Kỳ "ngủ đông" kéo dài

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM và vùng ven tháng 11 của DKRA Group cho thấy, hầu hết các phân khúc đều "đứng hình" khi nguồn cung lẫn sức cầu suy giảm mạnh.

Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới sụt giảm đáng kể, toàn thị trường có 9 dự án (2 dự án mới, 7 dự án giai đoạn tiếp theo) với 581 căn, chỉ bằng 19% so với cùng kỳ năm 2021. TP.HCM chiếm 75% tổng số căn hộ mở bán, Bình Dương chiếm 25%, còn Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh không có nguồn cung mới. Tại TP.HCM, các dự án tập trung chủ yếu tại TP. Thủ Đức và phân khúc căn hộ hạng sang chiếm đến 36% tổng nguồn cung toàn thành phố.

Trong tháng, lượng tiêu thụ nguồn cung mới được 213 căn, bằng 11% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 37%, đây cũng là mức thấp nhất kể từ đầu năm đến nay. Tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động từ 30-40% lượng sản phẩm đưa ra thị trường.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40-50% giá trị bất động sản tiếp tục được một số chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Tại TP.HCM, ghi nhận mức giá bán sơ cấp thấp nhất là 43 triệu đồng/m2 và cao nhất lên đến 430 triệu đồng/m2. Tại Bình Dương giá sơ cấp thấp nhất là 19 triệu đồng/m2 và cao nhất là 49 triệu đồng/m2.

Thanh khoản thứ cấp tiếp tục sụt giảm, giá bán thứ cấp ghi nhận giảm 3-5% so với tháng 10, phần lớn ở những giao dịch người bán cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.

Nói về thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group cho biết, thị trường BĐS đang rơi vào trạng thái "ngủ đông" khi nguồn cung và sức cầu liên tục ghi nhận giảm mạnh kể từ giữa quý II, ở một số phân khúc sức cầu chỉ bằng 10-20% so với đầu năm 2022. Xu hướng giảm chưa có dấu hiệu dừng lại và có thể sẽ lan trên diện rộng.

Bên cạnh đó, pháp lý dự án hơn 3 năm qua chưa được tháo gỡ triệt để khiến nguồn cung trên thị trường giảm mạnh, doanh nghiệp BĐS không có dự án để triển khai. Trong khi, chi phí vốn ngày càng tăng đã đẩy doanh nghiệp vào trình trạng khó khăn như hiện nay.

Đáng chú ý, ông Thắng nhìn nhận, từ giữa tháng 4, Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS trong đó bao gồm kênh phát hành trái phiếu. Đến thời điểm hiện tại hầu hết các doanh nghiệp BĐS đang có chung trình trạng thiếu vốn, đứt nguồn vốn.

"Các kênh huy động vốn gần như "tắc nghẽn", doanh nghiệp BĐS đứng trước nguy cơ sống còn. Nhiều chủ đầu tư, đơn vị môi giới lớn nhỏ đã phải thực hiện các biện pháp cắt giảm, tinh gọn bộ máy tổ chức nhằm ứng biến linh hoạt, tối ưu hiệu quả hoạt động trong tình hình hiện tại", ông Thắng nói và cho rằng điều doanh nghiệp chờ đợi là động thái tiếp theo của cơ quan quản lý Nhà nước trong vấn đề giải tỏa "cơn khát" vốn hiện nay của thị trường như thế nào.

Liên tục xuất hiện giao dịch cắt lỗ

Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, toàn thị trường có 9 dự án (1 dự án mới và 8 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo) với 318 căn, giảm đến 77% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại Đồng Nai, chiếm 52,8% tổng nguồn cung. Lượng tiêu thụ mới đạt 172 căn, giảm đến 83% so với cùng kỳ.

Tỷ lệ tiêu thụ đạt 54%, tăng gấp 4,5 lần so với tháng 10, tuy nhiên chỉ bằng 17% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, lượng hàng tồn kho được mở bán lại trong tháng chiếm tỷ lệ 70-90% trên tổng giỏ hàng với mức giá không có sự thay đổi so với lần mở bán trước đó. Thị trường thứ cấp liên tục xuất hiện những giao dịch cắt lỗ, bán giá gốc hợp đồng nhằm thu hồi dòng vốn tuy nhiên thanh khoản vẫn rất trầm lắng, gần như không phát sinh giao dịch thành công.

Dự báo trong tháng 12, nguồn cung và lượng tiêu thụ vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực Đồng Nai, TP.HCM, Bình Dương và Long An. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh vẫn tiếp tục chuỗi ngày khan hiếm nguồn cung mới.

Về giá bán sơ cấp, tại TP.HCM ghi nhận mức giá cao nhất lên đến 92,8 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 5,2 tỷ đồng/căn; Đồng Nai mức giá cao nhất là 63,7 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 11,6 tỷ đồng/căn; Bình Dương mức giá cao nhất 16,2 tỷ đồng/căn, thấp nhất là  3,3 tỷ đồng/căn; Long An là địa phương có mặt bằng giá dễ chịu nhất khi giá cao nhất chỉ 4,8 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 4,7 tỷ đồng/căn.

Riêng phân khúc đất nền lại có diễn biến hoàn toàn trái ngược khi nguồn cung mới trong tháng tăng 8,3% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó, Bình Dương chiếm 68.8% tổng nguồn cung toàn thị trường. Toàn thị trường có 6 dự án (4 dự án mới và 2 dự án giai đoạn tiếp theo) với 727 nền. Lượng tiêu thụ được 510 nền tăng 1,4 lần so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 70%.

DKRA nhận định, sức cầu thị trường tăng nhẹ, tập trung ở những dự án có hạ tầng và pháp lý hoàn thiện. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đợt mở bán trước đó. Tại thị trường thứ cấp, mức giá liên tục đi ngang trong thời gian qua, thị trường cũng xuất hiện những giao dịch cắt lỗ đối với những khách hàng dùng đòn bẩy ngân hàng, áp lực cả về dòng tiền và lãi suất ngày càng tăng cao. Dẫu vậy, thanh khoản thị trường vẫn rất trầm lắng.

Bài liên quan

Thứ trưởng Bộ Xây dựng chỉ ra 5 khó khăn của doanh nghiệp bất động sản

Tín hiệu lạc quan cho ngành kinh doanh bất động sản

Bất động sản Nghệ An ảm đạm thời 'cạn room'

Loạt dự án 'chào hàng' thị trường bất động sản TP.HCM dịp cuối năm