Thị trường bất động sản 2023: Thách thức nhiều, cơ hội ít!

Thị trường sẽ minh bạch và lành mạnh hơn

Chia sẻ với Nhadautu.vn, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) thời điểm hiện tại tương đối khó đoán định với việc các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước, cũng như môi trường ngành BĐS còn nhiều bất ổn. Do đó, nhiều khả năng thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình, thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Thị trường năm 2023 chứng kiến đợt thanh lọc và tái cấu trúc diễn ra ở các doanh nghiệp BĐS và cả các sàn môi giới để thích nghi với điều kiện mới.

Đồng thời, thị trường sẽ tập trung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực thuộc phân khúc vừa túi tiền (căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, dưới 35 triệu đồng/m2 tại các tỉnh giáp ranh) hoặc phân khúc đất nền. Các dự án bắt buộc phải đầy đủ pháp lý, tiến độ xây dựng rõ ràng, có ngân hàng bảo lãnh và hỗ trợ cho vay. Năm nay sẽ là năm khó khăn với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.

Như đã biết, thời gian qua, một vấn đề khó khăn nhất đối với thị trường BĐS là việc kiểm soát tín dụng, trái phiếu dẫn đến tình trạng các ngân hàng hạn chế cho cả doanh nghiệp và người dân vay vốn mua nhà, đầu tư BĐS.

TS Lê Sĩ Trí, chuyên gia kinh tế cho rằng, những động thái kiểm soát tín dụng BĐS ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS. Nhiều dự án BĐS thiếu vốn bị ngưng trệ không thể tiếp tục triển khai, kéo theo sự khan hiếm nguồn cung. Thiếu dòng vốn cũng khiến thanh khoản của thị trường suy giảm.

Tuy nhiên, khi tín dụng BĐS được siết chặt, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi vốn tự có nhiều hơn là sử dụng các đòn bẩy tài chính, do đó họ sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để giao dịch, đầu tư. Xu hướng này tạo nên sự "chọn lọc xã hội" và trong kinh doanh BĐS, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư.

Theo vị chuyên gia này, mặc dù thị trường vẫn còn phải đối mặt với không ít khó khăn, nhưng "ánh sáng cuối đường hầm" đã ló rạng khi những quyết sách của Trung ương, Chính phủ đi vào cuộc sống. Thị trường BĐS sẽ minh bạch và lành mạnh hơn, và nhờ vậy, các đòn bẩy tài chính sẽ phát huy tối đa tác dụng tích cực.

"Thị trường BĐS 2023 được kỳ vọng sẽ có nhiều điểm sáng từ việc cải thiện tâm lý người mua, nhà đầu tư, tăng niềm tin của người dân vào thị trường, chính sách quản lý, từ đó thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững hơn", TS Trí cho hay.

Mặt khác, BĐS thường là sự lựa chọn phù hợp làm kênh trú ẩn an toàn, ổn định và thậm chí còn gia tăng giá trị theo thời gian, ưu thế hơn rất nhiều so với các kênh khác như vàng, chứng khoán… Và thực tế cũng đã chứng minh trong suốt thời gian qua, BĐS luôn là kênh đầu tư có sức đề kháng tốt trước nhiều biến động của thị trường, dịch bệnh hay lạm phát.

Những vấn đề vẫn còn đó

Báo cáo thị trường BĐS của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I, II/2022, TP.HCM có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt con số 70-80%. Bước sang quý III, toàn thị trường chỉ có khoảng 1.250 căn và tỷ lệ tiêu thụ chưa đến 52%. Đỉnh điểm, quý IV, thị trường có 450 căn hộ sơ cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 25%, tương đương 100 căn hộ được giao dịch trong tổng số nguồn cung.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, lượng tiêu thụ ảm đạm của thị trường căn hộ TP.HCM và các tỉnh phía Nam tăng dần trong nửa cuối năm 2022.

Đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm qua, nhất là vào dịp cuối năm - thời điểm vàng của thị trường BĐS. Để kích cầu khách hàng, nhiều doanh nghiệp đã nâng mức chiết khấu đến 40-50% giá trị BĐS.

