[Café cuối tuần] Chính phủ kiến tạo, địa phương năng động gỡ khó cho nhà đầu tư

Những ngày qua, đồng nghiệp của tôi trong lĩnh vực pháp lý dự án bất động sản hân hoan lan truyền một quyết định giao đất thực hiện dự án khu đô thị.

Đó là quyết định của UBND tỉnh Thanh Hóa giao đất cho một nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị nghỉ dưỡng tại huyện Quảng Xương. Nhà đầu tư là doanh nghiệp được lựa chọn thông qua hình thức chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư. Các dự án dạng này bị "tắc nghẽn" suốt hơn 2 năm qua, kể từ ngày Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết có hiệu lực.

Cụ thể, khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư và Điều 30 Nghị định 31 quy định: khi Nhà nước tổ chức đấu giá mà chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký, đấu giá 2 lần không thành; hoặc sau khi đăng tải danh mục dự án (bước 1 của thủ tục đấu thầu dự án sử dụng đất) mà chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm thì nhà đầu tư được nộp hồ sơ xin chấp thuận nhà đầu tư (tương đương với "chỉ định thầu").

Thực hiện theo quy định này, các tỉnh, thành trong cả nước đã thực hiện chấp thuận nhà đầu tư hàng trăm dự án khu đô thị. Quy trình lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu gồm 2 bước: Bước 1 là công bố danh mục dự án để các nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký (bước "mời quan tâm"); nếu có từ 2 nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu thì sẽ tổ chức đấu thầu rộng rãi (đấu bước 2). Nhưng nếu chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu thì Nhà nước thực hiện chấp thuận nhà đầu tư. Tuy nhiên trong trường hợp này thì pháp luật trước đây không có quy định về cơ chế giao đất cho nhà đầu tư được chấp thuận.

Phải đến gần đây, sau những phản ánh của các địa phương, cộng đồng doanh nghiệp và cả tạp chí Nhà Đầu tư, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP trong đó mở ra cơ chế giao đất cho các dự án được chấp thuận nhà đầu tư. Nghị định 10 được ban hành để sửa đổi các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013, trong đó có bổ sung Điều 68b vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định trình tự, thủ tục giao đất đối với trường hợp tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư: áp dụng trình tự, thủ tục giao đất tại khoản 3 Điều 68 Nghị định 43 (giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất).

Điều đáng bàn là Nghị định 10 có hiệu lực vào ngày 20/5/2023 (là ngày thứ Bảy) thì ngay trong ngày này, Sở TN&MT tỉnh Thanh Hóa đã có Tờ trình gửi UBND tỉnh và ngày 22/5 (thứ Hai đầu tuần), UBND tỉnh đã ra quyết định số 1729/QĐ-UBND để giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị nghỉ dưỡng tại huyện Quảng Xương. Qua việc này có thể thấy Thanh Hóa là địa phương năng động về cơ chế chính sách để kịp thời tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực phát triển kinh tế (cùng với Quảng Ninh, Hải Phòng là 3 địa phương nổi bật về sự năng động trong thủ tục hành chính tại miền Bắc hiện nay).

Điều đáng chú ý, các cơ quan nhà nước tỉnh Thanh Hóa đã rất quyết đoán khi đứng trước câu hỏi: quy định giao đất không thông qua đấu giá tại Nghị định 10 có áp dụng cho dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư từ trước khi Nghị định 10 có hiệu lực không? (Dự án vừa được tỉnh Thanh Hóa giao đất nêu trên là dự án được chấp thuận nhà đầu tư từ tháng 11/2021)

Lý do là bởi Nghị định 10 bổ sung quy định giao đất cho trường hợp chấp thuận nhà đầu tư nhưng không quy định áp dụng chuyển tiếp cho các dự án đã chấp thuận nhà đầu tư trước ngày Nghị định này có hiệu lực. Điều đó khiến một số cán bộ, công chức tại các địa phương cũng như lãnh đạo doanh nghiệp BĐS đã đặt câu hỏi cho tôi: Vậy các dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư trước ngày 20/5/2023 liệu có được giao đất không qua đấu giá theo Nghị định 10?

Về vấn đề này, hiện nay đang có 2 luồng quan điểm. Luồng quan điểm thứ nhất cho rằng theo nguyên tắc áp dụng pháp luật thì văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng "theo chiều xuôi". Ngày 20/5/2023, Nghị định 10 mới phát sinh hiệu lực và phải từ thời điểm đó trở đi, quy định giao đất cho trường hợp chấp thuận nhà đầu tư mới được áp dụng. Do đó, chỉ dự án có quyết định chấp thuận nhà đầu tư sau ngày 20/5 mới được áp dụng quy định về giao đất tại Nghị định 10?

