Ưu tiên nguồn vốn cho phát triển nhà ở giá rẻ

Người thu nhập thấp khó khăn trong tạo lập chỗ ở

Ngày 24/2 vừa qua, Tổng Bí thư Tô Lâm đã chủ trì cuộc họp Ban Chiến lược, chính sách T.Ư, trong đó quyết liệt chỉ đạo phải tiếp tục cải cách thể chế, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, phấn đấu giảm ít nhất 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính, 30% chi phí kinh doanh, tuân thủ pháp luật, chi phí không chính thức... Đồng thời, bãi bỏ ít nhất 30% điều kiện kinh doanh không cần thiết, phấn đấu trong 2 - 3 năm tới, môi trường đầu tư của Việt Nam nằm trong top 3 của ASEAN.

Đặc biệt, về chính sách đất đai và bất động sản (BĐS), Tổng Bí thư chỉ đạo cần phải tăng tốc giao dịch BĐS, thu hút vốn vào thị trường, thúc đẩy đô thị trở thành động lực tăng trưởng của quốc gia với các giải pháp như hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng chất lượng cao, đồng bộ cho đô thị; xây dựng hệ thống bản đồ số quốc gia về quy hoạch và giá đất, thành lập "Quỹ nhà ở quốc gia" để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn.

Thị trường BĐS năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại. Đà phục hồi của thị trường đã theo xu thế tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, năm sau tốt hơn năm trước. Nhưng chưa thực sự vững chắc, tốc độ khá chậm và thị trường nhà ở vẫn đang rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở. Đáng quan ngại là kể từ năm 2020 đến nay, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đa số trên thị trường, nhưng lại rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhất là NƠXH, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục và “neo giá cao” vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, khiến họ ngày càng khó tạo lập nhà ở.

Điển hình tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung nhà ở thương mại thuộc các dự án đủ điều kiện huy động vốn liên tục sụt giảm mạnh (năm 2017 tổng nguồn cung là 42.991 căn; năm 2018 là 28.316 căn; năm 2023 có 17.753 căn và năm 2024 chỉ có 1.611 căn). Trong đó, nhà ở giá vừa túi tiền chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở thuộc các dự án đủ điều kiện huy động vốn, nhưng từ năm 2021 - 2024 thì không còn nhà ở giá vừa túi tiền. Ngược lại, tỷ lệ nhà ở cao cấp liên tục chiếm từ 70% trở lên và năm 2024 thì 100% nguồn cung đưa ra thị trường đều là nhà ở cao cấp. Trong khi đó, kết quả phát triển NƠXH tại TP Hồ Chí Minh đến hết năm 2024 mới thực hiện khoảng 6.000 căn hộ, chỉ đạt 8,6% kế hoạch và cả nước mới hoàn thành 57.652 căn, đạt 5,7% kế hoạch trong giai đoạn 2021 - 2030.

"Từ tình hình thực tiễn trên, có thể dự báo thị trường BĐS năm 2025 vẫn còn nhiều khó khăn. Vì vậy cần phải có giải pháp căn cơ để thị trường BĐS chuyển sang “Kỷ nguyên mới” phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thực hiện thành công mục tiêu tăng trưởng GDP từ 2 con số trở lên liên tục trong ít nhất 10 năm tới, để nền kinh tế không bị rơi vào bẫy thu nhập trung bình. Đồng thời, Chính phủ cần chỉ đạo để tiếp tục hoàn thiện và áp dụng các định chế tài chính, xây dựng chỉ số BĐS theo chuẩn mực quốc tế, để bảo vệ lợi ích của người dân và nhà đầu tư" - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư, PGS.TS Trần Kim Chung cho hay.

Nghiên cứu giảm lãi suất nguồn vốn vay

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, để thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền và NƠXH, vừa bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở, vừa thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thì cần phải thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó giải pháp then chốt là phải sử dụng vốn thật hiệu quả, đề nghị Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ xem xét "bãi bỏ" khoản 3 Điều 77 Nghị định 100/2024/NĐ-CP để Ngân hàng chính sách xã hội được cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án NƠXH, cá nhân xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Vì căn cứ theo Văn bản 2308/N2023/HNN-TD của Ngân hàng Nhà nước quy định cơ chế lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất vay trung dài hạn. Như vậy, lãi suất 8,7%/năm khá cao so với lãi suất vay trung hạn hiện nay chỉ khoảng 6 - 7%/năm, kết quả đến hết năm 2024 gói tín dụng 145.000 tỷ đồng chỉ giải ngân được 2.162 tỷ đồng, đạt 1,5% là quá thấp. Do vậy, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhất là UBND cấp tỉnh cần quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để có thêm nhiều dự án đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.

Bộ Xây dựng nên xem xét trình Thủ tướng Chính phủ bổ sung Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận nhà trọ cho thuê dài hạn "theo tháng, theo năm" cũng là một hình thức NƠXH, để được hưởng chính sách "ưu đãi về tín dụng, thuế" tương tự như chủ đầu tư dự án NƠXH. Do chủ nhà trọ cho thuê dài hạn phải nộp thuế khoán 7%/doanh thu dịch vụ, tương tự như chủ khách sạn mini nộp thuế khoán doanh thu dịch vụ lưu trú ngắn hạn theo ngày, theo giờ là không hợp tình, hợp lý.

"Đề nghị Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định lãi suất cho vay đối với hộ nghèo là 4,7%/năm áp dụng cho đối tượng hộ nghèo vay năm 2025 tại Ngân hàng chính sách xã hội. Vì căn cứ theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP, hiện nay mức lãi suất cho vay NƠXH là 6,6%/năm là quá cao, so với mức lãi suất cho vay ưu đãi 4,7%/năm mà Ngân hàng Nhà nước vừa quy định tại Quyết định 2690/2024/QĐ-NHNN, áp dụng cho năm 2025 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở nên chưa công bằng" - Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu chia sẻ.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng đề xuất Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài chính phối hợp với Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước xây dựng "Đề án thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia" để thực hiện chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm, tại cuộc họp với Ban Chính sách, chiến lược T.Ư và trong Đề án này cần bao gồm "Đề án thí điểm thành lập Quỹ phát triển NƠXH" theo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính trước đây. Đồng thời, xây dựng Đề án phát triển nhà ở thương mại giá rẻ và cơ chế hỗ trợ người trẻ mua căn nhà đầu tiên được vay tín dụng với lãi suất thương mại hợp lý, trong thời hạn ít nhất 10 - 15 năm.

"Vì Luật Nhà ở 2023 chưa quy định cơ chế, tổ chức quản lý, vận hành các nguồn vốn để phát triển nhà ở giá rẻ, nên việc thành lập “Quỹ phát triển nhà ở quốc gia” là hết sức cần thiết và cấp bách, sẽ tạo được nguồn lực tài chính để xoay chuyển cục diện và cấu trúc lại thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đồng thời, giúp thị trường giảm phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng hiện nay, tiềm ẩn rủi ro cho các tổ chức tín dụng và DN" - Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết thêm.

Một trong những vấn đề quan trọng nhất lúc này là cần hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS, trong đó phân biệt rõ hơn BĐS phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường. Cần phát triển theo hướng hài hòa giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn, tập trung đẩy mạnh phát triển thị trường vốn, tạo điều kiện cho DN BĐS huy động nguồn vốn dài hạn, song hành với đó là phải tạo ra hành lang pháp lý phù hợp.

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng

(Theo Kinh tế & Đô thị)