Còn ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group nhận định, thị trường BĐS đang rơi vào trạng thái "ngủ đông" khi nguồn cung và sức cầu liên tục ghi nhận giảm mạnh kể từ giữa quý II, ở một số phân khúc sức cầu chỉ bằng 10-20% so với đầu năm 2022. Xu hướng giảm chưa có dấu hiệu dừng lại và có thể sẽ lan trên diện rộng.

Từ giữa tháng 4, Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS trong đó bao gồm kênh phát hành trái phiếu. Đến thời điểm hiện tại hầu hết các doanh nghiệp BĐS đang có chung trình trạng thiếu vốn, đứt nguồn vốn.

Các kênh huy động vốn gần như "tắc nghẽn", doanh nghiệp BĐS đứng trước nguy cơ sống còn. Nhiều chủ đầu tư, đơn vị môi giới lớn nhỏ đã phải thực hiện các biện pháp cắt giảm, tinh gọn bộ máy tổ chức nhằm ứng biến linh hoạt, tối ưu hiệu quả hoạt động trong tình hình hiện tại. Doanh nghiệp chờ đợi cơ quan quản lý Nhà nước giải tỏa "cơn khát" vốn.

Bên cạnh đó, khảo sát các sàn giao dịch BĐS của Batdongsan.com.vn đưa ra kết quả có đến 61% cho biết các sàn giảm nhân sự, 31% giữ nguyên và 8% tăng.

Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, các doanh nghiệp BĐS đều phải tái cơ cấu nợ như: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn mô hình, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu khách hàng.

Đội ngũ môi giới BĐS cũng phải thay đổi để thích ứng, trong số khảo sát có 55% cho biết vẫn tiếp tục với nghề này, 32% sẽ tìm công việc khác song song với việc kinh doanh BĐS để có thêm thu nhập, 7% sẽ chuyển hẳn sang lĩnh vực khác, 2% chọn chuyển công ty mới…

Trong khi đó, theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thị trường BĐS đã xuất hiện tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại) đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội.

Kể từ năm 2019 đến nay, thị trường đã xuất hiện dự án và căn hộ siêu sang với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2.

Một số địa bàn bị "cò đất" đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt "sốt ảo" đất nền, đất nông nghiệp tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường. Hiện nay, tuy thị trường BĐS đã chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm, nhưng giá nhà đất vẫn còn giữ mức giá cao.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng, tại Hà Nội, chung cư có mặt bằng giá tăng, còn ở TP.HCM gần như đi ngang kể từ đầu năm 2022. Nhu cầu tìm mua chung cư TP.HCM tăng ổn định, nhưng giá tăng từ 2-4%. Ở Hà Nội, ngoại trừ phân khúc căn hộ bình dân có mặt bằng giá rao bán tăng 2%, phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp có giá tăng từ 7-13% so với đầu năm.

Đánh giá về thị trường BĐS 2022, Bộ Xây dựng nhìn nhận, thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập, như: Nguồn cung về BĐS chưa có sự cải thiện, nguồn cung nhà ở xã hội rất hạn chế, căn hộ giá rẻ hầu như không ghi nhận nguồn cung. Nguồn cung nhà ở hạn chế do lượng dự án được mở mới giảm so với các năm trước, trong khi nhiều dự án gặp vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý (giao đất, tính tiền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch và cấp phép xây dựng…).

Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ chung cư vẫn giữ ở mức cao, ảnh hưởng đến tính thanh khoản và lượng giao dịch của thị trường đặc biệt là thị trường thứ cấp.

Các nguồn vốn bao gồm nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu dành cho lĩnh vực BĐS đều gặp khó khăn, giảm so với các quý trước. Một số cá nhân, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS có sai phạm trong hoạt động huy động vốn, trái phiếu, cổ phiếu đã bị xử lý gây ảnh hưởng đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư…

Bài liên quan

Căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục 'chiếm sóng' thị trường bất động sản TP.HCM

Thị trường bất động sản sẽ phục hồi từ quý IV

Đâu là phân khúc bất động sản chủ đạo trong năm 2023?

Căn hộ ở TP.HCM có mức giá sơ cấp lên đến 440 triệu đồng/m2