Chung cư ở Hà Nội đã không còn phân khúc phù hợp với thu nhập của đa số người dân

Sáng 28/10, Quốc hội nghe báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023 và thảo luận tại hội trường về báo cáo.

Trình bày báo cáo tóm tắt của Đoàn giám sát, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Phó trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội cho biết, kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV đã thông qua các Nghị quyết về Chương trình giám sát của Quốc hội năm 2024 và thành lập Đoàn giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023".

Trong thời kỳ giám sát đã có nhiều sự thay đổi về chính sách, pháp luật; phạm vi giám sát không chỉ bao gồm những dự án mới triển khai mà còn có nhiều dự án đã và đang được triển khai từ trước đó, giao dịch bất động sản (BĐS) rất đa dạng, dẫn đến có những thông tin, số liệu không thể thu thập đầy đủ, phân tách rõ ràng.

"Đây là chuyên đề giám sát khó; nội dung, phạm vi giám sát rộng do thị trường bất động sản (TTBĐS) và nhà ở xã hội (NOXH) liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau, liên quan đến trách nhiệm quản lý của nhiều bộ, ngành, địa phương", ông Vũ Hồng Thanh nói.

Theo ông, giai đoạn 2015-2023, TTBĐS đã có những bước phát triển về quy mô, loại hình, số lượng, hình thức huy động vốn và các chủ thể tham gia; tạo ra khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp Nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế của đất nước, đồng thời, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội, từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân.

Đến cuối giai đoạn giám sát, có khoảng hơn 3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai thực hiện với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 11.191 ha; 413 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87.700 ha.

Về nhà ở xã hội (NOXH), có khoảng 800 dự án đã được triển khai với quy mô 567.042 căn, trong đó: 373 dự án đã hoàn thành với quy mô 193.920 căn; 129 dự án đã khởi công với quy mô 114.934 căn; 298 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 258.188 căn.

Bên cạnh những kết quả đạt được, TTBĐS và NOXH còn nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu; giá BĐS còn cao so với thu nhập của đa số người dân; nhiều khu đô thị bỏ hoang; quản lý chung cư mini còn nhiều bất cập; chưa có phương án xử lý, giải quyết hiệu quả các khu chung cư cũ không bảo đảm điều kiện sống cho người dân; nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai. Các loại hình BĐS mới gặp nhiều vướng mắc pháp lý, thiếu quy định rõ ràng, cụ thể điều chỉnh.

Theo Báo cáo của Chính phủ, căn cứ kết quả làm việc của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022 của Thủ tướng Chính phủ với các địa phương, tại Hà Nội có 404 dự án gặp vướng mắc (đã xử lý 158 dự án, tiếp tục xử lý đối với 246 dự án); tại TP.HCM có 220 dự án vướng mắc (72 dự án do Tổ công tác yêu cầu, 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổng hợp kiến nghị; đã xử lý 77 dự án, tiếp tục xử lý đối với 143 dự án).

Theo báo cáo của UBND TP. Hà Nội, trong khoảng 2-3 năm trở lại, thực trạng phát triển các dự án BĐS tại Hà Nội rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt, sản phẩm nhà ở mới được chào bán chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước, nhiều dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước cũng chậm triển khai và phải điều chỉnh tiến độ; nhiều dự án có thời gian triển khai thực hiện lên đến 10-20 năm do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch.

Chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương

Theo đoàn giám sát, việc triển khai đầu tư dự án BĐS và NOXH ngày càng được chuẩn hóa. Tuy nhiên, trình tự, thủ tục còn phức tạp, nhà đầu tư phải thực hiện nhiều bước quy trình theo quy định của nhiều VBQPPL khác nhau thiếu liên thông, thống nhất, một số quy định chồng chéo, thiếu thống nhất dẫn đến ách tắc trong triển khai dự án.

Công tác cải cách hành chính còn nhiều bất cập; việc giải quyết hồ sơ còn chậm, thời gian thường dài hơn so với thời hạn pháp luật quy định; nhiều thủ tục không xác định được thời hạn.

Việc thẩm định dự án, điều chỉnh dự án, điều chỉnh thiết kế xây dựng trên cơ sở quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt còn phức tạp. Việc chậm tiến độ dự án trở thành tình trạng phổ biến, gây ảnh hưởng lớn đến phương án kinh doanh của chủ đầu tư và những khách hàng đã nộp tiền.

