Cảnh giác với những cơn sốt đất ảo

Những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều đợt sốt đất, không chỉ tại các dự án ở các thành phố lớn mà còn ở các thành phố vệ tinh như Thạch Thất (Hà Nội), Vân Đồn (Quảng Ninh), Đồng Nai, Phú Quốc (Kiên Giang)..., gần đây nhất là Hớn Quản (Bình Phước).

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, sốt đất là hiện tượng giá đất tăng đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng, đồn thổi. Trong các cơn sốt đất thì nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.

Vừa qua, cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản (tỉnh Bình Phước) được cho là do một bộ phần người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Técníc với diện tích lên tới 500ha, sau khi đoàn khảo sát của tỉnh đến để khảo sát vị trí để xin chủ trương. Tuy nhiên chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, bong bóng vỡ và để lại hệ quả là thêm một cơn sốt đất nữa tại nước ta.

TS. Sử Ngọc Khương -Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho biết, hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993, khi thị trường chứng kiến cơn sốt đất từ việc ra đời của Luật Đất đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng đã tạo ra một cơn sốt đất khắp cả nước. Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, nước ta đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là 2 lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000, 2007 và lập tức đóng băng kèm theo nhiều hệ lụy.

"Tưởng chừng những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần sốt đất, thì hiện tượng này sẽ không còn. Nhưng với những cơn sốt gần đây tại Long An và Bình Phước dường như những rủi ro và hệ quả tiêu cực vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội”, TS. Sử Ngọc Khương nói.

Với trường hợp sốt đất tại tỉnh Bình Phước, TS Khương cho rằng sân bay Técníc không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc trong thời gian ngắn. Việc xây dựng một sân bay không thể là một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh. Bởi đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt, đồng thời giá thị trường bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.

Ngoài những thông tin quy hoạch và dự án như vừa qua ở Bình Phước thì những thông tin liên quan đến nền kinh tế về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường. Tuy nhiên, tất cả những yếu tố này có thể hoặc không có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Vì thế, việc bùng nổ về giá chỉ vì một lý do như câu chuyện tại Bình Phước cần được cân nhắc một cách thực tế và kỹ càng.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, với giả định là sân bay Técníc sẽ được hoàn thành, theo góc nhìn thực tế việc này cần ít nhất 5 - 7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, tiếp đến mất thêm 3 - 5 năm để xây dựng. Như vậy, nếu mọi việc thuận lợi thì từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành cũng gần 10 năm. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5 - 10 năm nữa.

Hiện nay, tại Việt Nam có tới 22 sân bay dân sự, trong số đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Nhưng chỉ mới có 6 trên tổng 22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của Tổng công ty Hàng không Việt Nam ACV. Do đó, ngoài việc giải quyết được vấn đề về giao thông đi lại cho người dân, thì tính hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay đáng được cân nhắc.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp.

"Việc hình thành một khu dân cư không phải là dễ, liên quan đến bài toán kinh tế đô thị. Các địa phương cần có những sức hút khác biệt để khuyến khích di dân đến địa phương một cách cơ học. Chúng ta phải đặt câu hỏi là vì sao nhiều người lại di cư đến Bình Dương chứ không phải Bình Phước? Đơn giản là vì Bình Dương có nhiều ưu điểm và đáp ứng được những nhu cầu của số đông người dân. Cho nên, để tăng giá trị bất động sản, phải nắm bắt được nhu cầu để tạo ra sức hút riêng biệt, nguồn lao động. Vì thế, việc xây thêm một con đường hoặc có một sân bay nội địa chưa đủ để tác động trực tiếp đến thị trường. Thật sự không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang”, TS Khương nhận định.

Đơn cử như sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn, Bình Định phải mất nhiều thời gian mới phát triển được như hôm nay. Thế nhưng để nói sức ảnh hưởng đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang. Có thể thấy rằng, việc có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước. Để có được diện mạo phát triển như ngày nay, Đà Nẵng và Nha Trang còn có nhiều yếu tố khác tạo nên giá trị, sức hút.

Trở lại câu chuyện tại Bình Phước, việc người dân địa phương chạy theo cơn sốt và bán những mẫu đất từng là nguồn thu nhập chính của họ thực sự đáng quan ngại. Tại huyện Hớn Quản, nơi mà đa phần người dân sống nhờ vào nông nghiệp thì việc bán đi những mẫu đất này không khác gì bán đi “cần câu cơm”. Đây là một vấn đề cần sự quan tâm của các cấp quản lý. Việc quy hoạch hợp lý, thông tin tuyên truyền sâu rộng sẽ nâng cao nhận thức cho người dân, đặc biệt là ở vùng nông thôn, tránh xảy ra những bong bóng nhà đất. Đồng thời, từ góc nhìn vĩ mô, việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

“Nhìn chung, hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính. Còn đối với những nhà đầu tư cá nhân dùng đến đòn bẩy kinh tế thì họ sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng và gánh nặng tài chính quá lớn”, TS Khương khẳng định.

Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Chính vì vậy, người dân cần được nâng cao về nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những cơn sốt ảo.

Bài liên quan

Sốt đất có lặp lại ở TP. Phú Quốc?

'Bong bóng' bất động sản sẽ khó xảy ra trong năm 2021?

TP.HCM xử lý nghiêm chủ đầu tư ‘lách luật’ trong kinh doanh dự án bất động sản

2 phân khúc bất động sản đáng đầu tư nhất năm 2021