Pháp lý dự án, vấn đề căn cơ của thị trường bất động sản

Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, tại TP.HCM, chỉ tính trong 3 năm (2015-2018) đã có hơn 126 dự án nhà ở thương mại vướng thủ tục công nhận chủ đầu tư, do các dự án này không thỏa điều kiện có 100% đất ở. Điều này gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp (DN), thị trường bất động sản (BĐS) và cho nền kinh tế, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Giả sử, trong 126 dự án vướng mắc này, bình quân mỗi dự án có mức đầu tư là 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng, Nhà nước có thể thất thu thuế GTGT (10%) là 12.600 tỷ đồng. Nếu những dự án này có lãi 20% với lợi nhuận 25.200 tỷ đồng thì Nhà nước có thể thất thu thuế TNDN (20%) hơn 5.000 tỷ đồng, chưa tính các nguồn thu khác sau dự án.

Một DN địa ốc ở TP.HCM cho biết, 6 năm trôi qua, DN chịu nhiều sức ép khi không có nguồn thu, quỹ đất có nhưng không thể triển khai vì thủ tục "nhiêu khê". Đặc biệt, trong năm nay, trong bối cảnh siết tín dụng lại càng khó khăn hơn. DN phải gồng mình, cắt giảm nhân sự, thu hẹp quy mô để thích ứng trong bối cảnh mới. Tuy nhiên, những động thái gần đây của Chính phủ cũng như TP.HCM đã phần nào kéo lại niềm tin cho các DN về việc sớm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc đã tồn tại nhiều năm.

Trong khi, TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia của Savills Việt Nam nhìn nhận, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng đã ảnh hưởng đến tất cả ngành nghề, trong đó có lĩnh vực BĐS. Thực tế, thị trường BĐS đã đối diện với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, cho nên, vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm.

"Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các DN. Thời gian tới, hy vọng những nút thắt này sớm được tháo gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân", ông Khương nhận định.

Nền kinh tế và tài chính của Việt Nam trong thời gian tới cũng bị tác động rất lớn bởi những ảnh hưởng của biến động trên thế giới, do đó, thị trường BĐS cũng chịu chịu nhiều tác động.

Về thị trường năm 2023, vị chuyên gia Savills dự đoán, thị trường chuyển biến thận trọng. Phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và vẫn vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền. Những phân khúc như BĐS công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt.

Bên cạnh đó, những dự án dang dở cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua. Đối với những dự án pháp lý đầy đủ, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành, cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư… Đồng thời, DN cần bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.

"Hy vọng Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ sẽ nhanh chóng tháo gỡ những khó khăn cũng như sự tồn đọng về vấn đề pháp lý của dự án trong thời gian qua, tạo niềm tin cho các nhà phát triển BĐS", ông Khương nói.

Thách thức về nguồn vốn và quỹ đất sạch

Theo Savills, trong 3 quý đầu năm 2022, các phân khúc BĐS như nhà ở, thương mại, công nghiệp, nghỉ dưỡng đều cho thấy sự phục hồi nhất định sau một thời gian dài chịu tác động của đại dịch. Những chỉ số lạc quan ở từng phân khúc cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư cũng như tiềm năng tăng trưởng của lĩnh vực BĐS.

Tuy nhiên, bức tranh hồi phục của thị trường BĐS không chỉ toàn những gam màu sáng mà còn đó một số tồn tại. Thứ nhất là vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao. Thứ hai là về góc độ tài chính bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao.

Thứ ba, ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng. Cuối cùng, quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

Thời gian qua, một trong những xu hướng đáng chú ý là sản phẩm mới đang có xu hướng dịch chuyển khỏi trung tâm, nằm ở các vùng lân cận - nơi có thể tiếp cận được nhiều tệp khách hàng và có mức giá phải chăng. Nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn cao, đặc biệt từ nhóm khách hàng, các gia đình trẻ. Tuy nhiên, giá bán cao vượt mức chi trả của người dân, còn Chính phủ cũng như hệ thống tài chính chưa có cách thức linh hoạt để hỗ trợ những đối tượng này mua được nhà.

Hiện nay, nhiều đơn vị phát triển BĐS bắt đầu đưa ra kế hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội. Đây là một động thái rất tích cực thể hiện trách nhiệm của các DN đối với xã hội. Nhưng, vấn đề được đặt ra là liệu phân khúc này có đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho các DN, trong khi nguồn vốn, quỹ đất sạch vẫn là thách thức lớn.

"Để những sản phẩm NOXH thực sự đến được tay người dân, một trong những nhiệm vụ quan trọng của cơ quan Nhà nước là tạo ra những quỹ đất sạch, không vướng mắc về pháp lý cho DN yên tâm phát triển dự án", ông Khương cho hay.

Bài liên quan

Thủ tướng chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản phía Nam tiếp tục 'trượt dài'

Tín hiệu lạc quan cho ngành kinh doanh bất động sản

Phó Chủ tịch VNREA: Thị trường bất động sản không có dấu hiệu khủng hoảng