Khả năng tiếp cận đất đai còn khó khăn. Nhiều địa phương còn lúng túng trong việc tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá sàn nộp ngân sách nhà nước (m3) theo quy định của pháp luật về đấu thầu, về xác định thời điểm giao đất để định giá đất. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có biểu hiện bất thường, tạo mặt bằng giá đất cao; quy trình đấu giá còn phức tạp.

Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại gặp vướng mắc do sự thay đổi của quy định pháp luật; một số dự án không thể thỏa thuận được hết diện tích đất nên không thể triển khai được dự án hoặc hoàn thành dự án.

Các địa phương còn lúng túng trong việc giao, cho thuê đất có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, nông lâm trường; sắp xếp cơ sở nhà đất của cơ quan nhà nước; thực hiện hình thức xây dựng - chuyển giao (dự án BT); việc sử dụng quỹ đất để thanh toán theo hợp đồng BT đã ký kết.

Tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án BĐS bị đình trệ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất còn vướng mắc, đặc biệt đối với sản phẩm BĐS mới.

Một số dự án BĐS còn nhiều khó khăn do quá trình triển khai thực hiện kéo dài có nguyên nhân từ việc pháp luật qua các thời kỳ thay đổi, dẫn đến vướng mắc rất khó tháo gỡ.

Bên cạnh đó, tại nhiều địa phương, việc thực hiện rà soát pháp lý đối với các dự án BĐS theo các kết luận thanh tra, kiểm toán kéo dài, chưa có kết quả, dẫn đến chậm xử lý các thủ tục triển khai thực hiện dự án BĐS, gây thiệt hại về kinh tế cho doanh nghiệp, khách hàng đã mua BĐS.

Phát hành trái phiếu doanh nghiệp quy mô lớn nhưng không có tài sản bảo đảm

Trong giai đoạn 2015-2023, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đều có sự tăng trưởng, chiếm tỷ trọng từ 18-21% trong tổng dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Các doanh nghiệp BĐS là tổ chức phát hành lớn trên thị trường trái phiếu (chỉ sau ngân hàng thương mại) với mức lãi suất phát hành cao, có những thời điểm gần gấp đôi so với lãi suất tiết kiệm của ngân hàng để thu hút các nhà đầu tư.

Nhưng, các dự án BĐS mới khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, lãi suất còn cao; một số tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng BĐS trên tổng dư nợ cao, tiềm ẩn rủi ro tín dụng; quy định nội bộ về cấp tín dụng, công tác thẩm định, tái thẩm định tài sản bảo đảm, kiểm tra, giám sát sau cho vay còn nhiều tồn tại….

Hình thức huy động vốn chủ yếu của doanh nghiệp BĐS trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) là phát hành trái phiếu riêng lẻ nhưng còn nhiều bất cập: nhiều doanh nghiệp khả năng tài chính còn yếu nhưng vẫn tăng cường phát hành TPDN;

Phát hành TPDN quy mô lớn nhưng không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu, tiềm ẩn rủi ro trong bảo đảm thanh toán trái phiếu đến hạn; tổ chức tư vấn phát hành, tổ chức phân phối trái phiếu không cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho Chính phủ đã huy động, sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, triển khai các gói tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở cho các đối tượng chính sách.

Bên cạnh đó, việc thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển NOXH đều được các địa phương chú trọng, tăng cường. Tuy vậy, việc bố trí vốn, huy động vốn phát triển NOXH còn khó khăn, chưa đáp ứng yêu cầu đề ra.

Nhìn chung, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận trong việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý TTBĐS và phát triển NOXH, vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định như đã phân tích, dẫn đến cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp và cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân trong khi nhu cầu của người dân lớn. Nguồn cung chủ yếu từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước đó, rất ít dự án mới.

Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa đủ năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm triển khai, dẫn đến dự án kém hiệu quả, chất lượng sản phẩm BĐS không cao.

Còn tình trạng doanh nghiệp huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền để mở rộng quỹ đất, mở rộng đầu tư kinh doanh, sử dụng nhiều công cụ đòn bẩy tài chính, dẫn đến khi trình tự, thủ tục đầu tư kéo dài thì gánh nặng chi phí tài chính tăng cao, khó giảm giá BĐS về với giá trị thực. Tình hình thị trường TPDN BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro. BĐS condotel, officetel gần như "đóng băng".