Luồng quan điểm thứ hai: Được phép giao đất không thông qua đấu giá theo quy định tại Nghị định 10 với các dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư trước ngày 20/5/2023. Người viết nghiêng về quan điểm này bởi khoản 1 Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: "Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực..."

Theo đó, với các dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư trước ngày 20/5 nhưng hồ sơ giao đất thực hiện sau ngày 20/5 thì "hành vi giao đất" của cơ quan nhà nước cho nhà đầu tư được thực hiện tại thời điểm Nghị định 10 đã có hiệu lực (chỉ "hành vi chấp thuận nhà đầu tư" diễn ra trước Nghị định 10). Do đó, việc giao đất cho nhà đầu tư được thực hiện theo Nghị định 10 là không trái nguyên tắc của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Mặc dù vậy, tâm lý của cán bộ, công chức một số địa phương hiện nay là vẫn trông chờ Chính phủ và Bộ TN&MT có văn bản hướng dẫn chính thức theo hướng: Quy định giao đất cho trường hợp chấp thuận nhà đầu tư theo Nghị định 10 không phụ thuộc vào thời điểm chấp thuận nhà đầu tư, bao gồm cả các dự án được chấp thuận nhà đầu tư trước thời điểm Nghị định 10 có hiệu lực. Sau khi các cơ quan trung ương có hướng dẫn cụ thể thì địa phương mới tham mưu, thực hiện cho "chắc ăn". Đây là hiện tượng cán bộ, công chức có "tâm lý lo sợ", "thái độ phòng thủ" mà báo chí phản ánh gần đây, khiến người lãnh đạo cao nhất của Chính phủ phải ban hành các Công điện, Chỉ thị nhằm chấn chỉnh.

Trong bối cảnh ấy, quyết định giao đất nhanh nhạy, kịp thời, đầy quyết đoán của UBND tỉnh Thanh Hóa và cơ quan tham mưu là rất đáng ghi nhận, thể hiện đúng tinh thần kiến tạo, hành động của cơ quan công quyền vì lợi ích của doanh nghiệp, Nhân dân. Như đã nêu trên, Tờ trình của Sở TN&MT được thực hiện vào ngày cuối tuần và ngay thứ Hai đầu tuần, UBND tỉnh đã ban hành quyết định giao đất (quyết định giao đất là của tập thể UBND tỉnh, không phải của Chủ tịch UBND tỉnh).

Tinh thần kiến tạo, hành động, nhanh nhạy, kịp thời này thời gian qua đã lan tỏa từ trung ương đến địa phương, tạo ra hiệu ứng đầy tích cực. Chẳng hạn ngày 06/5/2023 vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 73/NQ-CP về việc UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể. Nghị quyết 73 được ban hành trong thời gian cực kỳ ngắn, từ thời điểm Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo xây dựng dự thảo Nghị quyết; Bộ TN&MT soạn thảo trình; Văn phòng Chính phủ lấy ý kiến các thành viên Chính phủ; Bộ TN&MT tiếp thu, giải trình đến khi ký ban hành chỉ trong 3-4 ngày. Nghị quyết 73 được ký ban hành cũng trong ngày thứ Bảy.

Một ví dụ khác là việc Bộ TN&MT vừa có văn bản số 3382/BTNMT-ĐĐ ngày 15/5/2023 hướng dẫn UBND các tỉnh, thành về hướng dẫn triển khai quy định của pháp luật về đất đai, tập trung vào các vấn đề nổi cộm: xác định giá đất cụ thể; cấp "sổ đỏ" cho khách hàng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình trong các dự án... Đặc biệt, văn bản số 3382 đã có hướng dẫn cụ thể về việc cấp "sổ đỏ" cho các sản phẩm căn hộ condotel, officetel, shophouse... để giúp các địa phương yên tâm cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Văn bản số 3382 cũng được gấp rút xây dựng, ban hành trong một thời gian rất ngắn sau khi nhận được chỉ đạo từ lãnh đạo Chính phủ.

Những động thái mới này là hết sức cần thiết và được kỳ vọng sẽ lan tỏa từ trung ương tới địa phương, giúp hóa giải "bệnh sợ trách nhiệm" của đội ngũ cán bộ, công chức và có tác động tích cực trong ngắn hạn. Về dài hạn, việc ban hành Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật liên quan: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu... được kỳ vọng sẽ mang đến giải pháp triệt để, căn cơ bằng cách xây dựng hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ, hiệu quả, khả thi để dễ thực thi, dễ đi vào đời sống. Khi ấy các nguồn lực sẽ được khởi thông, tạo đà phát triển kinh tế.

Bài liên quan

Thủ tướng Chính phủ chính thức phê duyệt Quy hoạch điện VIII

Chính phủ yêu cầu khẩn trương hoàn thành Quy hoạch Điện VIII

Chính phủ đang xem xét đề xuất của Tập đoàn Samsung về chính sách thuế tối thiểu toàn cầu

Chìa khóa chinh phục đỉnh cao