Thị trường bất động sản sẽ phục hồi từ quý IV

Dự báo thị trường bất động sản (BĐS) 2023, nhiều chuyên gia đều cho rằng, có nhiều cơ hội để thị trường sẽ sớm phục hồi, nhất là khi những chính sách quan trọng được thông qua và sự vào cuộc của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, thị trường năm nay sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ, phát triển bền vững hơn. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được "chào đón" và khách hàng mới quan tâm.

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV cho biết, thị trường BĐS bây giờ đang rất khác so với 10 năm trước - giai đoạn khủng hoảng.

Cụ thể là về nguyên nhân, giai đoạn trước, bắt đầu từ khủng hoảng tài chính, xuất phát từ Mỹ rồi lan ra thế giới và lan sang các thị trường thực khác, trong đó có BĐS. Còn bây giờ là do chiến tranh, dịch bệnh rồi lan sang nền kinh tế thực và sau đó ảnh hưởng đến thị trường tài chính, BĐS.

Thứ hai, giai đoạn trước là dư cung còn tổng thể bây giờ thị trường BĐS rất thiếu nguồn cung, nhất là nhu cầu thực, chỉ trừ một vài phân khúc, một vài địa bàn dư cung. Thứ ba, thực lực, quy mô của nền kinh tế, doanh nghiệp 2 giai đoạn là hoàn toàn khác nhau. Hiện, doanh nghiệp, các hệ thống ngân hàng vững chãi hơn.

Từ đó, kinh nghiệm xử lý khủng hoảng, quản trị điều hành của Chính phủ, cơ quan quản lý Nhà nước và của cả doanh nghiệp bây giờ cũng tốt hơn. Và cuối cùng, một điểm khác biệt rất lớn ở giai đoạn hiện nay so với giai đoạn trước là tâm lý sợ trách nhiệm.

Về thị trường BĐS 2023, TS Lực nhìn nhận, thị trường sẽ dần khởi sắc vào quý cuối năm.

"Nếu bây giờ tháo gỡ được những vướng mắc thì thị trường BĐS sẽ phục hồi rất nhanh bởi lực cầu là rất lớn. Đâu đó khoảng quý IV khả năng phục hồi tương đối cao thông qua cơ sở thông tin, dữ liệu và phân tích", TS Lực nói và cho rằng, thị trường sẽ phục hồi từ từ chứ không bùng phát trở lại bởi những vướng mắc cần đòi hỏi thời gian xử lý cũng như niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp cần thời gian hồi phục.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường giai đoạn này không lặp lại chu kỳ khủng hoảng. Giai đoạn 2008-2013 là thời điểm nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái, sức khỏe nguồn lực quốc gia yếu, thị trường có dấu hiệu khủng hoảng bởi nguồn cung dư thừa.

Còn năm 2022, nền kinh tế ổn định, nguồn lực quốc gia tốt, thị trường BĐS không có dấu hiệu khủng hoảng bởi nhu cầu rất lớn và nguồn cung yếu chỉ là tạm thời.

"Hiện nay, việc phát triển đô thị, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh mẽ, cùng với nhu cầu lớn về nhà ở, đầu tư kinh doanh BĐS… là những yếu tố tạo nên động lực rất lớn cho khả năng hồi phục của thị trường. Khoảng cuối quý II các giao dịch sẽ xuất hiện trở lại và nguồn cung sẽ nhiều hơn", ông Đính cho hay.

Để vực dậy thị trường, theo ông Đính chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại. Song song những giải pháp khơi thông, Nhà nước vẫn có những chính sách kiểm soát cần thiết để đảm bảo thị trường phát triển hiệu quả và bền vững.

Cơ cấu nguồn cung và giá chưa phù hợp

Báo cáo thị trường BĐS 2022 của VARS cho thấy, năm vừa qua thị trường trầm lắng, giao dịch yếu. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, bằng 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch COVID-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).

Cơ cấu nguồn cung vẫn là các sản phẩm cao cấp, thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân.

Về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%.

Bên cạnh đó, năm 2022, giá BĐS, nhất là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Một phần do nhu cầu ở loại hình nhà ở này luôn hiện hữu và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa.

Theo VARS, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ không giảm do chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát ngày càng tăng cao. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Dẫu vậy, việc hạn chế tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu.

Trong khi, như nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cũng như các đơn vị nghiên cứu thị trường đã nhận định, từ cuối quý II/2022, thị trường BĐS bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn.

Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động hoặc phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự. Do tắc nguồn vốn tín dụng, trái phiếu và nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp BĐS phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm BĐS, nhà ở với chiết khấu sâu.

Bài liên quan

Đâu là phân khúc bất động sản chủ đạo trong năm 2023?

Những điểm nhấn của thị trường bất động sản trong năm 2022

'Bắt mạch' thị trường bất động sản 2023

Pháp lý dự án, vấn đề căn cơ của thị trường bất động sản