Giai đoạn 2022-2023, sau ảnh hưởng của dịch COVID-19, TTBĐS suy giảm, hoạt động của các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn do những tồn tại, hạn chế của giai đoạn 2015-2021 được bộc lộ rõ hơn dưới áp lực của dịch COVID-19, diễn biến kinh tế - xã hội trong nước và thế giới, nguồn cung BĐS giảm mạnh.

Số lượng lớn dự án BĐS nhà ở gặp vướng mắc, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực đã đầu tư là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí, từ đó, tăng giá bán sản phẩm. Nhiều khu đô thị bị bỏ hoang. Giá BĐS tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân.

Tại TP. Hà Nội và TP.HCM đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân. Số lượng căn hộ NOXH cung cấp cho thị trường thiếu hụt xa so với nhu cầu; hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển NOXH đặt ra; ngược lại, có nơi không phù hợp nhu cầu dẫn đến không có người mua, người thuê, gây lãng phí nguồn lực, ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình phát triển kinh tế vĩ mô, "sức khỏe" của doanh nghiệp BĐS cũng như các ngân hàng thương mại, gia tăng rủi ro cho thị trường trái phiếu, giảm thu ngân sách nhà nước, gia tăng nợ xấu; mặt khác, gây bất ổn về xã hội, lao động, việc làm và an sinh nhà ở cho người dân.

Trách nhiệm từ Trung ương tới địa phương

Cũng theo Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh, đoàn giám sát nhận thấy những vướng mắc, tồn tại trong việc ban hành và thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý TTBĐS và phát triển NOXH có phần trách nhiệm trước hết thuộc về các cơ quan nhà nước ở Trung ương, địa phương và các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Chính phủ thống nhất quản lý về TTBĐS và chịu trách nhiệm chính về những tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý TTBĐS, bao gồm các lĩnh vực: Đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch, đấu thầu, xây dựng…

Các bộ, cơ quan ngang bộ chịu trách nhiệm về: Các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành ban hành theo thẩm quyền; việc không kịp thời đề xuất chính sách, trình cấp có thẩm quyền ban hành, sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ văn bản quy phạm pháp luật dẫn đến những vướng mắc trong công tác thi hành chính sách, pháp luật;

Chịu trách nhiệm về công tác quản lý Nhà nước, tổ chức thi hành và theo dõi việc thi hành pháp luật liên quan đến ngành, lĩnh vực trong phạm vi toàn quốc; chịu trách nhiệm về việc chậm ban hành các quy hoạch cấp quốc gia theo lĩnh vực phụ trách; chịu trách nhiệm về việc đôn đốc, hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của TTBĐS.

UBND cấp tỉnh, các sở, ngành tại địa phương chịu trách nhiệm trong công tác thẩm định, phê duyệt, phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư; chịu trách nhiệm về chất lượng của quy hoạch, việc điều chỉnh quy hoạch, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống quy hoạch, bao gồm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các loại quy hoạch chuyên ngành khác tại địa phương, bảo đảm sự tuân thủ của quy hoạch chi tiết 1/500 với quy hoạch phân khu, quy hoạch chung;

Chịu trách nhiệm về việc xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, bảo đảm sự phát triển đồng bộ giữa nhà ở và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; chịu trách nhiệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; chịu trách nhiệm về việc giao đất, cho thuê đất, thực hiện hình thức lựa chọn nhà đầu tư không đúng quy định; chịu trách nhiệm về quản lý đầu tư xây dựng;

Chịu trách nhiệm thực hiện rà soát pháp lý đối với các dự án bất động sản, chậm trễ trong định giá đất; việc kết quả phát triển NOXH của địa phương không đạt yêu cầu đề ra về số lượng, chất lượng và tiến độ; chưa phát huy hết trách nhiệm và sự chủ động trong bố trí quỹ đất, huy động nguồn lực và thực hiện chính sách ưu đãi trong phạm vi thẩm quyền để thu hút nhà đầu tư phát triển NOXH; việc thực hiện các thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh và xét duyệt đối tượng thụ hưởng chính sách NOXH còn chậm trễ, kéo dài….

Chủ đầu tư các dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu trách nhiệm về thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của từng thời kỳ; về thực hiện trách nhiệm, nghĩa vụ với khách hàng; về tuân thủ các quy định, trình tự, thủ tục về đầu tư, xây dựng; về tuân thủ các quy hoạch được phê duyệt; chịu trách nhiệm về việc sử dụng đòn bẩy tài chính, huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền....