Thời của bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực?

Nhu cầu lớn nhưng cung "nhỏ giọt"

Nói về thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM thời gian qua, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group, cho biết, tình trạng mất cân đối nguồn cung - cầu đã được đơn vị đề cập nhiều trong các báo cáo thị trường. Trong đó, điển hình là phân khúc căn hộ hạng A có mức giá từ 60 triệu đồng/m2 liên tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số nguồn cung mới, dao động từ 50-60% giai đoạn 2019-2021, chiếm 3/4 tổng nguồn cung mở bán trong 9 tháng đầu năm 2022.

Trên thực tế, giá đất và các chi phí đầu vào (chi phí xây dựng, chi phí nhân công, chi phí vốn, tiền sử dụng đất…) liên tục tăng cao như hiện nay, việc phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền/nhà ở xã hội đã không còn khả thi và hấp dẫn đơn vị phát triển dự án/chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, việc các dự án đang bị ách tắc dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo.

Về phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp đã nhận được sự quan tâm đáng kể từ góc độ quản lý nhà nước và các chủ doanh nghiệp, như Vingroup, Sun Group, Him Lam, Bitexco… cũng đã cam kết tham gia phát triển khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Song, nguồn cung cho loại hình này vẫn vô cùng "nhỏ giọt" và vẫn chưa thể đáp ứng phần lớn nhu cầu.

Chị T.D đang làm y tá tại TP.HCM cho biết, 2 vợ chồng tính đặt cọc mua nhà tại dự án ở TP.HCM từ giữa năm 2019 nhưng đến nay cũng "phá sản" kế hoạch dù trong tay đã có gần 400 triệu đồng tiền tích góp. Giá nhà ngày càng cao, khiến người lao động càng khó tiếp cận nhà ở dù trong thâm tâm vẫn luôn ước mơ có một chốn ra vào đúng nghĩa.

"Số tiền này 2 vợ chồng đã phải tiết kiệm từ khi mới bắt đầu đi làm và còn phải mượn thêm của người thân, bạn bè. Thế nhưng hơn 3 năm, rồi trải qua đợt dịch nên số tiền ấy cũng chẳng còn là bao. Hiện tại gia đình vẫn đi thuê căn nhà trong hem với mức giá 6 triệu đồng/tháng, chưa kể tiền chi tiêu sinh hoạt…", chị T.D nói.

Hay như trường hợp của vợ chồng anh T.H, vợ làm kế toán, chồng làm nhân viên cây xăng cũng đang tính vay mượn thêm của gia đình để mua căn hộ dưới Bình Dương vì giá nhà ở TP.HCM vượt quá mức thu nhập. Gần 10 năm nay, hai vợ chồng và hai đứa con đã phải 4 lần chuyển chỗ thuê nhà. Hiện đang thuê lại một căn phòng nhỏ hơn 20m2 để sinh hoạt.

"Thay vì đi thuê trọ dài, hai vợ chồng cũng muốn một nơi ăn chốn ở đang hoàng, rồi còn chăm lo cho con cái. Nhưng kiếm mãi, tích góp mãi cũng không dư được là bao. Sắp tới, hai vợ chồng sẽ quyết định mua trả góp căn hộ dưới Bình Dương, dù xa hơn, đi lại không thuận tiện nhưng cũng đành chấp nhận", anh T.H nói.

Nhìn từ những năm 2018, có thể thấy, thị trường BĐS TP.HCM bắt đầu giảm nguồn cung và ngày càng suy giảm ở những năm tiếp theo. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn rất tốt, với những người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là với phân khúc giá thấp. Đây là phân khúc, có lượng người mua để ở chiếm phần lớn ở các đô thị như tại TP.HCM.

Cần làm gì?

Để giải quyết vấn đề lệch pha cung cầu và gia tăng nhà ở vừa túi tiền cho người có thu nhập thấp, ông Nguyễn Hồng Thắng khuyến nghị cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hơi và đồng bộ; đẩy nhanh sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất; xây dựng hành lang pháp lý liên quan đến xét duyệt đối tượng mua, nguồn vốn vay ưu đãi; rút ngắn quy trình thủ tục cấp phép dự án; xây dựng nguồn vốn hỗ trợ các doanh nghiệp và người mua với lãi suất phù hợp…

Ông P.L.Q, Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc ở TP.HCM cho biết, là doanh nghiệp phát triển dự án cần quan tâm đến nhu cầu của khách hàng và nên triển khai những sản phẩm để phần lớn người có nhu cầu có thể sở hữu, bên cạnh các phân khúc khách dành cho nhà đầu tư. Song song, Nhà nước nên tạo lập quỹ đất riêng cho loại hình này và có chính sách khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở bình dân, vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ được ưu đã thuế và tiền sử dụng đất…

"Quan trọng nhất vẫn là quỹ đất thôi, bởi hiện nay, TP.HCM đã không còn quỹ đất cho loại hình này. Nhiều doanh nghiệp như Phú Đông, Thắng Lợi… cũng phải dạt ra vùng ven để triển khai dự án", ông P.L.Q nói và lưu ý, khi phát triển dự án cần tính đến phương án thu hút dân về ở bằng các tiện ích chợ, trường học, bệnh viện…

Trong khi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đưa ra nhận định, thị trường BĐS đã có những chuyển biến ngày càng minh bạch, phát triển khi có cơ chế, chính sách rõ ràng. Nhưng, vẫn còn đó tình trạng bất ổn, thiếu an toàn, ổn định do có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản dưới luật… dẫn đến nhiều dự án vướng mắc về quy định pháp luật, thủ tục hành chính, nên nguồn cung thị trường BĐS thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu… kéo giá nhà, đất, căn hộ tăng cao.

"Thời gian này là cơ hội vàng để giải quyết những khó khăn, vướng mắc, chồng chéo những vấn đề trên bởi Nghị quyết 18 sẽ tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất… Đồng thời việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đang được Quốc hội xem xét, một khi được thực thi sẽ tháo gỡ vướng mắc nguồn cung BĐS", ông Châu bày tỏ sự lạc quan.

Bài liên quan

Nhiều sàn giao dịch bất động sản 'ôm hàng, làm giá, gây sốt ảo'

Vui buồn chuyện kinh doanh bất động sản thời thị trường trầm lắng

Cơ hội nào cho thị trường bất động sản năm 2023?

Thời của bất động sản nghỉ dưỡng?