Cảnh báo bong bóng bất động sản chung cư

Ngày 12/4, Tạp chí Đầu tư Tài chính đã tổ chức tọa đàm "Cơ hội đầu tư bất động sản với Luật Đất đai sửa đổi".

Phát biểu khai mạc, ông Hoàng Anh Minh, Tổng biên tập Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance cho biết, cuối năm 2023, đầu năm 2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Với những điều chỉnh quan trọng, 3 đạo luật này đã xác lập nền tảng cho một giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

"Cùng với những nỗ lực suốt từ đầu năm 2023 tới nay của Chính phủ và các địa phương, 3 đạo luật này được kỳ vọng sẽ khơi thông các vướng mắc về pháp lý, tạo điều kiện để các dự án được ra mắt, tái khởi động, giúp các doanh nghiệp có đủ cơ sở thực hiện việc mua bán – sáp nhập, cải thiện tình hình tài chính, vượt qua thách thức và giúp thị trường hồi sinh sau cơn khủng hoảng kéo dài đã gần 2 năm qua", ông Minh cho biết.

Thực tế cho thấy, từ cuối năm 2023 tới nay, thị trường bất động sản đã ghi nhận sự phục hồi tích cực tại một số địa bàn và phân khúc. Thậm chí những tháng đầu năm 2024, giao dịch còn sôi động đến mức xuất hiện những cơn sốt nhỏ, cục bộ. Vì thế, đã có những ý kiến cho rằng một chu kỳ mới của thị trường bất động sản đã bắt đầu.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản đề xuất Quốc hội cho phép Luật Đất đai có hiệu lực sớm, từ ngày 1/7/2024 thay vì ngày 1/1/2025. Đi kèm với đề xuất này, các cơ quan chuyên trách của Chính phủ đang gấp rút hoàn thành dự thảo các nghị định hướng dẫn thi hành luật.

Tại tọa đàm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh, Luật Đất đai các thời kỳ trước đã có những đóng góp quan trọng cho tăng trưởng ở các quốc gia. Tuy nhiên, theo thời gian, Luật Đất đai cũ đã bộc lộ nhiều hạn chế, cản trở quá trình xây dựng các dự án mới, gây ra hệ quả rất nghiêm trọng, làm ách tách hàng nghìn dự án, kéo theo hệ lụy cho cả nền kinh tế với 38 ngành nghề bị ảnh hưởng.

Với Luật Đất đai mới được ban hành, ông Đính kỳ vọng luật sẽ kích hoạt được nguồn lực đất đai, tháo gỡ các dự án đang được vướng mắc.

"Luật Đất đai có thể được thực hiện từ ngày 1/7 nhưng sẽ có những điều khoản bị lùi lại. Trước mắt, điều quan trọng nhất trong việc thực thi Luật Đất đai là tháo gỡ hàng nghìn dự án đang bị mắc kẹt. Để làm được điều này, các văn bản dưới Luật cần được xây dựng cẩn thận, cụ thể và lấy ý kiến toàn thể người dân", ông Đính nói.

Cảnh bảo nguy cơ sụp đổ, bong bóng của phân khúc chung cư

Cho ý kiến tại toạ đàm, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia đánh giá vấn đề tồn tại lớn nhất hiện nay vẫn là "người sở hữu một đằng, người sử dụng một nẻo". Cùng với đó, luật đã quy định đầy đủ nhưng tỉnh nào cũng xin cơ chế đặc thù.

"Theo chúng tôi thống kê, đã có 26 tỉnh thành xin cơ chế đặc thù trên cùng một nền tảng Luật Đất đai và sắp tới số lượng này sẽ còn tăng lên", ông Nghĩa nói.

Đánh giá về cơ hội đầu tư cho thị trường bất động sản, ông Nghĩa cho biết khủng hoảng hiện nay là "khủng hoảng phân khúc", cần tập trung đẩy mạnh nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ để giải quyết vấn đề.

Từ đó cũng có cách chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội như: Gói 120.000 tỷ đề hỗ trợ nhà ở xã hội; ngân hàng có gói hỗ trợ lãi suất cho vay xây dựng và mua nhà ở xã hội... Tuy nhiên, kết quả thực hiện đều không cao, gói 120.000 tỷ mới giải ngân được 7 tỷ đồng.

"Phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ gần như thất bại, để phân khúc chung cư một mình một ngựa một đường thẳng tiến. Thăng tiến đến đáng sợ. Đó là bước lùi về chính sách nhà ở, không xử lý được khủng hoảng phân khúc", ông Nghĩa nói.

Lý giải thêm lý do, ông Nghĩa cho biết, chúng ta đã tập trung sai đối tượng. Thay vì tập trung giải quyết vấn đề trên từng địa bàn, xem địa bàn đó có bao nhiêu dự án cần xử lý thì chúng ta lại tập trung xử lý ở một vài tập đoàn và một vài dự án. Chọn địa bàn mới xử lý được về vấn đề pháp lý.

Riêng với cơn sốt giá chung cư hiện nay, ông Nghĩa cảnh báo, có thể sẽ xuất hiện bong bóng khi cung và cầu không gặp nhau. "Khi giá càng tăng khiến người bán sợ giá tiếp tục tăng, không bán, cầu vẫn tăng, đó là bong bóng".

Theo đó, vị này khuyến nghị, nếu không đưa các phân khúc nhà ở khác vào thị trường, sớm muộn gì phân khúc chung cư cũng sụp đổ. Có thể là từ nay tới cuối năm. Điều này rất nguy hiểm, làm mất lòng tin của người dân vào chính sách, chiến lược nhà ở của Chính phủ.

Thông tin thêm, ông Nghĩa cho biết, quan điểm của Chính phủ là phải có hệ thống nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với nội thất bên trong tuỳ thu nhập nhưng ngoại thất phải đảm bảo đầy đủ tiêu chí của các khu chung cư. Kinh nghiệm Hàn, Nhật, Mỹ cho thấy, nếu hình ảnh bên ngoài không tốt thì 30 năm sau sẽ không thể bán lại được các dự án đó.

Ông Nghĩa đề xuất cần làm lại chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Theo đó, cần dùng tiền từ ngân sách để hỗ trợ phát triển và người thụ hưởng trực tiếp là những người được sử dụng phân khúc này.

Bài liên quan

Đề xuất Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ đầu tháng 7

[Café Cuối tuần] Sứ mệnh của Luật Đất đai

Chủ tịch Quốc hội nêu hiện tượng tuyên truyền Luật Đất đai trên mạng xã hội

Thủ tướng phân công soạn thảo 16 văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai 2024