Chuyển nhượng bất động sản: Áp dụng mức thuế theo thời gian nắm giữ, liệu có khả thi?

Bộ Tài chính: Thể chế hóa chủ trương, định hương

Từ thực tiễn thực hiện Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) trong thời gian qua, cũng như xu hướng, kinh nghiệm của các nước, tại Tờ trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật thuế TNCN (thay thế), Bộ Tài chính cho rằng cần thiết phải rà soát để điều chỉnh mức thuế suất tại Biểu thuế toàn phần tương ứng với các nội dung sửa đổi về thu nhập từ chuyển nhượng BĐS.

Theo Bộ Tài chính, chính sách thuế TNCN hiện hành của nước ta không phân biệt theo thời gian nắm giữ BĐS của người chuyển nhượng.

Nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS, một số quốc gia trên thế giới đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ BĐS trong nền kinh tế, trong đó có thuế TNCN. Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch BĐS phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại BĐS. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Đơn cử, tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan, giao dịch BĐS thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%; thực hiện trong 2-5 năm thuế suất là 35%; trong 5-10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%.

Nghị quyết 06/NQ-TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 nêu rõ: Nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả.

Nghị quyết 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao đã đưa ra nhiệm vụ, giải pháp: "Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất".

Nghị quyết 62/2022/QH15 ngày 16/6/2022 của Quốc hội về hoạt động chất vấn tại kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV yêu cầu: “Rà soát, hoàn thiện quy định pháp luật về thuế liên quan đến kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, tăng cường quản lý, chống thất thu thuế, bảo đảm nguồn thu ngân sách nhưng không làm ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp, quyền lợi chính đáng của người dân và sự phát triển của thị trường BĐS".

Theo đó, Bộ Tài chính cho biết, nhằm thể chế hóa các chủ trương, định hướng nêu trên, để có mức độ điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng BĐS có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước.

Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường BĐS. Đồng thời, việc áp dụng chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, BĐS. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ BĐS.

Điều 14, Luật Thuế TNCN hiện hành về “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS” quy định:
“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng BĐS.
3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”
Bộ Tài chính cho biết, định hướng sửa đổi, bổ sung như sau:
- Sửa đổi, bổ sung quy định đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng BĐS để đảm bảo đồng bộ với Luật Đất đai năm 2024.
-Sửa đổi, bổ sung thời điểm xác định thu nhập chịu thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS.
- Bổ sung cách tính thuế đối với thu nhập chịu thuế tại Điều này và điều chỉnh tên Điều để đảm bảo tương ứng với nội dung chỉnh sửa.

Bộ Tư pháp: Khó khả thi do chưa đồng bộ trong quản lý nhà nước giữa thuế và đất đai

Đồng tình với đề xuất thu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước, Bộ Tư pháp lưu ý cơ quan soạn thảo về mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường BĐS.

Tuy nhiên, Bộ Tư pháp cho rằng việc áp dụng chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, BĐS nên việc đề xuất giải pháp này là không khả thi do chưa có sự đồng bộ trong quản lý nhà nước giữa thuế và đất đai. Do đó, Bộ Tư pháp đề nghị cơ quan chủ trì lập đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nội dung chính sách.

Phản hồi ý kiến này, Bộ Tài chính cho rằng, đây mới là khâu xây dựng Đề cương nên chỉ tập trung làm rõ các vấn đề vướng mắc, bất cập cần sửa đổi, bổ sung. Nội dung sửa đổi chi tiết và đánh giá cụ thể sẽ được Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất khi Luật được đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, bao gồm cả việc đánh giá đầy đủ tác động của phương án đề xuất.

Được biết, tại Báo cáo số 71/BC-CP ngày 16/3/2023 gửi UBTVQH, Chính phủ đề xuất xây dựng dự án Luật thuế TNCN (thay thế), đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, trình Quốc hội cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 10 (tháng 10/2025), thông qua tại Kỳ họp thứ 11 (tháng 5/2026).

Cũng là BĐS nhưng thuế suất thừa kế và chuyển nhượng khác nhau

Góp ý về thuế chuyển nhượng BĐS, Bộ NN&PTNT đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét đối với mức thuế suất từ thu nhập thừa kế, quà tặng (10%), với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS (2%).
Theo Bộ NN&PTNT, trong trường hợp tài sản được thừa kế là BĐS, thu nhập chịu thuế từ thừa kế BĐS chưa có căn cứ xác định, thêm vào đó người được hưởng tài sản thừa kế phải nộp mức thuế cao hơn người chuyển nhượng. Nếu giá trị tài sản là BĐS càng cao thì thuế TNCN càng lớn và có thể gây sức ép với người nhận thừa kế. Do đó đề nghị xem xét mức thuế này trong biểu thuế để đảm bảo công bằng cho các đối tượng nộp thuế.
Giải đáp cho đề nghị này, Bộ Tài chính cho biết, Luật thuế TNCN số 04/2007/QH12 có hiệu lực thi hành từ 01/01/2009 quy định 2 phương pháp thu thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thuế suất 25% trên thu nhập (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan), nếu không xác định được giá vốn, các chi phí liên quan và có chứng từ chứng minh thì nộp thuế 2% trên giá bán.
Đề đơn giản, minh bạch trong hoạt động thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, từ 01/01/2015 theo Luật số 71/2014/QH13 quy định thu thuế theo tỷ lệ 2% trên giá chuyển nhượng BĐS.
Bộ Tài chính cho rằng hoạt động thừa kế và chuyển nhượng là khác nhau. Đối với hoạt động chuyển nhượng, cá nhân có chi phí giá vốn. Do vậy, việc đồng nhất thuế suất giữa hoạt động chuyển nhượng và nhận thừa kế là không phù hợp.