên độ tăng trưởng dài hạn.

Ngoài vị trí, ông nhìn nhận yếu tố tài chính tác động đến việc sở hữu, đầu tư bất động sản như thế nào?

Mặt bằng lãi suất hiện ở mức tương đối thấp là thuận lợi, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu người vay xem nhẹ khả năng trả nợ. Với nhà đầu tư, cần đánh giá liệu tài sản có tạo dòng tiền đủ và kịp thời để trả lãi. Với người mua ở thực, nên kỷ luật theo DTI (Debt to Income - tỷ lệ nợ/thu nhập) và giới hạn đòn bẩy tài chính ở ngưỡng an toàn. Tỷ lệ DTI hợp lý ở mức 50-60%. Tỷ lệ đòn bẩy tài chính (Tổng nợ/Vốn chủ sở hữu) hợp lý ở mức 4-5 lần.

Ông có lời khuyên gì cho người mua để tận dụng các gói vay ngân hàng và chính sách bán hàng?

Nhiều chủ đầu tư kết hợp các ngân hàng tung ra những gói vay ưu đãi, nhất là cho người trẻ có thu nhập ổn định. Đơn cử, dự án Izumi City có giải pháp tài chính kép là chương trình Easy Pay và chương trình tài khoản ưu tiên Dragon giúp người mua nhà an cư nâng cao chất lượng sống hay nhà đầu tư có thể chủ động, linh hoạt lựa chọn những giải pháp thanh toán phù hợp với khả năng tài chính trong dài hạn.

Tuy nhiên, người mua cần đọc kỹ điều khoản, so sánh chi phí - lợi ích và yêu cầu ngân hàng cùng chủ đầu tư giải thích rõ cách vận hành trước khi xuống tiền để đảm bảo an toàn tài chính.

Ông dự đoán như thế nào về thị trường đô thị hành lang sân bay phía Đông TP HCM thời gian tới?

Khi các tuyến vành đai, metro và sân bay Long Thành lần lượt vận hành, các khu đô thị vệ tinh sẽ nổi lên dọc những "hành lang" hạ tầng. Dự án nào đáp ứng đủ bộ ba yếu tố gồm vị trí, kết nối, chất lượng sống sẽ có lợi thế cạnh tranh. Bức tranh phía Nam vì thế đang hướng về các đô thị tích hợp, nơi cư dân có thể sống – học tập - làm việc - giải trí – mua sắm trong một bán kính di chuyển ngắn, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào lõi trung tâm.